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  明早9：00，福州主城区2022年度第二轮土拍将在福州市行政服务中心三层交易大厅举行。本次拍卖计划出让共计17幅宗地，总面积624.05亩，总起拍价132.39亿元。其中不乏多幅优质宅地以及充满看点的商服用地，值得关注。

  据网络流传的本轮土拍报名信息来看：央企巨头保利、招商分别对晋安湖、奥体周边的宅地表露了一定兴趣；厦门建发、厦门国贸、厦门住宅三大厦门国企组团下场；而民企方面，大东海、盛天、兰园、中茵等开发商也有望出手争夺；此外，sm集团也不负众望，报名了仓山白湖北园商服地块的拍卖。

  多幅优质宅地降价返场

  sm广场能否落址白湖北园引关注

  本次土拍相较上轮土拍来看，虽然出让土地的总面积、总起拍价均有减少，但出让地块的质量却有着大幅上升。

  如东区板块晋安湖周边范围一口气供应5幅优质宅地；核心繁华地段的华林路附近的华塑小区地块以及洋下地块；大城南板块的海峡奥体以及东升地块指标调整后重新归来；以及时隔近半年再度登场的白湖北园商服地块能否如坊间传言的由sm集团摘得建设sm广场，均备受关注。

  根据土拍公告信息显示，本次拍卖计划出让的17幅宗地当中，包含13幅含住宅用途地块以及4幅商服用途地块，分布区域包括鼓楼、晋安、仓山三个区域，其中鼓楼区1幅、晋安区10幅、仓山区6幅，而台江、马尾则没有地块将在本次土拍中出让。

  本次土拍在出让规则和方式方面，主要有如下几点：

  竞买申请人范围方面：

  住宅用途宗地（宗地2022-18号至29号、宗地2022-34号）：中华人民共和国境内外具有房地产开发资质的企业，可参加竞买，但存在《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）第四条第（三）款规定的情形者除外。同一申请人及其控股的各个公司，不得参加同一宗住宅地块的竞买。

  非住宅地块（宗地2022-30号至33号）：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但存在《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）第四条第（三）款规定的情形者除外。宗地2022-30号不接受联合体竞买。

  出让方式方面：

  宗地2022-18号至29号、宗地2022-34号采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让。竞买人报价不超过最高限制价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制价后，不再接受更高报价，有其他竞买人愿意接受该最高限制地价，则竞买方式转为竞首期付款比例（即自地块签订合同之日起20日内缴付出让价款的比例），以最高限制价格时的50%比例(含竞买保证金)起拍，竞拍增幅为5%，竞拍上限为100%。首期付款比例达到100%时，摇号确定竞得人。

  宗地2022-30号至33号按照价高者得原则拍卖出让。

  其他规则方面：

  宗地2022-18号至29号、宗地2022-34号商品房销售价格按照以下方式确定：住宅项目底价成交的，商品房备案均价原则按照商品房销售指导价确定；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。宗地2022-18号应符合绿色建筑标准，100%全装修；

  宗地2022-19号建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上；其余商品住房项目鼓励进行装修。

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  晋安湖以东推出三幅优质宅地

  上轮取消出让地块大幅降价

  宗地2022-18号（晋安南方建材市场周边旧改地块B-12），出让面积38736平（约58.1亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.8，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上。起始价24.56亿、最高限价28.24亿，起始楼面价约22644.13元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商业建筑面积不超过3500平，应符合绿色建筑标准，100%全装修。鼓励建设“立体生态住宅”，单套建筑面积（含公摊）为套内面积、公摊面积及空中花园（不计容）三者建筑面积之和。商品住宅销售指导均价为45000元/平方米。

  宗地2022-20号（晋安南方建材市场周边旧改地块B-04），出让面积23615平（约35.42亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-3.0，建筑密度35%及以下，绿地率30%及以上，起始价16亿、最高限价18.4亿，起始露面价约22584.52元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商业建筑面积不少于2500平，不超过3500平。商品住宅销售指导均价为42000元/平方米。

  宗地2022-21号（晋安地铁4号线横屿站西侧地块出让地），出让面积21333平（约32亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.8，建筑密度35%及以下，绿地率30%及以上，起始价13.35亿、最高限价15.35亿，起始楼面价约22349.68元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商业建筑面积不超过4000平。商品住宅销售指导均价为42000元/平方米。

  这三幅地块均位于晋安湖以东，呈南北走向分列前横路以西，化工路南北。根据出让公告要求显示，这三幅地块均无回购安置房、保障性租赁住房等配建要求，除少量的商业建筑面积以外，可全部用于建设商品住宅。三幅地块紧邻规划的晋安湖CBD，可享受到由晋安湖公园、鹤林生态公园、横屿山公园等景观资源共同组成的宜居环境。同时，西侧还有东二环泰禾、龙湖商业体等商业配套以及化工路、二环路等主干道构成的便捷路网，待未来地铁4号线建成通车后，交通出行方面还能再上一个台阶。

