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  今年7月，地铁2号线马尾延伸段的规划方案正式获批，将东延至马尾港站，覆盖马尾的主要功能片区，进一步加强与主城区的联系。而马尾老城区内，因各项配套齐全，也成为了马尾本地人选择的一大宜居板块。

  今天本期带大家看一个马尾主城区商业综合体旁的纯住宅-望海潮。

  望海潮位于建星路以东与罗星西路以西，马尾区人民法院南侧，属于马尾中心城区。小区周边靠近中环自贸广场、马尾海军医院、马尾区文化馆、罗星中心小学，可以说商业、医疗、文化、教育配套全部都涵盖到位。一起来看看该楼盘的详细信息吧。

  楼盘概况

  楼盘名称：望海潮

  开发商：福州海光荣创置业有限公司

  产品均价：16500-16800元/㎡

  产品户型：89-128㎡户型

  容积率：2.8

  绿化率：30%

  房屋属性：住宅

  楼盘地址：福州市马尾区罗星西路 中环广场旁

  产品公布历程

  • 2019年4月23日，融创地产以7.47亿竞得马宗地2019-06号地块，楼面地价6259元/㎡。

  • 2019年12月15日，项目开盘

  • 2019年12月12日，7#楼；6#楼；8#楼取得预售证（FZ许20190230）

  • 2020年1月8日，9#楼；12#楼取得预售证（FZ许20200004）

  • 2020年3月26日，5#楼取得预售证（FZ许20200053）

  • 2020年11月4日，2#楼取得预售证（FZ许20200310）

  • 2020年12月24日，地下室取得预售证（FZ许20200384）

  • 2021年5月12日，1#楼取得预售证（FZ许20210173）

  • 2021年7月20日，10#楼取得预售证（FZ许20210271）

  产品类型

  望海潮由阳光城、融创、正荣、大东海四家房企联合打造，项目占地60亩，共规划5栋高层，4栋小高层，2栋花园洋房，交互式商业。总计834户，毛坯交付，预计将于2022年7月交房。

  其中，1#、2#、3#、5#、6#楼为32-33F的高层，两梯四户，中间为89㎡、端头为109㎡；9#、10#、11#、12#楼为18F的小高层，两梯两户，128㎡户型；7#、8#楼为7-8F的洋房，一梯两户，中间为125㎡、端头为127㎡。

  主力户型

  望海潮主推1#、10#楼，建面约89-128㎡户型，单价13366元/㎡起。面积跨越度大，可选择的户型较多。

  望海潮建面约89㎡户型、三房两厅两卫设计。整体布局方正，全明结构，功能分区明确，采光通风性俱佳。

  入户门与餐厅、客厅以及阳台直线一体，动线流畅，主卧、次卧、客厅三开间朝南，整体采光比较充足，但阳台略窄是比较遗憾的一点。

  在布局上，实现动静分区、干湿分离，居住体验感更好。主卧还设计了衣帽间，这在89㎡的户型里面还是比较少见的，但压缩了北向房间的空间，北向房间较小可作为书房/儿童房。

  与该户型相类似的，还有109㎡三房两厅两卫的户型，不同的是朝北的厨房和旁边都设计了朝北的采光井，客厅的采光要好很多，阳台也升级了变成双阳台合一的设计。

  望海潮建面约128㎡四房两厅两卫户型，“堂心式”结构，布局精妙，空间利用率高，南北通透，三开间朝南，整体居住体验感更好。

  从空间布局上看，玄关入户，餐客一体，使餐厨紧密联动，同时让空间感觉更加宽敞，U型厨房设计巧妙实用，边上的三分离公用卫生间，增强了使用效率。南向景观阳台，还连接着客厅和次卧，保证室内采光，实现全明结构。厨房采用人体工学设计，U型结构，小幅转身即可完成整个烹饪流程。

