正文

  “安置型商品房”是2019福州楼市的关键词。

  2017年12月，福州在全国首创了安置型商品房模式。如今已经有越来越多的安置型商品房项目出现在福州楼市中，自该模式诞生以来，争议不断，不论是刚需的、投资的还是看热闹的，对于安商房的讨论从未停止过。

安商房释义

  若要用一个词来形容安商房项目，那“虚有其表”一词可能反映的就是2019年安商房现状。这里的“虚”指的是，安商房项目看起来看可供开发的量很大，但实际上对新房的供应却有限，价格也没有想象中的那么美好。

  01两年内95幅安商房用地

  福州安商房项目供应到底有多大？现在有多少安商房项目了？ 

  据乐居统计，2017年至2019年福州六区+闽侯出让的地块中有95幅地块要求配建安商房，占总出让商住用地数量的47%！同时，安商房用地成交量呈逐年增加的趋势，根据计划，福州2018-2020年五城区将改造106个项目，以目前进度来看，2020年还将有超万套的安置型商品房建设任务。

（2017-2019年安商房地块成交数量）

  据乐居网福州统计，截止2019年12月，目前福州六区+闽侯共有待售安商房项目35个，取证&开盘14个，售罄6个，还有剩余37幅地块有待亮相。

安商房地图*部分地块合并为一个项目，待售项目包含未公布案名/备案名地块 

  这些都意味着安置型商品房地块不仅将是2020年供地的主要来源，也是未来几年内福州新房市场上的主流，纯商品房项目占比正逐渐变小。

  02 安商房价格真的低吗？

  有不少人认为安商房项目价格一定就便宜，但从已取证&开盘的安商房项目来看，安商房并不是“便宜”的代名词。

  比如部分的安商房项目备案价是与周边持平、甚至高于周边，位于三江口板块的安商房项目三江岚隽，备案价最高破2.5万/㎡，创三江口备案价新高，同区域中建香樟南岸2.3万/㎡的备案价与周边新房几乎持平。位于鼓楼的安商房项目榕发乌山郡、华润乌山府的备案均价约3.4万/㎡，中建龙庭嘉园最高备案价已突破4万/㎡。

（部分已取证&开盘安商房价格）

  此外，安商房项目开盘去化呈现两极分化。尽管安商房项目争议颇多，但丝毫不影响部分安商房的开盘成绩，有的安商房开盘情况较为理想，甚至一房难求，取得了去化九成以上的好成绩。然而依旧有部分安商房项目开盘当天去化一般、网签情况不佳，去化率或网签率在五成以下。

*首期开盘去化率截止项目开盘当天，请以售楼部实际为准 网签登记率时间截止2019.12.26，以已登记住宅套数/可售普通商品房总套数计算。网签数据存在滞后性，请以官方实际数据为准。

  其实从以上安商房项目开盘数据中，已经透露出了大多购房者对于安商房的态度，安商房项目的综合性价比是否“过硬”，在很大程度上影响着购房热情。

  去化高的安置型商品房项目，不仅在价格上与周边拉开了优势，同时还具备有地段、品质、产品等优势，项目的整体性价比是足够高的，自然而然卖得比其他安商房项目好。反之，如果安商房项目的综合实力不足，无法支撑其价格的溢价，那么购房者是很难买账的。

  03安商房供应“虚有其表”？

  为什么说安商房的供应是“虚有其表”？

  从数据来看，2017年至2019年福州六区+闽侯安商房地块总建约1017万方，其中剩余的可售普通商品房总建面积仅312万方，占比约31%。尽管安商房地块总建供应破了千万方，但其中实际可售普通商品房仅占约三分一。

  具体来看，95幅安商房地块中超6成安商房用地的安置比例在80%及以上，甚至有的地块按比例100%配建安置房。根据粗略计算，在这些高安置比例地块中，甚至有个别地块的对外最低可售普通商品房源不足50套。

*总建仅为估计计算，非最终结果，请以项目官方公示总建筑面积为准。

  从区域上来看，晋安区的安商房项目在数量上遥遥领先，有34个项目。然而仓山区却是实际可售普通商品房量最多的区域，约有92万方。

  究其原因，根源在于各地块安商房配建比例的不同。仓山区安商房项目数量虽不是最多，但很多地块配建安商房比例都低于50%，最低仅有10%，未来可售体量较大，房源选择性相对较多。

（福州六区+闽侯安商房项目数量与可售面积）

  04 对于安商房的担忧

  关于安商房，大家讨论最多的还是安商房项目是否值得买？多数购房者对安商房的担忧在于： 

  ①安商房的二手交易

  在安商房项目中，安商房占据数量与价格优势，待安商房具备了上市交易的条件，安商房业主可能用低于同区商品房的价格售出，且安商房对外出售的房源量更多。

  ②安商房的管理

  安商房数量占据优势也意味着社区中拆迁户数量众多，而拆迁户往往有多套安商房房源，这些房源很大可能将对外出租，未来群租现象严重，后期的物业管理问题很大。

  ③安商房的质量

  多数人对于安置房存在着刻板印象，觉得安置房就是毫无颜值、品质可言。

（福州某安置房项目效果图）

  其实这些担忧也没有那么绝对，交易上看，每个安商房业主的拆迁成本是不相同的，他们未必会以安商房最初的指定售价卖出，一定会根据市场行情进行合理定价。

  值得一提的是，目前多数的安商房项目由大型品牌企业建设，在品质上，安置型商品房较于安置房而言，品质上已有大幅的提升，是利民的好措施。管理方面，由于这些建设房企，往往都有自己的品牌物业，只要这些品牌物业参与后期管理，未来还是可期的。更何况，就算是纯商房项目也难以避免质量与物业管理的问题。

  结语：

  2019年“稳房价”依旧是福州调控主旋律之一，福州楼市并没有因安置型商品房的入市而大起大落。安置型商品房的初衷，更多是为了满足大量拆迁户的安置需求以及提高安置房的建设品质。

  整体来看，安置型商品房抑制了部分投机需求，但是对于真正的购房者来说，无论是买安商房还是纯商品房，都不能抱着“买亏了买赚了”的心态去买房，毕竟房子是买来住的，除了价格，也要考虑到了楼盘的地段配套、品牌、产品质量、物业管理等多重属性。最终都要落到项目本身上，不可一概而论。

  2020年，随着福州越来越多的安置型商品房到来，楼市的虚火在降温，接下来“房住不炒”依旧是楼市的主基调。

  *备注：本文中提到的“安商房项目”指配建不同比例安置型商品房的项目。本文中提到的“安置型商品房地块”指配建不同比例安置型商品房的地块。