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天猫好房兔年探春报道开启，实地探访案场一线，还原市场真实情况，为2023年购房者置业提供更好选择，欢迎大家持续关注。

3月首日，福州不动产存量交易服务平台发布数据，福州二手房成交数据新鲜出炉。据统计，福州二手房2月份累计过户2941套。相比1月份的1557套，成交量环比上涨约88%，也是2022年以来的单月最高成交量。

从各区域成交情况来看，鼓楼区成交量仍位列第一，约占总成交套数的31%，仓山区其次，占比约为29%，马尾区垫底。
据悉，鼓楼二手房源中，与以往同期一样，学区占比偏高，其中二类学区成交量更高。一方面，往年的三四月份是学区房的成交高峰值，加之今年又是二胎入学的第二波高峰期。在火热行情，叠加低利率，购房信心上涨等因素的烘托下，也促进了该类房源的成交速度和时间。

在此需要强调的是，福州房管局每个月发布的二手房数据中，分为成交套数和发布套数。

成交套数为实际过户套数，发布套数则为福州主力中介的签约套数，虽然发布数据有些延迟，但也能体现实时的市场数据。从发布套数来看，福州五区成交套数从上个月的866套增加至2329套，环比上涨约169%。而考虑到本月市场回暖速度较快，少部分房源还来不及“发布”，所以2329套的数据与实际签约数据相比，还存在一定的差距。按照此态势，预计下个月的发布数据也会有增无减。

我们仍以发布数据为例，面积段中，50㎡以下的成交占比明显增加，从1月的15%到22%，环比上涨7个百分点。此外，70-90㎡的占比涨幅也较为明显，从1月的9%到2月份的16.7%，同样上涨约7个百分点。综合来看，二手房市场中，小面积的成交占比依然最高。

二手房基本以小面积房源成交为主，新房则是截然不同的成交态势。据CRIC数据显示，2023年2月，福州五区住宅产品中，140-180㎡的改善产品段从去年同期的11%，上涨至19%，增幅较大，同比上涨8个百分点。120-140㎡的首改项目成交占比也有所提升，从去年同期的17%上涨至22%，同比上涨约5个百分点。

值得一提的是，以东区、金山为主的改善群体，在本轮楼市回暖行情中，占较大的成交比重。典型如保利锦上、建发玺云为代表的板块热门项目。

但市场并非全面上涨，而是局部回暖，两极分化现象也进一步彰显。一直以来，70-90㎡的刚需面积段是市场的成交主力，但在行情转暖，中心项目选择性更多的情况下，越来越多的购房者也将目光转到核心板块。

例如以70-90㎡刚需为主的外围板块楼盘，虽价格让利幅度较大，但难以持续发酵。所以本轮市场中，这类产品的成交占比大幅下滑，成交占比同比降低9个百分比，也是成交降幅最大的面积段。

其实，无论是二手房还是新房，市场只是局部回暖，全面回暖还需一些时日。尤其在福州库存量高企的当下，中心项目要加大推售节奏。尤其是体量较大，竞品较多的项目，可趁势加大去库存力度。

另外，楼市有一条规律——“量在价先”，即成交量持续上涨后，价格大概率也会随即上涨。但回归到当前市场，“涨价”只适用于个别条件优质，持续热销，且房源数量有限，市场上难以替代的一类项目。归根结底，这样的项目是极少数，毕竟高库存和愈加激烈的竞争才是当前福州绝大部分楼盘的真实写照。

注：文中内容仅代表克而瑞业务板块福州团队观点，仅供参考。