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2022年已经收官，这一年注定是楼市不平凡的一年，“活下去”依旧是不少房企的年终目标。那么，这一年福州房地产市场表现如何？又将给购房者带来什么样的信号？我们将通过最直接的开盘数据进行分析。

2022年福州开盘仅26次！同比下降70.1%

据乐居大数据中心统计显示，截止2022年12月31日，2022年福州五区+闽侯共开盘26次，开盘次数较2021年，同比下降约70.1%，总供应约3640套房源（住宅），同比下降约72.8%，楼市降温明显。

2021年和2022年开盘对比图

受当前市场影响，2022年福州五区+闽侯仅24个项目开盘/加推。其中，央企、国企开发商依旧稳定开盘，比如国贸、建发、榕发、保利等。

 2022年福州开盘项目分布图

从区域来看，2022年开盘主要集中在晋安、仓山、台江、闽侯、马尾。其中，晋安和仓山属于福州“粮仓”所在地，区域内不仅新盘众多，老盘也持续发力。一方面得益于近些年土储较多，另一方面区域产品以刚需、刚改、改善为主，可满足不同龄层置业需求，且配套逐步完备，市场整体认可度比较高。而鼓楼、长乐暂无项目开盘，主要是这些区域新盘量比较少，期待新的一年楼市回暖再发力。

从开盘次数来看，晋安区有11个项目开盘，开盘次数最多，达13次。其中，榕发悦乐郡一年共开盘3次，且去化率较好，目前进入尾盘在售阶段。仓山区同样有9个项目开盘，涵盖金山、奥体、白湖亭、城南等板块。其中万科城市之光、建发缦云、建发玺云等项目开盘去化较好。而闽侯有2个项目开盘，其中国贸学原三期去化较好。台江区虽然仅一个国贸天琴湾开盘，但单套价格超千万，且当天去化率超七成，一时轰动福州楼市。

开盘优惠花样多！单价最高破5万/㎡大关

从开盘区间价格来看，由于各板块受到区位配套、项目产品的区别，开盘区间价跨度十分大，大体呈现以中心城区为核心，向外围逐步递减的格局。

其中，晋安楼盘开盘价格约在1.9-4.8万元/㎡；仓山楼盘开盘价格约在2-4万元/㎡；台江仅1个楼盘开盘，价格约5.58万元/㎡左右；马尾楼盘开盘价格约在1.5-2.3万元/㎡；闽侯楼盘开盘价格约在1.1-2万元/㎡。值得一提，台江-北江滨、晋安-东二环板块单价最高，部分楼盘破5万元/㎡大关，比如国贸天琴湾、建发·朗云等。

 备注：顺序以开盘时间为排序，去化、价格等数据截止开盘当天，仅供参考，具体请以售楼部实际为准。该数据不构成任何投资建议。

在2022年开盘项目中，主推建面约42-268㎡一至六房，有中小刚需户型，也有改善大平层，毛坯和带装修均有。

优惠方面，有超八成的项目开盘当天都有一定力度的开盘优惠。比如融信澜湾开盘整体备案价打7折，建发玺云开盘享92折优惠，保利锦上推出一次性96折，按揭99折的优惠……开发商花式放优惠的同时，也进一步拉低了实际开盘价格。

市中心改善盘去化好！最高去化率达100%

从开盘去化来看，由于当前福州楼市转冷，整体开盘去化呈现两级分化，市中心高端改善盘去化好，近郊刚需盘去化却一般。

国贸天琴湾效果图

数据显示，2022年开盘项目去化率最高达100%，最低不足20%。比如，建发璟园因近靠地铁口，一次性开盘，去化率高达100%；榕发悦乐郡开盘3次，因地处福州市中心板块，临近地铁口，故每次开盘去化率都很高。万科城市之光作为金山TOD住区，开盘优惠力度大，开盘当天去化率达87%。国贸天琴湾因地段好，且是福州第四代生态住宅，虽然面积大总价高，但开盘当天去化却超7成，刷新福州豪宅新际线。

综合原因来看，主要有以下几点：

首先，受当前市场环境影响，楼市目前遇冷，开发商推盘节奏放缓。

其次，项目产品与价格错配、价格与区域错配，溢价过高，且项目同质化严重，竞争激烈。比如目前福州东区、南二环同类产品竞品多，库存大，去化压力也大。部分楼盘为了回收资金“以价换量”，出现降价潮。

最后，相较于民营房企，购房者对于国企、央企开发商更情有独钟，抗风险能力强，故对此类楼盘认可度和去化相对较高。

结言：

总体而言，2022年福州楼市，不论是开盘量，还是成交量，相比于去年同期，都跌入“冰点”，购房者观望情绪更浓。开盘去化呈现两极分化，高端改善盘去化好，近郊刚需盘降价还不好卖。在热潮逐渐褪去后，坚持“房住不炒”下，合理的调控，才能让楼市更稳健发展。相信经过一定的时间，楼市定会好转。

*本文所涉及所有数据来自乐居大数据云，调查数据时间截止2022年12月31日，因统计方式及统计时间等因素影响会存在一定误差。本文数据仅供用户参考和借鉴，最终数据以开发商或政府实际公示为准。本页面所提到房屋面积如无特别标示，均指建筑面积。