  值得一提的是：宗地2022-18号即为上轮土拍中取消出让的宗地2022-01号，此前起始价格为32.51亿，本次降价至24.56亿，起始楼面价下降了约7300元/平，可谓诚意满满。

  晋安湖北侧

  加推两幅小型宅地

  宗地2022-25号（晋安晋安湖北侧出让地块二），出让面积6823平（约10.23亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.6，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上，起始价4亿、最高限价4.6亿，起始楼面价约22548.17元/平。建筑高度90米及以下。商业建筑面积不超过2500平，保留市政设施用房面积约300平，须无偿移交给福州市人民政府指定单位。商品住宅销售指导均价为45000元/平方米。

  宗地2022-26号（晋安晋安湖北侧出让地块三），出让面积9315平（约13.97亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-1.8，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上，起始价3.86亿、最高限价4.43亿，起始楼面价约23021.41元/平。建筑高度65米及以下。商业建筑面积不超过4500平。商品住宅销售指导均价为45000元/平方米。

  这两幅地块位于晋安湖公园以北，南方家居建材中心以南。体量均只有十多亩，并不算太大。相对应的，除宗地2022-25号需配建300平的市政设施用房以外，没有其他回购配建的要求。价格方面，两幅地块的起始楼面价分别突破2.2万/平以及2.3万/平，商品房销售指导均价更是双双达到4.5万/平。属于“小而精”的两幅宅地。

  塔头推出纯商房宅地

  周边居住氛围浓厚

  宗地2022-24号（晋安塔头七期出让地块三），出让面积16096平（约24.14亩），用途为住宅用地，容积率1.0-2.2，建筑密度22%及以下，绿地率30%及以上，起始价7.64亿、最高限价8.78亿，起始楼面价约21575.09元/平。建筑高度60米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

  该地块位于佳馨苑东侧，中建岳前雅居西侧，占地面积24.14亩，形状非常方正且三面临路，土地用途为住宅用地，且无任何配建回购要求，是一幅实打实的纯商品住宅用地，开发条件优越。地块东侧是晋安湖公园以及东二环泰禾广场，区域内建有多个住宅小区，生活氛围浓厚。

  价格方面，该地块起始楼面价约2.15万/平，商品房销售指导均价3.5万/平，虽说不及晋安湖周边的几块地的指导价来得高，但对比区域周边在售新房均价3.2-3.4万/平，二手房均价2.2-2.4万/平来看，要更为合理。

  华林路周边两幅宅地出让

  华塑小区地块急速上新

  宗地2022-28号（晋安六一路西侧地块），出让面积15905平（约23.86亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.95，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上，起始价5.5亿、最高限价6.32亿，起始楼面价约11722.14元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商业建筑面积不少于3000平，不超过3700平。须配建安置型商品房34755平方米，销售均价为19700元/平方米，由福州市土地发展中心回购；须建设建筑面积不低于1300平方米的社区综合服务中心（含长者食堂）1处，由晋安区人民政府指定单位按照10070元/平方米回购；须建设建筑面积3700平方米商业建筑，由福州市人民政府指定单位按照成交楼面价+建安成本3800元/平方米+5%利润回购。商品住宅销售指导均价为38000元/平方米。

  宗地2022-34号（晋安洋下旧屋区改造地块），出让面积8723平（约13.08亩），用途为住宅用地，容积率1.0-2.1，建筑密度25%以下，绿地率30%及以上，起始价3.93亿、最高限价4.51亿，起始楼面价约21453.96元/平。建筑高度80米以下。商品住宅销售指导均价为38000元/平方米。

  这两幅地块位于华林路南北两侧，六一北路以西，地块体量都不算太大。其中宗地2022-28号正是刚拆迁不久的华塑小区。配建要求方面，宗地2022-28号有着3.47万方左右的安商房、1300方的社区服务中心以及3700方的商业建筑面积回购要求，可售建面剩余约7160平左右；而宗地2022-34号则无任何回购配建要求，可全部用于建设商品住宅。

  价格方面来看，宗地2022-34号起始楼面价约2.15万/平，而宗地2022-28号由于较大的回购配建要求，因此起始楼面价相对较低，约1.17万/平。同时，两幅地块的商品房销售指导价同为3.8万/平。

