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 2021年福州楼市政策依然强调房住不炒，各大房企在房住不炒的主基调下行业正在回归常态，供需关系更加显著。2021，福州市场轨迹具体是如何发展的？又将给购房者带来什么样的信号？我们通过最直接的开盘数据进行分析！

  开盘量：2021全年福州开盘75次！较2020年环比下降11%

  根据乐居大数据云统计显示，截止2021年12月31日，2021年福州五区+闽侯共有超75次开盘，开盘次数较2020年环比下降11%，总供应约12813套房源（住宅）推出房源数较去年基本持平。

  2020-2021年福州开盘对比　

  2021年共有福州五区+闽侯共有61个项目开盘/加推，福州民营房企集体“躺平”，而国企开发商稳定开盘，其中国贸共有5个项目开盘，建发有4个项目开盘，保利有3个项目开盘，但仍有不少老牌房企项目选择继续推售，如万科、龙湖、融侨 ，福州本地房企却显得尤为“低调”。

  2021年福州开盘地图

  从2021年1月1日起，福州落户政策彻底放开，全面放开近亲属投靠条件，实现落户“零门槛”这意味着，在福州买房每个人都能拿到入场券。因此各大房企顺着这股东风在上半年集中开盘，开盘量占比为60%。

  但随着调控逐渐显效，房市从8月开始出现了明显下调，与去年相比，今年的中秋小长假，楼市也显得较为平静，全国多个城市降温明显。而这一点在福州楼市中也得到了体现，在下半年的“金九银十”中仅10个项目开盘。

  开盘价格：中心板块居高不下！外围地区争相内卷

  从2021年开盘区间价格来看，由于各版块受到区位配套、项目产品的区别，开盘区间价跨度十分大，大体呈现以中心城区为核心，向外围逐步递减的格局。中心城区依旧站在价格顶峰，住宅开盘价格万元以下的楼盘已无处可寻。

  2021年福州各区域住宅开盘价格

  中心区楼盘开盘价格约在3.6-4.5万/平；晋安楼盘开盘价格约在1.8-3.6万/平；仓山楼盘开盘价格约在1.9-3.2万/平；马尾楼盘开盘价格约在1.6-2.2万/平；闽侯楼盘开盘价格约在1.2-1.9万/平。

  在2021年开盘项目中，福州有约 7成的项目“抛弃”装修，推售毛坯，定位偏向刚需。同时，约 6成的项目开盘当天都有一定力度的开盘优惠。

  2021年下半年以来福州楼市转冷，两级分化严重。鼓台两区的楼盘依然热销，类似鼓楼区的保利首开天悦二期，台江区的国贸榕上、联发臻品。开盘无优惠，但依旧实现了高去化。

  而位于远郊的刚需则内卷严重，价格一降再降，即使是启动了分销，但还是陷入窘境，甚至从捆绑车位变为赠送车位。部分楼盘楼盘有开盘85折优惠……这些一步步拉低了实际开盘价格。

  开盘区域：闽侯爆发式增长！ 仓山、晋安开盘占比56%

  从区域来看，2021年闽侯开盘共约有18个项目、较往年不同，今年开盘主要在甘蔗，竹歧，荆溪开盘。曾经闽侯热门的上街板块渐渐趋于饱和，自从地铁2号线延长线，地铁8号线，地铁5号线的规划落地以来，闽侯地铁沿线楼盘的市场认可度大大提高。不限购的住宅、性价比更高的定价，也给了闽侯项目足够的信心，因此2021年刚需置业热度依旧聚集在这个区域。

  2021年福州五区+闽侯开盘情况图

  作为市区粮仓的仓山、晋安，开盘量也较为可观，推售7239套房源，占比约开盘房源总数的56%，而寸土寸金的鼓楼、台江则进一步下降，只有3个新盘开盘，基本呈现“无房可买”的状态。晋安区更是今年开盘次数最多的区域；晋安区约19个项目开盘，开盘次数超25次，但无论是北边的新店板块还是晋安东区板块，都是安置房扎堆，安置房的项目占7成以上。

  【开盘去化】福州楼市呈现两极分化

  2021年福州五区+闽侯开盘去化情况不容乐观，大部分楼盘去化率一般，有过半的楼盘开盘当天去化率不足40%，去化率最高100%，最低仅3%。比如，绿城海棠映月位于五四北核心区域，离地铁秀山站仅20米，且作为鼓楼区的外溢板块，以备案价开盘，吸引了不少购房者，开盘当天去化率为100%。

  综合原因来看，原因有三，首先2021年的楼市房企资金获取受限，资金链断裂，市场急速向下，房企频繁爆冷。其次是项目产品与价格错配、价格与区域错配，像是前两年火热的东区，如今已经卖不动了，其原因在于价格与区域不匹配，溢价过高，最后是项目同质化，竞争激烈。同时，下半年楼市急转直下，大部分购房者存在一定观望情绪，导致大部分开盘项目去化相对较差。

  *顺序以开盘时间为排序，去化、价格等数据截止开盘当天，数据来源综合于网络，仅供参考具体请以售楼部实际为准。该数据不构成任何投资建议。

  但在这样的市场环境下，也还是有去化相当优秀的楼盘，并且这些楼盘大都都是国企开发商，如建发和玺、国贸学原、国贸学原二期、国贸榕上等在开盘当天去化都超过九成，也有些高性价比楼盘如绿城海棠映月甚至开盘“日光”。

  结言：

  2021年的楼市上下半场分化明显，上半年市场热情高涨楼市一度飘红，而下半年，市场急速向下，销售、土地、投资纷纷遇冷。在房企频繁“爆雷”的一年，部分楼盘甚至烂尾，因为开发商资金断裂而延迟交付，甚至无法交付，让业主坐等一场空，维权追款成为最大的难题，对于众多购房者而言，相较于民营房企，似乎对于国企开发商更情有独钟，资金实力雄厚，抗风险能力强，购房者对此类楼盘认可度相对较高。

  *本文所涉及所有数据来自乐居大数据云，调查数据时间截止2021年12月31日，因统计方式及统计时间等因素影响会存在一定误差。本文数据仅供用户参考和借鉴，最终数据以开发商或政府实际公示为准。本页面所提到房屋面积如无特别标示，均指建筑面积。