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　　近日，二手房平台上出现了当年岛内热门的豪宅产品-建发养云的身影。

　　该小区于11月25日成交一套201.91㎡大平层产品，户型5室2厅1厨3卫，位于高楼层，成交总价1210万，折合单价59928元/㎡。

　　这是小区在贝壳平台上成交首套二手房，于10月30挂牌出售，挂牌价1400万，最终降价190万成交，或许是价格到位，成交周期仅27天。

　　据了解，建发养云位于岛内枋湖片区，去年底交付。小区规划有17栋，约879户，主力户型为建面约199-255㎡4-5房，少部分143㎡4房，公摊较低，约12-19%。

　　2020年7月开盘时均价6.6万/㎡左右，当时可以用抢破头来形容。

　　其中，201㎡产品高楼层预售价格约6.9万/㎡，总价大约1390万。

　　相比之下，此次成交单价不到6万，不算车位、利息等成本，这套房就大约亏了1万/㎡，总价200万左右。

　　上一轮岛内旧村改造，岛内恢复供地，枋湖片区诞生了一批豪宅产品，比如中骏天盈、中骏天宸、建发养云。

　　除了上述建发养云房东选择选择割肉离场，此前中骏天盈也成交了2套大平层。

　　其中9月10日，一套高楼层259.77㎡户型，以总价1600万成交，折合成交单价61593元/㎡，成交周期156天。

　　当时预售，高楼层259.77㎡价格7.8-7.9元/㎡，很明显，这套房东亏了更多，大约400万。

　　5月27日成交一套中楼层206.96㎡户型，房东挂牌价1640万，最终降价80万，以总价1560万成交，折合成交单价75377元/㎡，成交周期61天。

　　根据此前小区预售价格来看，中楼层206.96㎡户型，预售价格大约在7.3万/㎡，总价1510万。若是加上车位成本、利息等因素，房东差不多保本。

　　另一豪宅中骏天宸目前暂未看到成交，不过有10套二手房正在出售，挂牌价5.8-7.6万/㎡，最低单价仅5.8。

　　其他两个豪宅，中骏天盈挂牌价6.6-7.6万/㎡，建发养云的挂牌价6.8-7.3万/㎡，可见房东心理预期比较靠近此前开盘价7万/㎡左右，并不想亏本出售，但现实是有没有人接手还是另外一回事。

　　枋湖板块这三大豪宅，2019-2020年，作为当时岛内高品质改善产品，以中大户型为主，开盘现场基本都要摇号，吸引了不少岛内高端购买力。

　　如今根据市场情况来看，业主想保本成交的状态难度有点大，想出货得割点肉才走得动。主要是：

　　这一两年，岛内新房市场持续供应，买房人选择增多，并且产品户型建面、总价门槛在不断下探，还有限售均价的制约，不能捆绑车位销售等。

　　另外，这些新房位置多在五缘湾、湖边水库等，从板块能级、配套来看，基本都好过枋湖板块。对于岛内刚需来说，这边户型太大总价高，而对于高端改善客群，枋湖片区像很多人说的其实不具备豪宅基因。

　　在岛内大量新房挤压之下，叠加二手房市场平淡期，二手房价格下调成交不足为奇。枋湖板块次新的豪宅想要快速出售，降价，甚至低于成本、割肉成交不可避免。

　　不过，枋湖片区内小区普遍房龄新是一大优势。

　　除了上述三个豪宅，中央美地、联发欣悦园、新景龙郡、禹洲城上城、东海山庄、东晖广场、凯悦新城等，大部分都是2008年后才建成的，目前挂牌均价4.6-6.9万/㎡。

　　相比岛内目前一些热门板块，整体配套不算出挑，缺少大型商业、公建配套等，但教育资源、交通便利性等属中等水平。

　　如果说是自住需求，又看中居住品质，不愿将就在老破小，在够不到岛内新房的情况下，这边还是可以看看。

　　文：厦门乐居

　　(部分来源：厦门网上房地产、贝壳等)