  鼓山脚下供应近百亩宅地

  配建规模体量较大

  宗地2022-27号（晋安东三环沿山四片福州储运公司周边地块），出让面积65759平（约98.64亩），用途为住宅用地，容积率1.0-1.6，建筑密度25%及以下，绿地率35%及以上，起始价6.53亿、最高限价7.5亿，起始楼面价约6206.37元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。须配建安置型商品房59575平方米，销售均价为14178元/平方米，由福州市土地发展中心回购；须建设建筑面积不低于1000平方米的社区综合服务中心1处，由晋安区人民政府指定单位按照6164元/平方米回购；须建设建筑面积不低于2000平方米的居家养老服务照料中心（含长者食堂）1处，由晋安区人民政府指定单位按照5511元/平方米回购；须建设建筑面积20000平方米自持社会租赁住房。商品住宅销售指导均价为26000元/平方米。

  该地块占地面积近百亩，体量较大。根据地块出让指标计算，未来该地块项目总建面约10.52万㎡，但地块在回购配建方面有较多要求，包括安商房、社区综合服务中心、居家养老服务照料中心、自持社会租赁住房等要求，换算后经营性建面约在22639.4㎡左右。

  五四北厦坊村周边

  出让自持社会租赁房用地

  宗地2022-29号（晋安厦坊村及周边旧改地块C-40），出让面积7774平（约11.66亩），用途为住宅用地，容积率1.0-2.2，建筑密度20%及以下，绿地率35%及以上，起始价0.43亿、最高限价0.49亿，起始楼面价约2514.21元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。建设自持社会租赁住房，户型经市房管局确认后方可实施。

  该地块位于五四北区域中庚香山新时代以西，龙头佳园以南，用途为自持社会租赁住房用地。在国家大力支持建设保障性租赁住房的背景下，上轮土拍中保利已经出手竞得一幅位于晋安湖周边的自持社会租赁住房用地，向住房租赁市场进军，而本次是否会有其他企业下场竞争该地块，同样值得关注。

  海峡奥体中心北侧宅地

  起始价下调2.78亿后再次上架

  宗地2022-19号（仓山霞境新城东南侧出让地），出让面积56232平（约84.35亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.4，建筑密度35%及以下，绿地率30%及以上。起始价17.53亿、最高限价20.15亿，起始楼面价约12989.34元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米，且需满足义序机场限高要求。商业商务建筑面积不少于24000平，不超过25000平。应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。地块西南角沿金榕南路建设2栋商贸楼（总建筑面积不少于2万平方米）及120个地下停车位，无偿移交给福州市人民政府指定单位。无偿移交的商贸楼及地下停车位由受让人按3800元/平方米建安成本开具发票给福州市人民政府指定单位，地下停车位面积按平均35平方米/个计算。商品住宅销售指导均价为31000元/平方米。

  该地块曾于2021年福州第四轮土拍、2022年福州第一轮土拍两度亮相，但最后都因地块出让指标规划调整，取消了出让计划。对比来看，该地块首次起拍价为22.39亿，商品住宅销售指导均价3.2万/平；第二次起拍价20.31亿，商品住宅销售指导均价29500元/平；而本次起拍价则下调至17.53亿，商品住宅销售指导均价则回升至3.1万/平。在起拍价、起始楼面价下调的情况下，提高了未来的销售指导价，留给开发商的利润空间更多。

  同时，这幅地块形状非常方正，且体量较大，达到84.35亩，南、北、西三侧周边都建有道路，未来开发条件十分优秀。地理位置上来看，地块位于仓山区海峡奥体中心周边，享有建新南路、奥体路、盘屿路等道路组成的便捷路网，同时还有地铁5号线的加持，交通出行十分便利。

  东升旧厂房超百亩宅地

  分割为两幅地块进行出让

  宗地2022-22号（仓山东升旧厂房出让地块二），出让面积39376平（约59.06亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.0，建筑密度35%及以下，绿地率30%及以上，起始价12.24亿、最高限价14.07亿，起始楼面价约15542.46元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米，且需满足义序机场限高要求。商业面积不超过4000平。须建设商贸楼建筑面积4000平方米，由福州市人民政府指定单位按照5597元/平方米回购，回购商贸楼配套地下车位的，回购价格按照土地成交时点市场评估价下浮10%确定；须建设建筑面积不低于1300平方米的社区综合服务中心（含长者食堂）1处，由仓山区人民政府指定单位按照6825元/平方米回购。商品住宅销售指导均价为29500元/平方米。

  宗地2022-23号（仓山东升旧厂房出让地块一），出让面积28338平（约42.51亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.0，建筑密度35%及以下，绿地率30%及以上，起始价7.66亿、最高限价8.8亿，起始楼面价约13515.42元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米，且需满足义序机场限高要求。商业面积不超过5500平。须建设商贸楼建筑面积5500平方米，由福州市人民政府指定单位按照5597元/平方米回购；回购商贸楼配套地下车位的，回购价格按照土地成交时点市场评估价下浮10%确定。商品住宅销售指导均价为29500元/平方米。

