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近两年，城央、价值支撑力强的改善型产品需求量不断上涨。而足够令人心仪的改善盘却很少，能同时占据城市成熟板块及纯改善的产品更是少之又少。如何用合理的预算，选择一个既能满足自住品质需求，各方面没有明显短板，未来又具备高潜的改善产品，对改善族来说是门综合性学问。

过去20年，福州哪个板块最有价值？

放眼福州过去20年城市发展，哪个板块最吸引人们的关注？“金山”恐怕当之无愧。

从城市发展角度来看，金山占尽地利。交通上，地铁2、4、5、6号线开通加持，还规划3号线。道路也是四通八达，浦上大道、金山大道、建新大道和洪湾路等大大小小的城市主干道纵横交错。教育方面，金山的教育资源已经成为鼓楼、老仓山之后的新贵。商业上，爱琴海购物中心、仓山万达广场、红星美凯龙(福州金山商场店）、仓山万科里四大商业综合体汇聚，形成了业态齐全，不断自我生长迭代的商业生态系统。生态上，南江滨公园、高盖山公园、飞凤山公园、金山公园、乌龙江湿地公园，由南向北，几大公园呈“川”字形排列，景观各有特色。过去10年间，金山吸引了很多人的目光，根据第七次全国人口普查数据，金山街道20.29万人（2021年第七次全国人口普查数据），10年人口增加12.22万，数据冠绝福州。

来源：2021年第七次全国人口普查数据再看房价，2020年，金山房价上限3W。2021年，金山新房房价突破3.2W（ 数据来源于人民网）。2022年，金山土拍指导价3.5W，房企争夺激烈。不论从土拍热度、房价、开发商、购房者认可度哪个方面来看，金山的热度始终居高不下，甚至可以说是福州最稳定发展的一个板块。

安家金山，改善能选哪里？

谈到金山，我们想到的是繁华，生活所需一应俱全。但如果你问我，福州最宜居的板块在哪里？我的答案是：奥体板块。
翻看城市规划，福州对奥体片区的功能定位始终是以生态宜居为主：集康体休闲、商务办公、文化创意、生活居住等为一体的复合型、生态型的奥体主题综合功能区，主打以海峡奥体中心为体育休闲中心，飞凤山为生态康体中心，串联高盖山等景点。随着城市版图的扩大，金山+奥体双圈叠加之处的“金山-奥体板块”已经醇熟。从居住角度看，“金山-奥体板块”才是金山真正的核心中央居住区，从大福州版图看，“金山-奥体板块”位于福州南面，是大福州“南进”的桥头堡位置。在这里，既可坐享金山核心区现成的多维配套，又能享受奥体的生态宜居和高规格规划，真正做到在周边醇熟配套环绕中享受出则繁华，入则宁静的居住环境，是金山难得的兼具纯改善居住形态与繁华烟火底蕴的稀贵土地。潜力股在哪儿

金山有什么产品可选？

对于改善族而言，买房是对生活品质的提高。但想在金山寻觅一处各方面条件均好的改善居所，实则很难。一方面，在售新房产品少。2018-2022年，金山成交的住宅用地寥寥可数。那就意味着目前板块内新房房源可选余地小。

另一方面，产品分化严重，要么 “极改善”，要么“极刚需”。购房者打开平台查询房源的时候，也或多或少会有些歧义，区域内有总价千万以上的豪宅，也有不少存量房滞销。确实，当我们谈到金山-奥体板块，最常提到的一个词是“分化”。你会发现，在板块内有项目卖2.5W无人问津，也有项目卖3.5W被踏破门槛。为什么会这样?因为我们谈论一个很大的板块时，切入点不同，价格也不同。而金山-奥体板块，可谓“一分钱一分货”的代表。谁能占据板块核心，谁才有真正的定价权。目前板块内新盘在售低于板块均价的基本处于外围，肉眼可见的配套盲区。只有介于奥体中心和飞凤山公园之间，搭配地铁5号线，定位低密度居住区，坐享出行、休闲、景观，全维配套的区域才是价值代表。也就是说，我们在选房时要把目光集中在只有锁定在“金山-奥体”板块双圈叠加处，这里才是真正核心。此前一售即罄的建发缦云最为典型，客户始终愿意为真正的好产品买单。或者，我们换个维度来说，大金山缺的并不是房子，缺的是集齐配套、产品和高品质的“硬核”楼盘。眼下，大金山楼市终于再次迎来新房供应。金山第二个4.0立体生态住宅，位于飞凤山奥体公园边上的一个全新纯商楼盘——榕发·麓里云筑即将问世，它正好处于奥体与金山双圈叠加之处，弥补了板块内的产品空白。

