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按照惯例，又到了我们一年一度的大盘点时刻。土拍，不仅是房地产市场的晴雨表，也影响着楼市的预期和走向。2023年的福州土拍市场，主角依然是国央企，但也出现了很多与往年不同的变化，比如商品房和安置房地块分开拍卖、比如取消土拍限价、比如福清土拍市场逆袭……接下来，让我们一同回望，2023年大福州的土拍数据。

拍出68幅宅地，成交总体量3153.4亩

据乐居统计数据，截止到2023年12月，大福州总计成功出让68幅宅地。其中，福州四区去年成交宅地28幅，对比2022年的38幅，降幅明显。

2023年的福清土拍市场成为一匹黑马，拍出24幅宅地，数量直逼福州四区。而闽侯、长乐、福清、永泰、马尾、平潭、连江、闽清、高新区等9个区域的成交宅地数均不如2022年，持续下跌。即便去年下半年重磅政策持续出台，但对于整体市场的托举作用依然有限，很多人处于观望状态，不敢轻易涉足，土拍现场主角还是以国企为主。

看完数量再来看看体量。2023年，大福州宅地成交总体量为3153.7亩，环比2022下降26%。分区域来看，四区宅地成交数量环比下降，成交体量仅为1237.8亩；福清增幅明显，成交宅地体量达到1481.9亩，超过了福州四区。而其他区域，如马尾、罗源、长乐、闽侯、连江、永泰等均呈现较为明显的下跌。

分化加剧！核心板块地价水涨船高

在福州四区的第六轮土拍中，土拍限价正式取消，这让福州第六轮土拍成为了房企们拼财力的战场，而这场土拍也让市场看到了久违的热度。不仅“消失”的绿城、守正、首开、中国武夷等房企都回来了，还有外来民企新面孔——湖北隽达抢戏。

与往年不同，在去年土拍现场中多个旧改片区同时上架商品房地块和安置房地块，这也让人感受到同地段安商的巨大温差。以最热门的屏西小区旧改出让地块为例，安置房和商品房价差高达3.84倍：更明显的是，建发以高达38524元/㎡的楼面价抢下高工小区纯商地块，而建总在第四轮土拍兜底的东大新村纯安置地块（即东大雅苑）楼面价仅9450元/㎡。这两幅地块同属鼓楼温泉街道，直线距离不过500米，却有着将近4.1倍的价差。地价每平相差2.9万元，未来的房价会进一步放大这个差距。

地价上涨，意味着福州核心板块的商品房售价也将水涨船高，这将进一步拉大同一区域商品房和安置房的价格鸿沟。

商品房地块和安置房地块分开上架，意味着前两年的安商房模式将逐渐退出福州楼市，也意味着市中心拆迁户回迁的不再享受与商品房同小区同品质同配套的安置型商品房。未来迎接他们的可能将是容积率逆天的钢铁森林，比如晋安南湖安置房，容积率上限5.15，超过了世欧王庄的5.0，加上130米的限高，大概率要盖到40层以上。再如鼓楼屏西安置房，扣除幼儿园用地，实际住宅容积率也高达4.6。还有上海西安置房4.35、雁塔安置房和东大新村安置房3.97的容积率。这些数据告诉我们，接下来，市中心安置房的常态将是高容积率。由于房地产已进入下半场，改善需求才是市场购买主力，而那些独立上架的商品房地块就很有可能成为既具备自住需求，又能兼顾保值增值的房产。

限价取消！热门板块拍出高溢价

成交金额方面，自2019、2020两年大福州宅地成交总金额接连破千亿后，持续下滑。2023年大福州宅地成交总额为428.55亿，与2022年的483亿相比，持续下跌。

虽然大福州宅地成交总金额下滑，但地块的成交价格却出现了分化格局。尤其在取消了最高限价后的福州四区第六场土拍中，在新房市场整体遇冷的环境下，这场土拍的成交溢价率竟然回到了2016年的高点。除了被高容积率拉胯的南湖地块外，其他溢价率都突破了15%。高工小区地块甚至还创造了福州土拍史上第二高的楼面价——38524元/㎡！

可见，尽管新房市场遇冷，但房企依然要囤地，头部板块的优质地块前景更乐观，也就容易拍出高溢价。但这种热度并非覆盖了所有地块，非热点板块的地块，就算打出价格战，就算多次上架，也无人问津。可见，土拍市场的分化在持续拉大，用“冰与火”来形容也不为过。

分区域来看，去年四区宅地总成交额326.19亿，环比下跌；除了福清逆势高涨以外，高新区、闽侯、永泰、平潭等地宅地成交总额也有不同程度下滑。

结语：

土拍，不仅是房地产市场的晴雨表，也影响着楼市的预期和走向。复盘2023年福州土拍，我们发现有个信号值得关注：

1、土拍热度升温，民企开始拿地。

2023年虽然大福州整体土拍市还是以国企为主角，但是我们观察到，有不少民企开始回归土拍市场，比如守正、绿城、湖北隽达、大东海等民企报名参拍，其中守正、湖北隽达成功拿地。尤其是守正与国央企正面交战，激烈争夺，让人印象深刻。

而去年的福清土拍市场尤为活跃，其中不乏民企积极拿地，这说明民企开始看好后市和未来预期，也说明民企口袋里也开始“有钱”了。

2、分化格局加大！鼓台平均地价创新高

以福州四区的土地市场来看，冷热格局十分明显，高价地主要集中在鼓楼，鼓楼房价，天花板不断被突破。如屏西、高工地块。本次土拍不仅诞生了“次地王”，还拍出多幅高地价。

鼓楼高工小区40号地块，楼面价超过3.85万/㎡，仅次于阳光城龙庭路95号【宗地2016-11号】的4.5万/㎡。

鼓楼屏西41号地块，楼面价约2.87万/㎡，超越2020年保利天悦二期地块。

鼓楼屏西42号地块，楼面价约2.4万/㎡。

汽车南站43号地块，楼面价约2.87万/㎡，超越上海西地块。

晋安浦下54号地块，楼面价2.66万/㎡。

台江上游社区44号地块，楼面价约2.4万/㎡。

复盘数据，我们可以发现，高价地主要都集中在鼓台城市核心区，尤其是鼓楼，聚集了3幅高价地，数量最多，其中1幅还是“次地王”。并且房企对于这些热门板块的拿地意愿强烈，从数据上看，部分地块的竞拍热度堪比2016年-2017年。

注：①本文所涉及所有数据来自乐居福州新闻中心，数据统计时间截止2023年12月31日，因统计方式及统计时间等因素影响会存在一定误差。②如无特别标注，全文中福州指福州五区。③本文数据仅供用户参考和借鉴，不构成投资建议，最终数据以开发商或政府实际公示为准。