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截至目前，全国包括北上广深四个一线城市以及武汉、长沙、重庆、成都、苏州、中山、南宁、东莞、厦门等十余个城市已官宣实施“认房不认贷”政策。目前，福建已有厦门、宁德、漳州三地发布楼市政策，执行“认房不认贷”。9月14日，福州也将正式施行“认房不用认贷”政策。

对此，乐居福州新闻中心第一时间与首开股份福建总部副总经理 张矛连线，听听他的解读：

Q1、近日来，贵司福州项目的来客量和成交量情况如何？客户的心态有没有什么变化？

张矛：福州830发布政策优化通知，重点为限购放宽，由原来的福州六城区内限购2套扩大至周边县市，但目前来看政策发布距今时间较短，并且全国三大组合拳加上一线市场热度的传导不足，客户感受不强，客户普遍保持观望心态。但是从售楼部接待情况来看，能感受到客户出来看房的意愿提高了。

从我司首开端礼著、首开香颂、首开香悦、榕耀之城、首开国仕府等项目案场接待的客户来看，刚需和改善的客户心态又有很大不同：

1、刚需客户：对本次新政调整反应一般，普遍认为是政府救市行为，对房价依然持看跌的心态，无论是本次出台的限购放宽政策还是或将落地的认房不认贷，未实际利好刚需客群，大部分客户对此保持观望。

2、改善客群：开始更频繁地关注各项目的市场动态，有关注到一线城市政策落地后的市场火热情况，会认为福州的政策出台得比较慢，跟进不够快，力度也不够大，还在等后续存量房利率调整等切实利好的政策落地后的市场情况。

Q2、您觉得新政出台以后，对福州的影响大吗？

张矛：认房不认贷预计可以释放购买力，短期内增加一定的成交量，它直接的影响是此前受制于认房认贷政策下，因首付款的门槛无法购房的客户，现在有机会买房了，这部分需求可以释放，放在过去市场行情平稳的时候，这个刺激是非常大的，能够带动市场，但对于刚需群体影响力有限，因为原政策已经对刚需群体出台过落户放开的政策，此次影响的是部分改善群体。

“认房不认贷”底层逻辑就是“加杠杆”，增加负债。通俗一点就是要加杠杆扩大内需，没有钱就给你贷款，让你加杠杆去消费。但是现在大部分人都倾向于降低负债，减低杠杆，此次政策虽然减少了首付门槛，但是增加了月供压力，每个月要多大几千的支出。根据各项目案场反馈来看，市区改善客户认为相对于降首付更关心存量房利率是否下调，因为许多改善客户，首付预算充裕，甚至愿意追加首付，减少房贷压力。客户对于是否愿意加杠杆，是有条件的。只有在预期明朗、自己收入前景稳定的情况下，大家才会更愿意增加负债，因为他们知道未来可能会成倍成几十倍的回馈。

但是经历3年疫情后，居民风险偏好下降，表现在缩减开支、提前还贷等。只有在稳定的收入增长预期和房价上涨(至少不下跌)预期下，才能真正转化为有效购房需求。因此本次出台的新政力度要大，存量房利率、首付比例都需要充分考虑。而市区部分刚需客户认为如果首套房能降低到两成那对市区刚需购房将有很大促进，如果是降到三成，那对刚需客户而言没有太大意义。

Q3、今年的金九银十，有没有特别的建议给到购房者？

张矛：若福州跟进政策，在存量房利率、首付比例下调，认房不认贷多重组合拳集中出台的前提下，建议把握短期窗口购房，结合自己的资金预算和需求去购房，选择适合自己的房子。

具体而言：

1、抓住“金九银十”促销机会

在当前市场窗口期下的促销优惠往往是实质性的利好客户，一旦错过，再想要买到高性价比的房源就很难了。很多开发商也会选择在“金九银十”加推，从刚性需求到改善型需求，几乎可以满足各个阶层的不同买房需求。“金九银十”正逢中秋和国庆两个小长假，有充足的时间看房，也可以趁此机会带上家人一起，有时间彼此交流沟通。

2、确定周边5公里生活圈、先选位置再定户型

购房者要结合自身的情况，做好对周边5公里生活圈的了解，在购房选择上重点考虑两个方面。首先是工作，就是上班所需花费的时间，通勤的时间自然越少越好，选择合适的出行方式等等都是应该事先考虑好的；其次是生活配套的选择上，追求齐全当然是一个好的状态。但是这样房价自然也不低，所以比较理性的办法是，选择需求程度高的配套，比如工作繁忙的上班族未必就需要菜市场，可能有一个方便的购物中心更合适，购房者在参考置业顾问讲解的同时还应该多去现场实际考察项目。位置的选择对于生活影响很大，有的购房者还要考虑学区的问题，所以买房首先要考虑的就是位置。之后根据所选位置的房价，和经济状况，来确定具体的项目和户型房源。

3、选择在同一地区有多次成功开发经验的地产商

一般来说，能够多次成功开发的地产商，对该地区的用户需求和环境都有着更好的定位和把握，在不断成功的经验支持下，他们的每下一次的开发应该都是相当不错的品质项目。

在这里也跟大家打个广告，首开是诞生于北京的国企，也是中国最早成立的房地产企业之一，在40多年的开发建设经验中，2009年首开来到福建，深耕福州、厦门、温州等城市，以36子布局海西，兑现美好生活的承诺。以“责任地产”为理念，积极探索、转变发展思路、创新经营模式，通过实际行动践行国企责任与担当。咱们的购房者“金九银十”重点关注首开在售项目，不要错过优质楼盘。