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  近日，在福州某二手网站看到一套房源，位于市中心乌山路的福州源，刚交房就有业主将房源挂牌出让。

  该项目于2021年12月交房，共4栋高层住宅。2019年12月，福州源迎来首开，备案均价3.92万/平，加上精装，实际售价达4.32万/平。如今项目刚交房，甚至产权证还没办下来，就有业主将一套149㎡的东端中楼层的房源进行出售，挂牌单价57047元/平，单套总价怒涨207万！

项目情况

  福州源由三家房企联合开发，据乐居福州新闻中心土拍数据查询，2018年8月，巨成地产以6.88亿拍下宗地2018-28号（鼓楼白马路沿线地块出让地一），楼面价20647元/平。2019年12月，该楼盘入市，开盘当天实现174套的去化，做到了较好的去化效果。项目整体区位优势明显，位于鼓楼核心区，紧邻市政府、三坊七巷，片区内配套优势不言而喻。还是近些年来板块内少有的纯商品房项目，虽然捆绑精装，但单价仍占据一定优势。

房源信息

  据悉，该套房源在2022年1月12日进行挂牌，如今时隔一个月，看房的人却寥寥无几。咨询中介，回复是：卖家实收850万，抵押还有400万（可协商），车位另外卖30万（原值43万），按揭、一次性付款皆可，能接受价格在跟房东沟通看房。值得注意的是，目前该套房源一道证还未办理，房东虽自行办理一道证，但二道证过户费用需买房自己出。

  因该套房源刚交房，未满二，还需额外的高契税，加个捆绑一个车位，买家预计需花费955万左右才能拿下，相当于6.4W/平。

户型解读

       据信息查询，该建面约149㎡的房源可能分布在1号楼的端头，两梯两户，套内面积预计120㎡，公摊率达20%。虽官方宣传为四房，但实际仅是三房半，因北侧房间较小，仅能做为一个书房。

  整体居室空间无过道面积浪费，空间利用率较高。三开间朝南，居室空间通风采光较好，双阳台设计，南侧次卧的阳台可作为家庭的一个生活阳台，客厅的阳台则可以作为一个观景阳台，整体户型纵深大，面宽小，社区内楼间距不错，采光通风效果较好。

  但社区南侧的地块，目前已拍出，据悉将建设国惠大酒楼，限高80米，从整体的间距来看，并不大，对于南侧沿街的3，5号楼，有意向的需要特别注意采光。

总体分析

  从学区划片上来看，预计是附近的小柳小学，对口中学教育学院附中，虽是鼓楼区的学校，但教育资源并不出彩，社区周边也以老旧社区为主，没有特别出彩的景观资源加持，日后万一拆迁，还要面临一定的建设噪音影响。在交通出行方面，距离最近的地铁站点南门兜站，都有1.1km的距离，唯一的好处就是区位优势明显，片区内生活氛围浓厚，配套完善。

  与周边神秘新房白马映书台相比，福州源具有一定性价比。因为福州源无论是地理位置，还是社区配套，会强过总占地面积23亩还被分割成3个地块的白马映书台。

  总而言之，如果有意向的购房者，其实不太建议目前购买。一般来说，刚交房就挂牌的房源，大概率是业主来探探水的，如果真的要出售，6.4W/平的单价，有过高的溢价，加上未满二，还有高额的税费，未来在交易也具有一定的风险。

  希望有意向的购房者，评估好自身的购房需求，思考清楚同价位区域的在售情况再出手。