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　　当下福州，你是否思考过这样一个问题：如果楼市拐点来临，哪一类房产最先开始反弹？

　　是滨江一线豪宅吗？

　　很难，动辄500-1000万的总价，让这类房产短期交易量提升有较大瓶颈。

　　是五四北或者南二环？

　　也很难，虽然总价不高，甚至经过一年多的价格回调，但是大量的供应，项目的红海竞争，价格战不容易一下子结束。

　　从福州楼市实际表现来看，这个问题有了明确的答案。

　　那就是：学区房！

　　01
　　豪横！学区房三个月价涨45万、半年100万

　　楼市的风向，往往暗藏在数据里。

　　数据显示，近期，出于旧改+学位的叠加效应，厦门学区房涨价明显！岛内不少老破小迎来新的春天。其中，思北、槟榔、松柏、莲花片区热度最高。

　　以槟榔片区为例，日前，有媒体爆料，槟榔东里单号区的45.14平米房源，以单价7.4万/平，总价335万的价格成交，创下近年来单价成交新高。而差不多的房源在去年12月成交仅要290万元，三个月的时间价差达45万。

　　再看福州，根据有关媒体统计，近半年来，福州学区房价格迎来上涨。延安中学对口的二附小、延安小、鼓二小周边18个“老破小”学区房，共有14个上涨。

　　其中，涨幅最高的是划片二附小水部综合大楼，每平单价上涨1.5万，涨幅近24%。若以该小区最小面积65㎡房源计算，半年时间总价最少涨价近100万！

　　事实上，不论是厦门还是福州，一旦房价上升周期开始启动，学区房大概率先于全城房价启动，甚至先于全城最好的板块启动，这已是全国几乎所有大城市的普遍规律。

　　02
　　占据福州房价鄙视链顶端的，竟是学区房

　　日前，根据福建省中房研究中心&福州市存量房研究所数据，位于鼓楼的市公安局津门路单位宿舍在2月成交了一套50平左右一居小户型房源，单价127600元/平，总价达到惊人的638万元。127600元/平的天价再度刷新福州二手房成交单价。

　　127600元/平的售价，将福州所有新开盘房源与之对比，可谓望尘莫及。其主要原因无非两点：

　　1、鼓楼；

　　2、学区房。

　　在福州，为什么鼓楼区的房价大多远高于所有的其他城区，就是因为鼓楼区占据整个福州**学区资源的一半以上。因而，在整个福州行政区之间的鄙视链，重要的形成原因就是学区的优劣；而占据福州房价鄙视链顶端的，便是学区房。

　　庆幸的是：近年来，福州随着外来知名学校的引入，鼓楼区一支独大教育资源优势正在被打破。尤其以清华附中福州学校为代表的全国性名校引入，为焦虑的福州家长带来了一项新的选择。

　　03
　　清华附中福州学校，家门口的全国名校

　　清华附中福州学校，福州楼市的一个传奇。其几乎以一校之力带动三江口樟岚片区楼市的发展，毕竟“清华附中”这个招牌实在是太吸引人。究其原因：

　　1.师资雄厚 百年资历

　　①学校成立于1915年，教育部直属大学附中；
　　②1983年至今，清华附中共计2204多名毕业生进入清华、北大；
　　③2018年，清华附中一本升学率达100％；
　　④已开办的清华附中各地方学校仅9所，皆分布于国家战略城市中心，为清华附中统一管理。

　　2. 政校合办 **学区

　　①福州市政府斥资44亿，与清华附中合作办学，学校占地约337亩；

　　②规划涵盖小学、初中、高中三阶段教育的12年一贯制教学体系。

　　尤其近年来，清华附中的升学数据表现尤为扎眼：2020年北京清华附中共有111名学生被清华、北大录取，其中85人录取清华大学，26人录取北京大学。

　　除北京外，清华附中开办学校共9所，大都分布于雄安、合肥、西安、郑州以及福州等战略中心城市中。而清华附中各地方学校成绩也毫不逊色， 2019年清华附中西安学校高考升学率，理科一本率达到88.7%，文科一本率达到86.1%。