  同时，主卧、次卧、客厅等三个空间朝南，通风采光俱佳。主卧套房式设计，不仅宽敞大气，还有独立的卫浴空间，更重要的是设计有独立的衣帽间，居住舒适度高。

  在布局上，实现动静分区、干湿分离，休息区和活动区实现分离，保证业主居住的私密性和舒适度，满足改善置业需求。

  周边配套：

  在交通上，望海潮周边有地铁2号线延伸段（规划中）青州站，距离约500米（如果站点不变的话）以及罗星塔站，距离约800米（如果站点不变的话），小区周边有两个地铁站点，总体而言，出行是比较便利的。据了解，地铁2号线延伸段预计将于2027年前后通车。

  因规划中的地铁存在着众多不确定性因素，如果因地铁而考虑置业的购房者，需谨慎。

  同时，周边有罗星西路、沈海高速、青州大桥、马尾隧道等城市主干道，无论是通往福州市区或者是马尾主城区都非常方便。据悉，小区后期会自带配建一条新路将会打通罗星西路和建星路，可以说该社区后续的交通路网非常成熟。

  在教育上，周边3km（直线距离）内有福建师范大学第二附属小学、福州市船政小学、福州二十四中学、福建师范大学第二附属中学、教师进修学校附属小学、福州市君竹小学等等，教育资源优质，都是片区内老牌学校，口碑较好。教育配套相比快安等片区完善，并且小学基本都在1km范围内，有利于孩子上下学家长接送等。

  在医疗上，周边3km（直线距离）内福州市第二医院马尾分院、海军医院等医疗配套，还有罗星街道青州卫生所等社区医院，能够满足片区居民的就医所需。

  在休闲娱乐上，周边3km（直线距离）内有罗星塔公园、船政文化主题公园、天马山生态公园，并且距离小区约500米处有江滨景观带，为小区住户提供了一个休闲的新去处。

  同时，还有3km（直线距离）内有中环中心广场、财富中心、亿载金城、君竹路商业步行街、沿山市场等商圈，较好满足周边居民的日常采买需求，周末也可驾车去问东江滨大道的名城中心。

  价格分析：

  望海潮参考均价1.65万/㎡，周边二手房正荣财富中心（马尾）属于2018年左右的房子，房龄相差不远，挂牌均价在2万。

  通常来说受房龄和交易税等因素影响，新房一般比板块内同品质的对标二手房溢价10%~20%，但这个价格相比望海潮还贵了3500元。综合来看，望海潮具有一定的性价比，作为马尾的刚需或刚改购房者是可以考虑的。

  受福州安商房配建政策影响，近来福州出让地块均有要求配建安商房比例，纯商房地块成了目前福州土拍市场上的稀缺资源。

  望海潮作为马尾近些年少有的一个纯商社区，相较于周边在建新盘而言，避免了安商房和商品房混住的不利情况，社区属性更纯粹，纯商社区在后期的社区环境、品质及保值都较好。

  同时小区周边路网成熟、配套完善，生活氛围更加浓厚，后期若想置换也较为容易。

  项目亮点：

  纯商社区：望海潮为纯商品房社区。纯商品房在物业管理，社区氛围，以及二手房市场上保值程度等方面都有较突出的优势，后续有一定的升值空间。

  社区品质佳：望海潮小区容积率2.8，绿化率30%，占地面积约60亩，大小适中。社区内配套了部分生活设施，如健身房、夜光跑道、四点半学堂等。此外，望海潮的车位比为1:1.17，停车空间非常充足。

  配套醇熟：望海潮位于建星路以东与罗星西路以西，马尾区人民法院南侧，属于马尾中心城区。周边靠近中环自贸广场、马尾海军医院、马尾区文化馆、罗星中心小学，可以说商业、医疗、文化、教育配套全部都涵盖到位。

  多家房企锻造：望海潮由阳光城集团、融创中国、正荣地产、大东海集团四家房企联合打造，多为闽系企业，其地产项目对于常年居住在马尾城区的本地人所认可。所主打的89平、109平户型，这些户型对一些刚需购房者比较友好。

  项目不足：小区部分楼栋沿街会有噪音的影响，加上目前该片区正处于旧城改造阶段，城市界面不美观、路况不佳，预计后期会有所改善。