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在福州南江滨，伫立着一个颇有故事的楼盘！一家主营光电照明、景观工程、电子技术产品开发等的企业，似乎突然心血来潮，成立一家开发企业，便上马地产开发。

而后10余年间，该楼盘历经风雨：被资管公司拍卖、商业改住宅、频繁更换物业等，如今，有网友爆料，该楼盘新换了马甲，又准备入市销售，它便是：梅岭观海。

▎网友爆料梅岭观海换个马甲近期将入市

近日，有网友在公开平台爆料：位于南江滨的梅岭观海一手房又开始出售了，不过，已经换了个名字，现在叫观澜荟，由宁波资产管理有限公司处理剩余E栋、B栋房源。

根据爆料信息，观澜荟B栋、E栋均为办公公寓。其中，B栋层高3.8米，房源面积约63-73㎡；E栋层高3.9米，房源面积39-144㎡，均价2.4万/㎡-2.7万/㎡。

而就业内反馈来看，该信息基本属实。

项目一线临江，举步烟台山，远眺中洲岛，位处福州“闽江之心”两江四岸景观带的核心段，地段价值不言而喻，其楼盘动态自然也备受关注。

▎拿证10年，房源均被抵押或限制交易

梅岭观海（现叫观澜荟）位于仓山区南江滨西大道。2009年12月，鸿博集团以6.96亿竞得该宗地块，楼面地价10521元/㎡。2015年，鸿博再次项目规划路地下空间地块。

项目占地面积约36.58亩，共规划5栋楼，其中观井地块建设一栋11F商业综合建筑（E座）；观海地块建设两栋商办楼（A座、B座）、两栋住宅（C座、D座）及商业裙房。

根据福州市不动产登记与交易中心数据显示，该项目最早于2013年取得预售许可证，如此算来，项目再次开售，距离最早一批房源售卖已过去整整10年。

而就备案信息来看，该项目除了已登记部分，剩余房源已全部被抵押或者限制交易，主要分布在A栋、B栋、E栋，以及裙楼和地下停车位。其中，A栋剩余房源约36套，B栋、E栋剩余办公房源约114套。

▎项目A栋商业改住宅，可划片麦顶小学

2019年5月17日，《福建日报》曾刊登一则“公示”，拟将“江城锦绣商务住宅（即鸿博梅岭观海项目）A塔楼商务办公性质调整为住宅。

根据公示内容，因地铁一号线施工影响，为推进福州市历史遗留商业办公房地产项目转型调整，根据省市关于处理历史遗留商业办公房地产项目转型调整的相关政策意见，以及建设单位福建鸿博房地产开发有限公司委托市规划院编制的《福州市仓山区江城锦绣商务住宅项目控规调整论证及地块主要规划指标变更》，拟将观海地块已建A塔楼内商务办公功能调整为居住功能。

而根据福州市自然资源和规划局回复，商业改住宅后的梅岭观海A塔，在房产证上是属于普通住宅，孩子及父母一方户口也落在该房产内，且购买的该房产是一手房，便可以划片麦顶小学。

▎房产被拍、物业撤场，鸿博深陷困扰

今年6月，福建方圆拍卖有限公司受中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司委托，公开拍卖鸿博集团有限公司债权项目，合计超12.18亿元。不过未能顺利拍出。

值得一提的是，这并非鸿博集团有限公司债权项目首次拍卖，去年9月、11月，该笔债权历经二次拍卖均无果。该债权项目抵押物包括鸿博梅岭观海项目约3.1万㎡在建工程及现房。

资料显示，鸿博集团是一家拥有光电照明、景观工程、电子技术产品开发、国际贸易等多家子公司的综合性集团公司。前身是浙江一家多年经营国际贸易业务的民营企业，而后鸿博从浙江搬迁到福建，该公司在福州开发地产项目寥寥无几。

目前，该公司已成为被执行人，被执行总金额超2300万元。

资料显示，梅岭观海小区物业曾多次变更。最早交房时为鸿博国贸物业，2018年11月签约引入绿城物业，2022年7月更换为宜家福物业，而后又传来物业撤走的消息。期间，据传地产挪用了物业的资金。

▎“捂”了10年再入市，或已错过好时机

梅岭观海小区在入市之初，绝对称得上是一个豪宅项目。开发商以约1.05万/㎡的楼面价竞得了项目地块，而在当年福州市区的住宅成交均价最高峰值，也才刚破9000元/㎡的大关。

在产品类型方面，项目主力户型更是做到150㎡以上，此外，还有220㎡的大平层复式产品和顶层500㎡以上的复式产品。2014年梅岭观海住宅入市售卖，项目打出2.7万/㎡的价格，而当年的融侨外滩售价也才不过2万/㎡出头。

福州二手房平台贝壳网数据显示，目前，项目5套房源在售，仅有一套为住宅，挂牌单价57740元/㎡，近180㎡，总价1037万，这在福州也属于天花板的存在。此外，办公类型房源挂牌单价则在2.4万/㎡左右，单价不及住宅的一半。

资料显示，2019年，梅岭观海办公房源现房开售，均价已达3.2万/㎡-3.3万/㎡，如今，项目再上市，价格下调后，市场认可度将如何？

来源：福州房产