正文

  福州大城南板块作为当下福州主城区最大的地仓以及城市发展建设的重点区域，在近年来的土拍中一直充当着主力军。最近几次的土拍中该区域均有热门优质地块放出，积攒了不少市场热度。

  在即将进行的福州四区土拍中，大城南板块也是再度发力，供应多幅焦点地块：比如白湖北园的两幅超百亩宅地，最有可能建设福州 Shoe Mart广场的商业用地，以及金山奥体板块的多幅热土等。今天，我们着重挑出几幅本次土拍中大城南的热门地块，深入剖析它们的价值。

  白湖北园出让330余亩地块 

   Shoe Mart广场能否成功落地？

  宗地2021-55号（仓山白湖北园周边旧改片区二），出让面积86078平（约129.12亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-1.93，起始价28.42亿、最高限价32.68亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约17107.03元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅高度21米以上。建设商贸楼（商业）建筑面积2500平方米，集中布局在地块B，由市土地发展中心按照5997元/平方米回购；回购商贸楼配套地下车位的，回购价格按照经评估的市场评估价下浮10%确定。商品住宅销售指导均价为30000元/平方米。

地块示意图

  宗地2021-56号（仓山白湖北园周边旧改片区一），出让面积76417平（约114.63亩），用途为住宅、商业用地，容积率1.0-2.0，起始价26.87亿、最高限价30.9亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约17581.17元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅高度21米以上。商品住宅销售指导均价为30000元/平方米。

地块示意图

  宗地2021-76号（仓山白湖北园周边旧改片区五），出让面积58130平（约87.19亩），用途为商业用地，容积率1.0-2.3，起始价7.12亿，按照价高者得原则拍卖出让。建筑高度50米及以下。地块不接受联合体竞买，由竞得人全部自持经营，不得分割转让。

地块示意图

  出让体量十分庞大

  这三幅地块中，宗地2021-55、56号两幅宗地含住宅用途，两幅地块的出让体量均超过百亩，而宗地2021-76号用途为商业用地，体量也达到了87.19亩，整体来看，该区域出让的地块总体量是本次土拍中最大的。但两幅宅地的形状均不太方正，未来开发条件不算太优越。

航拍实景图

  配建要求方面，仅有宗地2021-55号地块需要回购2500平的商贸楼配建，而宗地2021-56号无任何回购配建要求，宗地2021-76号地块则是要求由竞得人全部自持经营，不得分割转让。

   Shoe Mart广场能否顺利落址

  地理位置上来看，这三幅地块地块地处南二环路与则徐大道交汇处，周边有二环路、连江南路、南台路、则徐大道等路网以及地铁1号线、滨海快线（在建）合围形成包夹之势，交通出行便利。

航拍实景图

  值得一提的是商业用途的宗地2021-76号。该地块即是被坊间盛传的仓山 Shoe Mart广场拟选址地块，从地块出让规则中“地块不接受联合体竞买，由竞得人全部自持经营，不得分割转让”这一要求也能看出一二。该地块如果顺利被 Shoe Mart集团拿下打造 Shoe Mart广场，将有望与白湖亭万达广场、中骏世界城、福建商业广场以及大东海商业体等共同形成福州市区最大的商业综合体聚集区域。

  区域内各大实力开发商雄踞

  对于两幅住宅地块来说，未来在该区域将面临的市场竞争是较为激烈的。

  目前，该区域范围内已有融创、融信、大东海、融侨、国贸、中骏等一批实力开发商旗下打造的项目，且周边的项目去化情况整体来看也算是福州市区的中上游水平。目前该区域内新盘项目在售价格约在2.3-3.2万元/平不等；而以祥泰雅苑、福和御园等为代表的二手住宅项目价格约在2.3-2.5万/平的水平。

  金山奥体出让两幅优质宅地 

  官方指导价破3字头

  宗地2021-57号（仓山霞镜新城东南侧出让地块），出让面积56232平（约84.35亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.4，起始价22.39亿、最高限价25.74亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约16590.49元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅高度21米以上，同时满足义序机场限高要求。建设商贸楼建筑面积20000平方米及配套停车位120个，由市土地发展中心回购，商贸楼回购单价按照6258元/平方米确定；停车位回购价格按照经评估的市场评估价下浮10%确定；回购部分商业商务起始楼面地价2160元/平方米，可售商业商务起始楼面地价8000元/平方米。应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。商品住宅销售指导均价为32000元/平方米。

地块示意图

  宗地2021-61号（仓山奥体中心西侧规划地块），出让面积21512平（约32.27亩），用途为住宅、商业、幼儿园用地，容积率1.0-1.82，起始价6.26亿、最高限价7.19亿，采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约15989.03元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅高度21米以上。应符合绿色建筑标准，100%全装修。商品住宅销售指导均价为32000元/平方米。

地块示意图

  地块开发条件优秀

  这两幅地块形状都十分方正，其中宗地2021-57号体量较大，达到84.35亩，宗地2021-61号体量十中，为32.27亩。两块地周边都建有道路，未来开发条件十分优秀。

航拍实景图

航拍实景图

  配建要求上，宗地2021-61号无回购配建要求；而宗地2021-57号则需配建20000平的商贸楼，考虑到地块80余亩的体量，也在一个可接受的范围内。

  近靠海峡奥体中心

  地理位置上来看，两幅地块分布于仓山区海峡奥体中心周边，享有建新南路、奥体路、盘屿路等道路组成的便捷路网，未来地铁5号线建成通车后也将再度优化片区交通出行水平。

航拍实景图

  两幅地块周边紧邻飞凤山奥体公园，人居环境得以保证。商业方面则有阳光天地，还有冯宅中学、冯宅小学等一批学校分布区域周边。

航拍实景图

  官方指导价达3.2万/平

  官方给到的两幅地块未来的商品住宅销售指导价都来到了3.2万/平，相较周边阳光城、融侨、万科等房企旗下的项目在售房源价格来看，也是一个相对合理的水平区间。

  本次土拍各地块的航拍全景已经发布，大家可以长按扫描下方二维码，或点击文末左下角【查看原文】，立即从上帝视角，观看各地块全景！

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