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旧城改造、拆迁安置是当下福州楼市的热点词汇。11月18日，福州新一轮土拍，高工、屏西、雁塔、南湖等主城核心旧改地块集中上架，均实现顺利出让。

值得注意的是，上述几幅地块容积率均不低。最低的高工、屏西小区，容积率为2.5；最高的南湖，容积率达到5.15，该容积率创下了近年福州新记录。

▎南湖旧改地块，容积率创福州楼市新纪录

根据今年福州四城区第六场土拍出让结果，11幅地块，除了一幅流拍外，剩余10幅全部顺利找到买家。备受关注的高工、屏西、汽车南站、南湖、雁塔等主城核心旧改地块集中上架。

部分地块容积率如下：

其中，宗地2023-48号、50号、52号可建住宅部分全部建设安置型商品房，容积率更是3.97-5.15，容积率最高南湖旧改地块二，容积率达到了5.15，创近年来福州新高。

而从“福州市晋安区350111-XY-G管理单元G-01、02、03地块城市设计及控规草案公示”中，我们可以看到，总用地面积约13.95公顷的南湖旧改地块，建筑高度是限高130米，若以层高3米算，最多可建40余层。

▎王庄、上海新村，高楼林立被称：插蛏

容积率是指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率。容积率越高，意味着意味着小区内房子越多，人口密度越大。在福州，高容积率小区并不在少数。

东二环沿线的鹤林新城、香槟国际、世欧王庄；台江西二环附近的上海新苑、福机新苑；金山大道旁的新榕金城湾、会展中心旁的闽江世纪城等等，都是福州高容积率小区的代表。

图片来源：福州晚报

以世欧王庄为例，2010年2月，融信、正荣携手以60亿巨资竞得。项目总占地381亩，建设数十栋40-55层的摩天住宅及大规模高档商业综合体。

项目分为12个地块，总建筑面积约127万㎡，其中，商品房57万㎡，安置房面积55万㎡，地面商业建筑面积约15万㎡，总体容积率为5.0。

图片来源：福州日报社

此外，2010年2月，福州市万科房地产有限公司通过公开竞买方式以16.55亿成功竞得上海新村旧改项目。该项目占地9.33万㎡，容积率4.8，总建筑面积达43.67万㎡。

南湖旧改地块二，最高容积率5.15，一举超越世欧王庄、上海新村等，创下了近年福州容积率的新记录。再加上南湖旧改地块一，最高容积率3.57，这也意味着紧邻世欧王庄片区，将再添超高摩天住宅。

网友笑称：福州再添一“插蛏”楼盘。

▎高容积率+安置房，同地段二手房价偏低

对于业主来说，高容积率的住宅意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降，例如乘电梯。

那么，高容积率的房子二手市场价格表现如何？

以世欧王庄A区、融侨国际公馆为例，两个小区间隔并不远，世欧王庄5.0最高容积率显然高于融侨国际公馆的2.5，在贝壳二手平台，目前两个小区近3个月均无成交记录，但是，融侨国际公馆平均挂牌价接近4万/㎡，显然还是高于世欧王庄A区的32487元/㎡。

这种价差体现在安置房上更为明显。

以东二环鹤林新城、香槟国际为例，两个小区同样间隔也并不远，香槟国际最高容积率3.3，仅为安置小区鹤林新城7.89的一半不到。在贝壳二手平台，鹤林新城近3个月成交5套，均价约2万/㎡，香槟国际成交5套，均价约3.2万/㎡。

而这样的安置房+高容积率，或许也是不少城中村居民不原拆迁的原因之一吧！

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