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  2021年，对于福州土地市场来说注定是不平凡的一年。

  先是全国22城“两集中”供地新政开启“土拍2.0时代”；后有一场寒流席卷整个地产行业，从一线龙头房企到三四线开发商均出现不同程度的资金紧张问题，土地市场随之同步降温。

  时值岁末，今天我们一起来回顾一下，在政策、市场、资金等全方面多因素的影响之下，福州土地市场在2021年交出了一份怎样的答卷？

  2021大福州拍出103幅宅地

  成交总体量5345.408亩

  据乐居统计数据，截止到2021年12月25日，大福州总计成功出让103幅宅地，环比2020年跌22.56%。在集中供地政策出台之后，福州六区（鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾、长乐）土拍次数从往年的一年八、九次降到了今年仅四次，单从土拍次数上来看，就要比以往少上不少。

  其中，四区今年成交宅地49幅，对比2020年的41幅有一定程度上涨；而除四区以外，高新区、长乐、闽侯、福清、永泰、平潭、连江、闽清等8个区域的成交宅地数均不如2020年；此外，马尾区今年成交3幅宅地，对比2020年的成交1幅也略有上涨，但因样本数量较少，且3幅成交宅地中有2幅为本土国企兜底拿下，可供参考意义不大，不做过多讨论。

  看完数量再来看看体量。2021年，大福州宅地成交总体量为5345.408亩，环比2020年跌43.70%。分区域来看，四区宅地在成交数量环比上升的情况下，成交体量仅为2273.79亩，环比跌30.85%；高新区2021年成交宅地总体量环比跌幅最大，跌85.81%；长乐、闽侯、永泰、平潭等区域在成交总体量方面也呈现较为明显的下跌。

  再把视线拉回到福州主城区，今年四区供地热门区域主要集中在以晋安、仓山两区为主的东区、城南两大板块，而市中心鼓楼、台江两区成交的宅地用途则是多以安置房为主，商品房用地体量仍然紧俏，呈现出来的数据也足以印证这一点：2021年，晋安区成交宅地24幅，仓山区成交宅地17幅，鼓楼区成交宅地2幅，台江区成交宅地6幅。

  大福州宅地成交总金额下滑

  下半年来多区域降温明显

  成交金额方面，自2019、2020两年大福州宅地成交总金额接连破千亿后，2021年大福州宅地成交总金额为624.1914亿，环比2020年跌507.8264亿，下跌45.72%，下滑明显。出现这种情况，一方面是由于今年成交体量明显不如前两年，另一方面则是由于今年推出的宅地在整体品质（地块位置、地块建设要求等方面）相较以往也有所下滑。

  分区域来看，今年四区宅地总成交额368.546亿，环比跌46.93%；高新区、闽侯、永泰、平潭等地宅地成交总额也有不同程度下滑；值得一提的是，今年长乐区虽然在宅地成交数量、成交体量等方面均环比下跌，但成交总额方面却有着环比10.23%的上涨，成交总金额达101.928亿，表现较为亮眼。

  福州主城区楼面价降温

  高新区楼面价破万

  成交宅地楼面价方面，单独到各个区域来看，高新区、长乐、闽侯、福清、平潭等区域楼面价均有所上升，而四区、永泰、马尾、连江等区域楼面价均呈现下降态势。值得一提的是，今年高新区虽然仅拍出一幅宅地，但该地块楼面价突破万元/平大关。另外需要说明的是，平潭、罗源、闽清等地在宅地成交上样本数量较少，因此数据变化不具备普遍性。

  今年福州主城区楼面价降温明显——四区宅地平均楼面价13031元/平，环比2020年下跌13.97%。这也是福州四区楼面价在经历2019、2020年两年连续上涨后出现下跌。

  根据乐居统计数据，四区土地市场在2017年开始火热，当年宅地平均楼面价高达20316元/平，而后到2018年启动土地深度调控，使得当年宅地平均楼面价压低至12977.39元/平。

  今年四区楼面价下跌同样受到多方面因素影响：在全国土地市场普遍转冷，供地模式变化的大环境之下，加之福州四区对宅地溢价率15%的限高，平均楼面价走低在所难免。

  此外，今年福州拍出的不少地块有着较高的配建要求，以安商房为例，今年四区拍出的49幅宅地中有7幅要求建设100%安商房、2幅要求建设100自持社会租赁住房、另有17幅地块有着不同程度的安商房、人才限价房、社会租赁房等配建要求，所统计到的数据中有部分宅地楼面价低至1000-3000元/平的范围。

  而同样需要注意到的则是，四区拍出的部分优质宅地楼面价同样较高。如厦门国贸在12月1日拿下的宗地2021-60号（台江中央商务区B-12地块），该地块楼面价突破3万/平大关。另外，在晋安区、台江区等区域内多个热门板块也不乏楼面价在2.0-2.5万/平的优质地块成功拍出。

  福州六区+闽侯

  超4成宅地触顶成交

  据统计，2021年福州六区+闽侯范围内达到最高限价宅地数量占比约45.7%。在这几个区域共计拍出的70幅宅地中，有32幅宅地达到最高限价，其中四区25幅宅地价格触顶、长乐4幅宅地价格触顶、闽侯3幅宅地价格触顶。

  一方面，自今年9月的第二轮两集中供地开始，官方对福州六区的宅地最高溢价率限制在15%，溢价率的降低很大程度上致使优质热门宅地触顶成为常态。

  总结：

  回顾2021年，福州土拍市场大体上可以用“稳中有降，蛰伏待发”来概括。

  一方面，在供地模式、供地规则、供地规模、供地政策等多个方面频生变化的情况下，虽然全年下来福州拍出的宅地和金额环比有所下降，但整体来看仍然保持着平稳健康的发展态势；

  另一方面，随着城市发展进程不断推进，福州越来越多的区域板块也随之加入了土拍大军当中，不再局限于过往的市中心老城区，像是三江口、高新区、城南等板块正逐步演化成为未来的发展主力，而邻近市中心的市区东区板块、五四北板块以及鼓台核心区也有条不紊的有优质地块供应，对于城市建设和发展来说仍然积极向上。

  注：①本文所涉及所有数据来自乐居福州新闻中心，数据统计时间截止2021年12月25日，因统计方式及统计时间等因素影响会存在一定误差。②截止发稿日前，福清市仍有一场土地拍卖尚未进行，因此本文中所涉及数据（成交面积、成交金额、成交楼面价等）不包含福清2021拍-27、28、30号地块。③本文数据仅供用户参考和借鉴，最终数据以开发商或政府实际公示为准。