商业上，承接“金山-奥体”全方位醇熟配套，满足日常生活需求；生态上，飞凤山公园、台屿河公园、高盖山公园3大公园环伺，等于把家安在公园里；教育上， 家门口幼小中一贯制时代华威学校、公办九年制金港湾实验学校等一站式优质资源环绕，三甲医院也近在咫尺。交通上，5号线霞镜站步行约500米可达，紧邻浦上大道和三环快速路，多元出行便捷自由。如此全维配套，皆可出门即享，谁不想居于此，享受出则繁华的精彩生活。

金山的爆款在哪里？

目前，福州市区明确建设第四代立体生态住宅的项目已有10个。据榕发·麓里云筑已公开的数据来看，产品定位为建面约103-180㎡，其中，建面约139~180㎡规划为4.0立体生态住宅，建面约103~108㎡为洋房。

通过对市场上已经出现的第四代住宅的立面分析，我们发现榕发·麓里云筑的特别之处，它将屋顶造型拉通，显得更加立体，山墙面竖向线脚造型简化，增加住户空中花园生活体验。在此之上，叠加奇偶层270°环绕景观全景露台形成住宅标准层，并引入多层次垂直绿化空中花园景观。

在4.0绿色生态住宅产品打造上，榕发·麓里云筑不仅外观独特，内部空间也颇具巧思。以建面约139㎡户型的整体布局为例，四房两厅两卫，四开间朝南，大面宽实现完美采光，独立餐厅满足多人使用，右侧设置客卧，减小走廊空间浪费，独立电梯入户，保障隐私，同时南北都搭配了独立的休闲庭院，可以做到完全的私人后花园享受。

建面约103-108㎡这个户型段的洋房产品，是刚改一族非常心仪的面积段，此前金山新房多为大户型，入手门槛高，随着榕发·麓里云筑入市，一百平左右的新房房源将得到弥补。

选择这个户型的改善置业的家庭，基本以多人口、长期居住的需求为第一顺位。榕发·麓里云筑琢磨透了多口家庭生活轨迹，把多代人习惯、多动线、家庭周期变化各个要素都考虑得面面俱到了。

以108㎡的四房两厅两卫户型来看，市面上大多数户型，餐厅被匆忙的放在客厅一侧，或者局促在玄关与餐厅的夹缝中，用餐体验感非常差。据公开的108㎡的四房两厅两卫户型来看，公共空间比较大，将过道等灰色空间有效利用起来，纳入公共空间。还给予了餐厅足够空间，且在整个餐客厅面积中，占据了2/5空间，满足一家人聚餐需求。再加上U型厨房，配备了北侧开窗，更具通透感。在这里生活动线也十分科学：公共空间形成LKDB一体化设计，客、餐、厨、阳台在一条线上，竖厅设计，家庭成员在做不同事情时也可以形成良好的互动，空间功能较好利用。

再者，户型紧凑，得房率高。把卧室放在四角，意味着整个户型是最接近正方形的长方形，非常方正。客厅旁边规划了一个多功能厅，可根据家庭结构自由选择户型格局，实现定制化户型，可做3房也可以做4房，无论是两口之家、三口之家还是二孩家庭、三代同堂……都可找到最合适的户型方案。

值得一提的是，作为市属国企匠心打造的“榕发”品牌已在晋安湖周边布局三盘，分别是榕发·观湖郡、榕发·揽湖郡以及榕发·誉湖，也在福州市区开发两处“云筑”系项目，分别为仓山白湖北园的榕发·北源云筑，以及台江原江墘下旧改地块的榕发·江墘云筑。目前来看，“榕发”旗下项目市场表现均不俗，例如榕发·观湖郡已经清盘，榕发·江墘云筑即将清盘，随着榕发·麓里云筑的亮相，势必掀起金山楼市又一股热浪。对于后续榕发·誉湖的入市，不少网友也倍感期待。

结语

对榕发·麓里云筑进行全维度测评之后，房产君将榕发·麓里云筑定义为多项全能的多边形战士。不论是地段、配套、产品、开发商都呈现均好成绩。虽然目前福州核心区并不缺新盘，但缺少的是：大品牌的优质盘。像榕发·麓里云筑这样，有如此众多价值标签加持的多边形项目非常难得。金九银十马上就要到了，其实对于买房的时间，房产君的建议一直都是：在买房这件事儿上，机会远比时机重要的多。真正的好房子，能抢到就趁早下手，再等一等可能就错过了。