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如果一定要用一个词来形容2022年，“魔幻”一定会进入备选清单。对于楼市而言，土地拍卖冷冷清清，商品房预售证发放量、开盘入市楼盘数腰斩……而体现在在售楼盘的成交方面，亦是降温明显。

PART 1 成交数据或同比砍半？新的一年能否否极泰来？

根据福州市不动产登记和交易中心公布数据显示，2022年前三季度，福州市五城区新建商品房销售47452套、面积309.17万平方米；其中住宅22184套、面积204.99万平方米。二手房交易22027套、面积165.28万平方米；其中住宅16215套、面积151.32万平方米。

虽然官方还未公布四季度数据，但仅从2021年及2022年前三季度交易数据对比，不难看出，2022年前三季度福州五区新房的住宅销售套数、销售面积，仅为前一年同期数据的一半。

至于四季度的情况，我们不妨以克而瑞福州数据为参考。福州五区12月成交情况有所好转，环比大涨至近一年最高位，成交均价也受部分高价项目备案影响环比大幅上涨。虽然12月的成交数据难以挽回全年的低迷的成交走势，但年末冲量加上政策暖风带来利好，或许预示着新一年福州楼市或将走出低谷，否极泰来。

PART 2 福州年度住宅房价地图出炉 看看你买得起哪里？

从2021年福州在售住宅的成交价格来看，福州中心城区依旧领衔全城。其中，鼓楼区成交均价约在3.89万元/㎡-4.04万元/㎡，台江区成交均价约在3.24万元/㎡-5.50万元/㎡，晋安区成交均价约在0.96万元/㎡-4.79万元/㎡，仓山区成交均价约在1.79万元/㎡-4.45万元/㎡，马尾区成交均价约在0.69万元/㎡-1.87万元/㎡，长乐区成交均价约在0.36万元/㎡-2.62万元/㎡，闽侯县成交均价约在0.61万元/㎡-2万元/㎡。（数据来源：克而瑞福州）

福州在售住宅区域房价地图（乐居福州）

从各板块成交均价来看，与去年相比，福州房价两极分化加剧，江滨、市中心这2个板块均价突破4万。但绝大多数板块成交均价都有不同程度的下滑，均价跌破万元以下的板块上升至6个。福州五区网签单价最高的板块为江滨板块，均价约为42711元/㎡；福州五区网签均价最低的板块为亭江板块，均价约为6924元/㎡；长乐网签均价最高的板块为营前板块，均价约为21741元/㎡；长乐网签均价最低的板块为江田板块，均价约为9811元/㎡；闽侯网签均价最高的板块为南屿板块，均价约为17407元/㎡；闽侯网签均价最低的板块为白沙板块，均价约为6504元/㎡。（数据来源：克而瑞福州）

五城区各板块网签均价（克而瑞福州）

长乐区各板块网签均价（克而瑞福州）

闽侯县各板块网签均价（克而瑞福州）

PART 3  总价300万预算，告诉你如何福州哪里找房

据乐居不完全统计，截止2023年1月1日，福州（六区＋闽侯）共有206个项目在售，同比减少14.2%。其中，鼓楼8个，台江7个，仓山48个，晋安51个，马尾14个，闽侯44个，长乐34个。

从产品分布上看，包含了住宅、别墅和商业（SOHO、商铺、公寓）。其中，含住宅产品的楼盘占比约86%。含别墅产品的楼盘占比约15.9%。而9%的楼盘为纯商业项目。

其实，2022年福州六区+闽侯共有178个楼盘有住宅产品可售。而其中，位于福州五区的楼盘就达110个！这样看来，对于购房者来说，福州一手房住宅还是有很大的选择空间。

那么，购房者该如何选择？我们先来看看福州2022年住宅成交套总价的房价地图。

从图上可以看出， 五四北、烟台山、会展、奥体、义序这些片区的住宅价格相对适中，2/3的楼盘总价300万以下就能买到，更有1/3的楼盘预算有200万就足够了。城南、三江口的楼盘价格在2022年更是便宜了不少，除个别看江项目外，基本百来万就可以随便挑。

仓山区除融侨外滩套总价破千万元外，其余楼盘套总价129-691万/套之间。总价300万以内的有22个楼盘，高于300万的有19个。

而闽侯2022年的价格全面下调，原本上街片区单价2万以上的项目已不见了踪影，如今近8成的楼盘套均总价在150万/套以下，只有上街、南屿的个别红盘价格较稳，但套均总价也不超200万/套。

 与闽侯价格相似的马尾片区，其快安及罗星主区的楼盘套均总价约为113-190万元/套。琅岐片区楼盘较少，套均总价约75-78万元/套。

长乐片区的楼盘价格高低差别大，仅航城营前的4个楼盘套总价高于300万元/套。例如营前的兰园（兰园天悦）项目江景房外加超大户型面积，因此平均套总价超过了千万。而靠近漳港（含滨海新城）、鹤上、江田、金峰这些片区的许多楼盘总价只需150万/套。

有人这样总结过去一年的福州楼市：刚需在打折，豪宅被扫货。

2022年，个别楼盘表现异常亮眼，尤其是豪宅项目，如国贸天琴湾、建发朗云，千万级别的豪宅10天、20天就被扫空；五四北建发璟园套均总价463万/套，从拿地到开盘售罄也仅用四个月。

那么豪宅都在哪里？

2022年平均成交总价超过500万/套的项目有11个，其中鼓楼台江有4个，东二环有3个，仓山则有4个，分布在金山、奥体、江滨。

其实，这些区域也是福州高价项目的集中地。

2022年成交总价较高的项目除了集中在市中心外，也分布在鼓楼西区、东二环、仓山的金山、淮安。这4个片区约7成的楼盘2022年的平均套总价超过300万/套，约4成的楼盘超总价400万/套。尤其是大东二环片区，已经成为改善楼盘的集中地，该片区楼盘套均总价215-947万/套，在价格上与市中心项目平分秋色。

总结来看，购房预算300万以内的购房者，在五区内可以看仓山、晋安、马尾，尤其是城南、义序、三江口、烟台山、五四北。

而如果你的购房预算低于150万，闽侯、长乐都可以找到合适的房源，五区内也可以看看晋安的五四北、三江口、桂湖以及马尾片区。

PART 4

总结

充满挑战的2022年已经过去，目前福州依旧有大量的楼盘在售，且刚需楼盘基本都有所调价，2023年有购房需求的网友，不妨多进行对比了解，机遇之下建议寻求专业人士帮助，才能做出更好的选择。

*本文所涉及所有数据来自乐居数据统计中心、克而瑞福州机构，调查数据时间截止2022年12月31日，数据统计范围为福州六区与闽侯在售楼盘，仅供用户参考和借鉴，最终以开发商实际公示为准。本页面所提到房屋面积如无特别标示，均指建筑面积。