正文

  2020年开春以来，受新冠肺炎疫情影响，房地产行业艰难前行。市场供求普遍下滑，“云看房”收效甚微，全球经济下行压力持续，明确感知的市场寒潮让多数企业资金吃紧，挑战倍增。

  好在，这一切终于在阳春三月迎来回暖之势。自政府发布复工复产通知，城市复苏，房地产市场也开始恢复元气。加上央行降准降息，部分区域出台人才优惠政策支持，福州楼市日渐明朗。

  3月以来，因疫情积压的购房需求逐渐被释放，不少房企纷纷祭出一口价、打折促销手段。二手市场业主放盘积极，市场逐渐恢复常态，甚至部分热门板块成交同比大幅上涨。

  售楼处100%开工，部分楼盘开盘热销

  2月20日，福州市住房保障和房产管理局下发了《关于切实做好房地产销售企业安全复工工作的通知》。关闭25天的售楼部、中介机构正式“解封”。

  在加强销售场所管理方面，《通知》明确指出：房地产销售企业要加强消杀防疫，限制人员数量，实行来访人员预约接待，加强场所监管和安全管理。

  据乐居不完全统计，《通知》下发后半个月内，福州一手在售楼盘项目中，已有超100个项目重新对外开放线下售楼处，复工率高达60%以上。而随着复工潮的到来，该比例不断提升。目前，福州一手在售项目售楼处达到百分百开放，建筑工地也基本上已正常开工。

  成交上看，近期福州楼市回暖迹象初现，成交量逐步回升。根据福州市不动产登记和交易中心的数据，2020年3月，福州全市（不含平潭）住宅签约套数4798套，环比2月上涨76.85%；签约面积为49.21万㎡，环比2月上涨76.96%。其中，六区贡献了1983套，环比上涨42.35%；闽侯贡献763套了，环比上涨104.56%。

  福州商品住宅成交量大幅反弹，基本是年前充分蓄客项目集中推售或延迟备案带来的。具体来说，2月22日开盘的改善项目万科金域国际得益于前期充足的蓄客，去化率达到80%-90%。

示意图

  市场供应上看，据乐居统计，3月份，五区+闽侯约23个住宅项目取得预售证，新增住宅供应5418套。其中，不乏有来自东二环、高新区的纯新盘和南二环热盘的最后一批房源。4月份，福州至少有6个项目开盘，包括融创福州府、滨江正荣府、榕城江上图、中海锦江城、泰禾福州湾、融侨阳光城方圆里，并且这些都是纯新盘、都位于仓山区。

  价格方面，3月以来，福州新盘相比2月优惠力度更明显，尤其是4月初，市面上各楼盘纷纷推出特价房，成交情况也有明显复苏。

  土地市场开闸，两场土拍揽金272.4亿

  2月27日，福州2020年首场土拍圆满收官。此次土拍集中推出12幅地块，其中包括7幅优质住宅用地。不仅有晋安后浦、金山绿轴区域内的4幅旧改宅地，也有地铁4号线、滨海快线的3幅地铁上盖巨型优质宅地。此外，北江滨CBD、鼓楼柳河路、鼓楼金牛山下等热点区域更是推出了多幅商服用地。

示意图

示意图

  此次报名参拍的开发商数量近30家！世茂、龙湖、名城、中骏等各大知名开发商悉数到场。首开、中骏、龙湖、名城等均有所斩获，除了宗地2020-09号宣布延期出让外，市区11幅地块全部拍出，成交总额达到143.921亿！

示意图

  4月15日，福州2020年第二、三次土拍同天开打。市区共集中推出8幅热土，其中7幅都是优质商住用地。8幅地块总体量达到627.36亩，起拍价总额达到102.434亿，是有一次名副其实的“百亿土拍战”！

  此次土拍吸引了包括保利、正荣、雅居乐、世茂在内的30多家知名开发商报名参拍，现场热闹非凡，众多业内人士到场观战。土拍持续叫价声不绝于耳，开发商们你争我夺热闹非常，更有地块竞价超过百轮！最后，经过持续约2.5小时的拍卖，市区8幅地块全部宣告成交，成交总额高达128.474亿！

示意图

  4月1日，福州发布《关于2020年第四次公开出让国有建设用地使用权的公告》，宣布将于5月8日出让两幅仓山地铁口巨型宅地。这两幅宅地均位于帝封江板块，这也是时隔五年后，帝封江地块再度出让！

  据悉，这两幅宅地总选址体量达到1381.26亩，总出让面积达到1132.52亩，起拍价总额高达104.18亿！如此巨量，在福州土拍市场难得一见。

  二手房市场回温，线下带看陆续活跃

  疫情期间，福州多数小区实施严格的封闭管理，严禁外来人员出入，以线下带看为主的二手房，普遍存在“看房难”的尴尬局面。据福州房地产交易中心官网显示：2020年2月，福州主城区二手房成交量仅534套，同比降幅高达72%。

  2月20日，福州市住房保障和房产管理局下发了《关于切实做好房地产销售企业安全复工工作的通知》，房地产售楼部、房产中介机构等在确保疫情防控落实到位前提下有序安排复工复产。

  随着疫情逐渐得到控制，线下带看也活跃起来。数据显示，3月新增购房客数量、带看数量环比上月均增加超2倍以上，逐步恢复至年前的水平，市场需求逐步释出。同时，受访中介也反馈，3月份以来，门店客源比节后大幅回升。其中，部分优质板块如金山、鼓楼成交向好。

示意图

  数据显示，2020年3月，福州二手房方面已连续下跌三个月。二手住宅销售价格环比下跌0.2%，跌幅较前一个月扩大0.1个百分点。从同比看，3月福州二手住宅销售价格同比上涨2.7%，涨幅较上个月缩小0.8个百分点。

  总结：

  总体来看，福州州房地产市场在逐渐复苏，但复苏节奏相对一二线以及国家重点城市表现，显得较慢。目前市场主要呈现以下几种状态：

  1. 成交量与前两个月相比，有所上涨，但以此判断福州市场已经复苏未免以偏概全，事实上，与去年同期的“小阳春”相比，目前仍受疫情影响，来访量未恢复至正常水平。目前，市场房价优惠力度加大，刚需项目蓄客情况并不理想，市场热度恢复至去年四季度水平，仍然需要较长时间观察。

  2. 土地市场总体而言，保持较高热度，其中，不乏优质地块出让、多家房企竞争的局面；整体开发商拿地积极性较高，多数企业面临土地储备紧缺现状，拿地积极的以国企、央企以及地方资金较为充裕龙头房企为主，大部分地块均出现一定的溢价成交。

  3. 二手房市场，中介复工，线下带看逐渐活跃，刚需客与有置换需求的购房者陆续入市，市场成交稳步上涨；同时，节后学位房板块热度有所提升。