近日，位于五四北板块的鲁能公馆三期（备案名：鲁能福苑）取得预售许可证。据乐居福州新闻中心土拍数据查询，2021年10月28日，鲁能以19.7亿竞得福州宗地2020-47号（晋安原天宇电气变压器厂厂区出让地），楼面价约15582.01元/平。要求实施装配式建造，建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。

  据不动产交易中心数据显示，12月10日该楼盘2#、10#取得预售许可证，共计270套房源入市。其中，2#楼均价约为28263元/㎡；10#楼均价约为28984元/㎡，备案价较一期、二期有所上涨。那该楼盘是否值得入手呢？一起来看看吧！

       一、区位优势

  鲁能公馆三期位于五四北板块。该板块是福州老城核心区外溢最早受益者，板块生活配套完善。在交通出行方面有地铁1号线、琴亭湖高架、新店外环路等；在生活配套方面有五四北泰禾广场、晋安实验小学、福建省妇产医院等，整体的宜居属性正不断提升。对于工作在鼓楼省府圈、五四路的购房者而言，是一项不错的选择。

  但相较于鲁能公馆一期、二期，三期在总体区位一般，距离地铁站罗汉山站、秀山站都较远，只能通过公交抵达。

       二、楼盘特色分析

  鲁能公馆三期占地约73亩，共规划9栋21-26F住宅，共1000户，纯商品房社区。

  在户型方面，有95㎡、110㎡、125㎡（双户型）、145㎡户型，每个户型皆为三面宽朝南，所有房间均能自然通风采光。满足刚需、刚改、改善等人群的居住需求。

  社区共规划有两处出入口，分布在社区东侧、东北侧，采用人车分流的人性化社区管理模式。据悉，社区共共规划有1175个车位数，车位配比1:1.7，车位配比高，日后停车较为便捷。

  在产品打造上，鲁能公馆三期楼板采用隔声垫层，加厚的楼板设计，减少楼层噪音，提升居住的舒适性。并且在每一个工艺细节处，都进行了考量，在精装品牌的选择上也十分严苛。据悉，多数材料均采用知名品牌产品。

       三、户型分析

  在户型方面，主推建面约95-145㎡户型，适合刚改和改善客户群体。

  鲁能公馆三期A户型，建面约95㎡，属于中间户，三房两厅两卫设计，户型方正，动静分离，全明采光，三开间朝南，属于当前市面上主流的三房户型。

  从玄关入户，举步即达厨房、餐厅、客厅、阳台和走廊，整体上动区从北到南连成一线、静区从西到东连成一线，形成十字型，动线非常明晰。

  北向次卧为多功能区域，三口之家的时候可以改造为独立书房，三代同堂的时候可以改造为儿童房。南向次卧连接约6.1m阳台，十分宜居；主卧自带飘窗、衣帽间、明卫，宽敞明亮，居住上舒适享受。

  但不足的是朝北的次卧和主卫的私密性会差一点。

  与该户型类似的110㎡户型，只是在每个空间里都做了一些拓宽，空间较大。

  鲁能公馆三期C2户型，建面约125㎡，四房两厅两卫设计，空间利用率高，无过道面积浪费，三面采光，双阳台设计，南北通透，居住舒适度高。

  南向双主卧设计，居中舒适度高，餐客厅一体化设计，且连接阳台，通透宽敞，使屋内空间形成更强的纵深感。主卧室远离电梯间、厨房，安静互不相扰。

       四、价格分析

  鲁能公馆三期备案均价2.8W/平，目前存在小额优惠（想在五四北置业新房的购房者可关注），对比周边新房价格：

  ①保利天玺：2.55W/平（带装修）

  ②三迪雅筑枫丹：2.2W/平（分栋安商房，安商房占比70%）

  ③金地五四领峯：1.8W/平（带装修）

  ④绿城海棠映月：2.6W/平

  但地理位置上，不如鲁能公馆三期。再对比周边的二手房挂牌价格上，跨度也较大。例如：鲁能公馆一期：3.1W/平、三盛果岭：2.39W/平、枫丹白鹭：2.11W/平、建发领第澜悦湾：3W/平，部分房龄超10年的小区挂牌均价在2W左右。

       五、一房一价表

  从本期取证的2#、10#楼价格来看，价格较一期、二期有所上涨。鲁能公馆一期精装修备案价格是2.75W/平，二期毛坯备案价格是2.55W/平。但整体社区和户型比一期、二期好。

鲁能公馆三期 2#

鲁能公馆三期  10#