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天猫好房兔年探春报道开启，实地探访案场一线，还原市场真实情况，为2023年购房者置业提供更好选择，欢迎大家持续关注。

近期，楼市回暖的消息不绝于日，市场回暖速度也比预期更快，买房人热情高涨。但一片欣欣向荣之际，购房者更应该保持沉着理智。近日，因为市场的解冻迹象，身边咨询的朋友也多了起来，其中，询问某类楼盘是否能“投资”的不在少数。

据CRIC数据统计，福州楼市春节后三周时间，网签、认购量连续上涨。尤其是能反映市场实时的认购数据，持续保持高热态势。其中，热度最高、楼盘量最多的东区板块，多个项目成交量翻番，即便是以往“滞销”已久的项目，也打破数周零成交或者3套以下的窘境，且不乏单周突破10套以上的项目，另一众业内人士瞠目。

但外围市场中，除了个别特价盘，大部分楼盘认购量并未有较大起色。显然，楼市的铁律，在任何行情中都奏效。即市场上扬之时，城市中心板块率先回暖；而市场下行之际，外围板块也是首当其冲受到影响。

而近期市场的爆火，除了楼市信心逐渐恢复，利率降至历史低点等原因，还有购买需求的释放。换言之，购房者并非一下子冒出来的，而是一直存在。他们此前受限于高房价、高利率、市场信心受阻等影响，观望情绪明显。

据CRIC数据统计，2022年，福州主战场，即五区+闽侯中，住宅仅成交19121套（含别墅），相当于前五年住宅平均成交量的60%。扣除2017年因网签受限导致的低成交量，2018-2021年中，每年的成交量都在3万套以上，也不难看出福州正常的购房需求。

不可否认，今年以来，楼市的各项利好政策和向上趋势，给了房产投资者们很大的信心。但坚持“房住不炒”四个字始终未变，更何况，福州现在的楼盘，鲜少有投资价值。此前，我们曾盘点过福州近5年的“捡漏盘”，即在2018-2022年5年期间，福州陆续有200多个新盘开盘，但只有零星的7个盘能成为名副其实的“捡漏盘”。

源：贝壳找房

综合来看，位于中心的优质资产，虽然价格处于城市高位，但保值增值能力强。另外，远低于市场价，且摇号的楼盘，需要凭运气购买，非首套房几乎没有摇号资格。据CIRC数据统计，2018年-2022年5年期间，福州主战场共成交了160103套新建住宅（不含安商房）。而盘点的7大楼盘，成交房源套数为5065套，约占近5年总成交住宅套数的3.2%。所以，从这一比例来看，不难发现，如今想要靠投资房产获利已然越来越难。事实胜于雄辩，我们来看两个典型案例：

例如近几年热度居高不下的东区板块，过去的5年时间，仅一个新盘勉强称得上是“捡漏盘”，即位于晋安湖畔的榕发观湖郡。

该楼盘于2022年9月开盘，当时的开盘均价约为3.3万/㎡，如今陆续有二手房挂牌出售，均价从3.4-4万/㎡不等。但没有实际成交案例，加上瞰湖和非瞰湖的房源价差较大，我们暂且以3.5-3.6万/㎡的成交均价计算。虽然从价格上来看，相比开盘是涨了约3000元/㎡，但是扣除各项成本，实际利润并不高，有些甚至是保本销售。目前，福州房源挂牌价多为房东实收，而该楼盘产权证未满两年，相当于营业税（5.3%）、个人所得税（1.5%）、契税（1%-1.5%）、中介费都要买家承担，实际购房成本更高，每平米的实际价格在3.7-3.8万/㎡（毛坯）。而目前整个东区房源量多，该价格实则并不占优势。再比如昔日红盘代表之一的祥浦苑，目前在二手房市场上的挂牌价格来看，均价约为2.9-3.2万/㎡，基本为毛坯出售，项目于2021年3月交房。从二手房实际成交价格来看，约为3万/㎡。虽比当初的开盘均价高出6000元/㎡，但扣除近4年的利息，实际利润仅约2000元/㎡。这类需要凭借运气才能买到的盘，实际收益也不如预期高。所以，单从投资角度来看，福州95%的楼盘，买进去就是“亏本”，并没有带来高风险高收益。“房产投资需谨慎”在前5年是一句警钟，是无数人用血泪换来的教训，在往后的5年，以并非一句口号。

有购房者称：我投资房产，并不指望未来收益率多高，只是作为固定资产对抗物价贬值的风险。但笔者想说的是，一切的投资都需要建立到“可流通”或“流通性强”的基础上。
譬如文章开头提到的某类楼盘，其中一个位于五四北边缘板块，价格远低于周边楼面价，面积最小的房源，总价100万左右就可拿下。对于预算不高，且想要投资福州主城区房产的购房者来说，看似是一个难得的“机会”，错过再无。但该楼盘所在的五四北板块，是近年来库存高企的板块代表。
据CRIC数据统计，2018-2022年五年期间，五四北板块共成交17000多套普通住宅（含别墅），相当于卖出了福州2022年近一整年的量。但从价格走势来看，逐年递减。不难发现五四北近几年的异常激烈的价格竞争。不少楼盘跌破2万/㎡，随着全市楼盘量上涨，价格战也愈演愈烈。

值得一提的是，五四北还有7000多套的安商房，其面市后，这类以刚需为主的板块，将对后续的二手房市场产生更大的冲击。
当然，以上只是福州其中一个板块，某类楼盘的案例分析。其足以窥见福州大部分板块的市场行情和中短期走势。归根到底，投资房产在当前市场并非良策，边缘楼盘更要持币观望，其流通性极低，未来并非降价就能快速转手。
文章的最后，笔者想说的是，当房地产回归“房住不炒”，除了不炒房，要将眼光放在“居住”综合属性更强的楼盘上才是王道。

文|克而瑞 福州