　　清华附中福州学校的到来，无疑将为福州教育事业带来一场全新的变革。

　　据媒体新近报道：清华附中福州学校计划2021年9月按现行义务教育阶段学校“就近入学、对口升学”招生政策进行招生，这也使得即将入市项目大东海江山府有望迎来全国知名学校的重磅加持，虽然网传就读小学不是该校本部，但作为涵盖小学、初中、高中三阶段教育的12年一贯制体系学校，其实并无差异。

　　04
　　学区加持+纯商品房，品质华宅再升级

　　对于福州，现在正面临着一个很重要的学区房关口：福州正式实施零门槛落户政策，这也意味着即将迎来新一波的成交高峰，优质学区学位的供需失衡矛盾将愈加激烈。

　　与此形成鲜明对比的是：学区房本身也出现了分化。

　　我们知道，鼓楼有诸多好学校，但大部分价值与居住体验并不匹配，然而，为了孩子有一个好的教育环境，还是有大把的父母愿意花费几百万去购买一个老破小的房子，舍弃智能化社区，在一个逼仄的环境居住。

　　有没有一个好的社区，既有紧邻**学校，又讲求生活品质？

　　答案无疑是有的，比如：大东海江山府。

　　作为大东海2021重要作品——约400亩学府住区，大东海·江山府择址东进南拓主轴核心区，紧邻清华附中福州学校，地铁上盖，咫尺6号线樟岚站，对望嘉里中心，举步双公园。
更难能可贵的是，大东海江山府属于纯商住房。而显然，纯商品房相比安商房更容易做出品质，尤其是占地面积大的项目，更尤为稀缺。

　　近年，“安商房”逐步成福州土拍市场的主流，而提到安商房，很多人第一反应都是拒绝，尤其是安置房配比高的项目。毕竟安商房社区在质量和环境方面都要较纯商品房社区低上不少，在沦为出租屋和群租房之后，更是将社区品质大打折扣。纯商品房社区就没有这方面的担心。

　　05
　　占据板块价值核心，江山府汇聚醇熟配套

　　当然，除了重磅学区加持以及纯商品房稀缺属性，大东海江山府还是很值得说道说道。

　　江山府所处板块，近年来，在福州“东进南下，沿江向海”的发展战略下，三江口片区定位升级，迎来前所未有的发展机遇，成为疏解老城，连接滨海新城的重要节点。

　　巨大的政策红利，是三江口腾飞的最大依仗。然而，对于大多数居住者而言，居所的吸引力，还来源于居所成熟配套所带来的便捷与舒适。

区位图

　　交通配套上，大东海江山府紧邻福州地铁6号线樟岚站；政府斥资1.2亿即将建设樟岚公交总站尽在咫尺；伴随南江滨东大道双向八车道通车，项目约3分钟达三环路，约5分钟达二环路；而在建地铁6号线联通长乐，市区、长乐双城链通，打通大福州滨海新城全域出行路线。

效果图

　　商业配套方面，大东海江山府对望国内一线商业综合体嘉里中心，商业体量达约8万平；此外，江山府自带约2.6万㎡商业街区配套，吃喝玩乐购一站式满足 。

　　在居住环境上，大东海江山府亦是毫不逊色。项目背山面江，雄踞闽江与城门山腹地；面积超1800亩的南江滨生态公园就在家门口，媲美约3个福州西湖公园；政府重点规划打造的城门山山体生态公园，通过项目铺设登山步道可一步直达。

　　顶配之姿，无可比拟。

　　总而言之，楼市在回暖，提前布局城市新发展轴上“潜力股”，我们需要做的不止是“名校”的资源抢先占位，更需要购房时多留意、多比较。大东海江山府，占地约400亩纯商品房，首期产品建面约80-109㎡学府住区，承载着城市的心之向往。

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