  这两幅地块同样也是福州土拍市场的老面孔了，即为上一轮土拍中的宗地2022-03号地块。当时这两幅地块为一块整体进行出让，总面积106.45亩，起始价22.11亿，起始楼面价15578.10元/平。由于总价超过22亿，上轮土拍中不少开发商在目前的市场环境下难以有充足的资金将地块收入囊中，导致该地块最终不得不取消出让。而本次土拍将地块拆分为两幅后重新上架，单幅地块价格下调了不少，有利于地块顺利出让。

  白湖北园商服用地时隔近半年返场

  sm广场能否顺利落址？

  宗地2022-30号（仓山白湖北园片区出让地块五），出让面积58130平（约87.2亩），用途为商服用地，容积率1.0-2.3，建筑密度60%以下，绿地率21%及以上，起始价7.12亿，起始楼面价约5325.40元/平。建筑高度50米及以下。由竞得人全部自持经营，不得分割转让；地块涉及1株二级保护古榕树[编号：闽A00631（仓山）]，应原址保护，并满足《福州市城市古树名木保护管理办法》相关要求，具体古树保护方案应征求市园林中心意见。

  地理位置上来看，该地块地处南二环路与则徐大道交汇处，周边有二环路、连江南路、南台路、则徐大道等路网以及地铁1号线、滨海快线（在建）合围形成包夹之势，交通出行便利。同时，根据出让公告要求：该地块项目由竞得人全部自持经营，不得分割转让。另还需对地块内古树进行相应保护措施。

  值得一提的是，该地块即是被坊间盛传的福州仓山sm广场拟选址地块。2021年12月的第四轮土拍当中，该地块就已宗地2021-76号的身份亮相，更是有网传消息称sm集团已报名地块竞买，但在临近拍卖前突然宣布取消了地块出让计划。本次时隔近半年再次返场，sm广场能否顺利落址，亦或是会否有竞买人下场争夺，成为本次土拍的一大看点。

  仓山白云新村东侧

  出让一宗商服用地

  宗地2022-31号（仓山白云新村东侧出让地块），出让面积9227平（约13.84亩），用途为商服用地，容积率2.1及以下，建筑密度30%及以下，绿地率35%及以上，起始价1.05亿，起始楼面价约5418.88元/平。建筑高度36米及以下。须建设建筑面积不超过500平方米的办公用房，由白云村按照成交楼面地价+建安成本（3800元/平方米）+5%的利润回购；若该地块竞得人与东侧相邻地块土地使用权人相同，则该地块与东侧相邻地块可统筹开发。

  鼓楼西洪路

  出让一幅袖珍商服地块

  宗地2022-32号（鼓楼祭酒岭新村西侧旧改项目出让地），出让面积3270平（约4.9亩），用途为商服用地，容积率1.8及以下，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上，起始价0.53亿，起始楼面价约9004.42元/平。建筑高度36米及以下。

  仓山后坂周边

  出让小型商服用地

  宗地2022-33号（仓山鼓山大桥连接线旧改出让地块三），出让面积7395平（约11.09亩），用途为商服用地，容积率2.3及以下，建筑密度40%及以下，绿地率30%及以上，起始价0.46亿，起始楼面价约2704.53元/平。建筑高度36米及以下。须建设建筑面积6325平方米办公楼，由福州市人民政府指定单位按照成交楼面地价+建安成本（3800元/平方米）+5%的利润回购，需回购地下车位的，回购价格按照土地成交时点市场评估价确定；须建设建筑面积600平方米办公楼，由后坂村按照成交楼面地价+建安成本（3800元/平方米）+5%的利润回购，需回购地下车位的，回购价格按照土地成交时点市场评估价确定；须建设建筑面积2000平方米的社区养老服务照料中心（含长者食堂）1处,由仓山区人民政府指定单位按照5975元/平方米回购。除上述回购面积外，剩余建筑面积（约7800平方米，其中商业面积不超过2000平方米）及车位，全部由仓山区人民政府指定单位回购，具体回购面积及车位数量由仓山区统筹落实，回购单价按以下原则确定：村集体利用留用地补偿款回购商贸楼，回购单价按照5597元/平方米确定，商贸楼配套地下车位回购价格按照土地成交时点市场评估价下浮10%确定；由盖山镇政府、便民服务中心和盖山人民法庭回购的超出确权所需安置部分，按照土地拍卖成交时点的市场评估价格作为其购买价格。该项目配建的停车位，由仓山区政府统筹处置。

  本次土拍各地块的航拍全景已经发布，大家可以长按扫描下方二维码立即从上帝视角，观看各地块全景！