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  这是一场刚需盘的对决。

  七月福州10个1字头楼盘集中入市

  根据福州市不动产登记和交易中心官网及各区县商品房网上备案系统显示的信息来看，七月福州共有10个1字头的刚需项目拿证。具体包括世茂远洋东江湾悦境、远洋山水、望海潮、琅岐山语城、三盛雅居乐璞悦长滩、龙湖盛天春江天越、龙湖春江彼岸、阳光城翡丽云邸、阳光城MODO、大东海新天地。其中，阳光城MODO、大东海新天地为商办性质，其余均为住宅。

▲七月拿证1字头项目分布

  从区位来看，这些项目主要集中在马尾、长乐及闽侯，“完美避开”福州市区。虽远离福州传统主城，不过如果从预算、周边配套、社区品质等等因素综合考量，这些项目中不乏有可圈可点的地方。

▲七月拿证1字头项目基本信息

  阳光城翡丽云邸、龙湖春江彼岸位于闽侯竹岐板块，二者位置相近、户型建面相似、价格也相差无几，开盘当日去化均超八成。两个项目临近闽侯二桥，该桥预计明年6月实现合龙，建成后可连接甘蔗、竹岐以及荆溪，并进一步加强与福州中心城区的联系。同时，二者临近地铁2号线延伸线，在一众刚需项目里交通配套具备一定优势。

▲闽侯二桥（来源：福州日报）

  龙湖盛天春江天越位于闽侯青口板块，该板块目前在售楼盘少相对不多。项目临近青口镇中央公园、青口镇正祥万达广场以及青口镇政府等，周边配套相对完善。目前，项目首期已经开盘，首推76-89㎡小户型产品，折后均价13000元/㎡，开盘当日同样取得去化超八成的好成绩。

▲龙湖盛天春江天越效果图

  本月拿证的1字头项目有5个来自马尾区，涉及快安、马尾老城区及琅岐板块。其中，世茂远洋东江湾悦境、远洋山水位置更靠近福州主城，尤其是世茂远洋东江湾悦境颇具性价比。项目周边即是地铁二号线延伸线，并且是纯商品房社区。项目产品设计上主打79-89㎡中小户型，均价约1.75万/㎡，很是适合刚需人群。望海潮位于马尾老城区，周边生活配套相对醇熟；三盛雅居乐璞悦长滩、琅岐山语城较为偏远，不过二者单价低，有一定江景资源。

▲世茂远洋东江湾悦境区位

  最后是两个商办项目，即闽侯的阳光城MODO和长乐的大东海新天地。阳光城MODO位于闽侯上街，项目主推34-56㎡/5m挑高SOHO，开盘价格约12500元/㎡。开盘当日去化88套，去化率19%，表现一般。

  大东海新天地于7月25日开盘，首推85-138㎡房源，折后均价约12500元/㎡。根据官微数据来看，项目开盘当天成交136套，1小时劲销9成。不过也有网络流传的数据版本显示，项目开盘当日去化40套，去化率约26%。不论哪一版本才是真实的，值得注意的是，大东海新天地虽然定位为“新住宅”，但是项目实为商办性质，并非70年产权的住宅性质。

  “拿证热”退潮 七月福州新房供应骤减

  经历了上半年疯狂的“拿证热”，一个月动辄万余套住宅入市，本月福州新房供应有所减少。据小乐统计，2020年七月（7.1-7.31），福州五区加闽侯拿证总面积约69万方，新增房源12323套（个），新增住宅房源4021套。环比六月份，拿证总面积减少35.5%，住宅房源减少64.1%。

七月福州10个1字头项目拿

  综合当前市场整体情况来看，七月新房供应有所减少乃情理之中。基于上半年房企的大批量拿证，目前福州五区已堆积70730套住宅，即使扣除安商房、社会保障房等，依然是一个较大的库存数据。并且从实际的开盘去化来看，除了闽侯的几个盘整体去化率较高，福州市区的去化成绩并不算亮眼，偶有楼盘热卖，比如祥浦苑、国贸凤凰原等，往往是出于较大的价格优势或折扣力度大。

  随之而来的八月份，预计新房供应不会大幅回到高位，可能与七月持平或有所减少，房企将以消化上半年库存为主。值得注意的是，包括名城悦郡、南山纵横瀛洲府、榕发观湖郡、保利和光尘樾等在内的纯新盘或将亮相，意向购房者可重点关注。