蛰伏2021丨集中供地元年,福州地市降温,成交金额环比腰斩

2021-12-29 16:03:58|来源:乐居买房
摘要| 在政策、市场、资金等全方面多因素的影响之下,福州土地市场在2021年交出了一份怎样的答卷?

  2021年,对于福州土地市场来说注定是不平凡的一年。

  先是全国22城“两集中”供地新政开启“土拍2.0时代”;后有一场寒流席卷整个地产行业,从一线龙头房企到三四线开发商均出现不同程度的资金紧张问题,土地市场随之同步降温。

  时值岁末,今天我们一起来回顾一下,在政策、市场、资金等全方面多因素的影响之下,福州土地市场在2021年交出了一份怎样的答卷?

  2021大福州拍出103幅宅地

  成交总体量5345.408亩

  据乐居统计数据,截止到2021年12月25日,大福州总计成功出让103幅宅地,环比2020年跌22.56%。在集中供地政策出台之后,福州六区(鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾、长乐)土拍次数从往年的一年八、九次降到了今年仅四次,单从土拍次数上来看,就要比以往少上不少。

  其中,四区今年成交宅地49幅,对比2020年的41幅有一定程度上涨;而除四区以外,高新区、长乐、闽侯、福清、永泰、平潭、连江、闽清等8个区域的成交宅地数均不如2020年;此外,马尾区今年成交3幅宅地,对比2020年的成交1幅也略有上涨,但因样本数量较少,且3幅成交宅地中有2幅为本土国企兜底拿下,可供参考意义不大,不做过多讨论。

  看完数量再来看看体量。2021年,大福州宅地成交总体量为5345.408亩,环比2020年跌43.70%。分区域来看,四区宅地在成交数量环比上升的情况下,成交体量仅为2273.79亩,环比跌30.85%;高新区2021年成交宅地总体量环比跌幅最大,跌85.81%;长乐、闽侯、永泰、平潭等区域在成交总体量方面也呈现较为明显的下跌。

  再把视线拉回到福州主城区,今年四区供地热门区域主要集中在以晋安、仓山两区为主的东区、城南两大板块,而市中心鼓楼、台江两区成交的宅地用途则是多以安置房为主,商品房用地体量仍然紧俏,呈现出来的数据也足以印证这一点:2021年,晋安区成交宅地24幅,仓山区成交宅地17幅,鼓楼区成交宅地2幅,台江区成交宅地6幅。

  大福州宅地成交总金额下滑

  下半年来多区域降温明显

  成交金额方面,自2019、2020两年大福州宅地成交总金额接连破千亿后,2021年大福州宅地成交总金额为624.1914亿,环比2020年跌507.8264亿,下跌45.72%,下滑明显。出现这种情况,一方面是由于今年成交体量明显不如前两年,另一方面则是由于今年推出的宅地在整体品质(地块位置、地块建设要求等方面)相较以往也有所下滑。

  分区域来看,今年四区宅地总成交额368.546亿,环比跌46.93%;高新区、闽侯、永泰、平潭等地宅地成交总额也有不同程度下滑;值得一提的是,今年长乐区虽然在宅地成交数量、成交体量等方面均环比下跌,但成交总额方面却有着环比10.23%的上涨,成交总金额达101.928亿,表现较为亮眼。

  福州主城区楼面价降温

  高新区楼面价破万

  成交宅地楼面价方面,单独到各个区域来看,高新区、长乐、闽侯、福清、平潭等区域楼面价均有所上升,而四区、永泰、马尾、连江等区域楼面价均呈现下降态势。值得一提的是,今年高新区虽然仅拍出一幅宅地,但该地块楼面价突破万元/平大关。另外需要说明的是,平潭、罗源、闽清等地在宅地成交上样本数量较少,因此数据变化不具备普遍性。

  今年福州主城区楼面价降温明显——四区宅地平均楼面价13031元/平,环比2020年下跌13.97%。这也是福州四区楼面价在经历2019、2020年两年连续上涨后出现下跌。

  根据乐居统计数据,四区土地市场在2017年开始火热,当年宅地平均楼面价高达20316元/平,而后到2018年启动土地深度调控,使得当年宅地平均楼面价压低至12977.39元/平。

  今年四区楼面价下跌同样受到多方面因素影响:在全国土地市场普遍转冷,供地模式变化的大环境之下,加之福州四区对宅地溢价率15%的限高,平均楼面价走低在所难免。

  此外,今年福州拍出的不少地块有着较高的配建要求,以安商房为例,今年四区拍出的49幅宅地中有7幅要求建设100%安商房、2幅要求建设100自持社会租赁住房、另有17幅地块有着不同程度的安商房、人才限价房、社会租赁房等配建要求,所统计到的数据中有部分宅地楼面价低至1000-3000元/平的范围。

  而同样需要注意到的则是,四区拍出的部分优质宅地楼面价同样较高。如厦门国贸在12月1日拿下的宗地2021-60号(台江中央商务区B-12地块),该地块楼面价突破3万/平大关。另外,在晋安区、台江区等区域内多个热门板块也不乏楼面价在2.0-2.5万/平的优质地块成功拍出。

  福州六区+闽侯

  超4成宅地触顶成交

  据统计,2021年福州六区+闽侯范围内达到最高限价宅地数量占比约45.7%。在这几个区域共计拍出的70幅宅地中,有32幅宅地达到最高限价,其中四区25幅宅地价格触顶、长乐4幅宅地价格触顶、闽侯3幅宅地价格触顶。

  一方面,自今年9月的第二轮两集中供地开始,官方对福州六区的宅地最高溢价率限制在15%,溢价率的降低很大程度上致使优质热门宅地触顶成为常态。

  总结:

  回顾2021年,福州土拍市场大体上可以用“稳中有降,蛰伏待发”来概括。

  一方面,在供地模式、供地规则、供地规模、供地政策等多个方面频生变化的情况下,虽然全年下来福州拍出的宅地和金额环比有所下降,但整体来看仍然保持着平稳健康的发展态势;

  另一方面,随着城市发展进程不断推进,福州越来越多的区域板块也随之加入了土拍大军当中,不再局限于过往的市中心老城区,像是三江口、高新区、城南等板块正逐步演化成为未来的发展主力,而邻近市中心的市区东区板块、五四北板块以及鼓台核心区也有条不紊的有优质地块供应,对于城市建设和发展来说仍然积极向上。

  注:①本文所涉及所有数据来自乐居福州新闻中心,数据统计时间截止2021年12月25日,因统计方式及统计时间等因素影响会存在一定误差。②截止发稿日前,福清市仍有一场土地拍卖尚未进行,因此本文中所涉及数据(成交面积、成交金额、成交楼面价等)不包含福清2021拍-27、28、30号地块。③本文数据仅供用户参考和借鉴,最终数据以开发商或政府实际公示为准。

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