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10月28日，福州市自然资源与规划局发布福州四城区2023年第六次土地公告。本次共有14幅地块出让，累计出让571.69亩，起拍总金额高达168.265亿元。其中，备受关注的高工小区地块、省直屏西地块、南湖地块也在本次出让地块之列。

作为年度重磅级土拍，本次土拍将于11月18日上午9时在福州福州市公共资源交易服务中心举行。

本场土拍，可谓亮点诸多

亮点一：核心区罕见供应巨量土地，楼面价重回3万大关
此前，我们曾统计过，在全国重点城市中，福州预供地的落地性处于垫底水平，前三季度预出让地块总面积为42万平方米，实际供应8万平方米，预供地完成率仅有19%。本次虽加大供地量，但距离年初的计划还有一定距离。

从今年9月开始，福州开启了新一轮的旧改。本次土拍出让面积、起拍总价也创下近几年单次土拍新高，且地块整体优质度较高。其中，上文提及的高工小区地块、省直屏西地块、南湖地块，都纳入本次土拍。高工小区地块更是以超3万/㎡的楼面价，成为本场土拍的焦点。据悉，有不少实力房企已对该地块进行前期筹划，可谓信心十足。
目前，深耕福州的多家实力房企，多个优质地块都是联合开发，开启合作共赢模式。就拿年初成交的五四北战坂地块和高新区旗山湖地块来说，都是目前福州头部房企参与开发。这样的做法有利于分摊成本，提高利润，也是房企高质量增长的“优良范本”。
亮点二：响应政策，取消土地限价

2023年10月17日，一份自然资源部给各省市资源主管部门下发的文件显示：建议取消土地拍中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0的限制等。
据CRIC数据统计，刚刚过去的2022年，福州五城区土地供应、成交、可售总建筑面积三大关键指标连续下滑，同比下滑近10%。虽然楼面价有小幅上涨，但主要受核心地块的影响。不难看出，土拍最大的催化剂在于地块的优质度。

虽然福州积极响应政策，放开地价限制，且加大优质土地的出让量，但并不能缓解整体的楼市态势，板块间的分化还将持续加剧。
亮点三：纯商品房和纯安置房分开，地块条件差异化

过去的几年时间，福州首创的安商房让不少房企和客户诟病。如今，福州安商房库存量较大，在近两年出让的地块中，安商房地块逐渐减少，并以另一种形式存在。
就拿上海西地块来说，项目分为两幅纯商品房用地和一幅100%安置房地块。从一级市场的反响来看，核心地段的纯商品房项目受到较高关注，客户接受度整体较高。
所以，本场土拍的2幅巨量地块，即省直屏西和南湖地块，分成纯商品房地块和100%安置房的形式出让。从出让条件来看，商品房地块除了位置更优质，容积率也更低。
例如南湖地块，商品房容积率为3.57，安置房项目的容积率高达5.15，将与世欧王庄一样，打造40层以上的超高层项目，建筑密度也较高。而省直屏西地块商品房地块约为2.5，但安置房地块容积率高达4.11，且安置房为狭长的边边缘地块，居住舒适度也将大打折扣。
综合来看，核心板块的商品房项目，集中地段+品牌+产品等优势，具备有打造优质住区的条件，房企的利润也有一定保障，从而提高参拍的积极性。

地块详情如下：
宗地2023-40号
地址：鼓楼区东水路东侧、福新路北侧，高工小区旧改出让地块
土地面积：24660㎡（约36.99亩）
容积率：＞1.0，＜2.5
地块属性：住宅、商服
建筑高度：80米以下
起拍总价：19.26亿元
起拍楼面价：约31240元/㎡
备注：需配备商业，商业面积不超过3000㎡

宗地2023-41号
地址：鼓楼区泉塘巷西侧，屏西小区旧改出让地块二
土地面积：33199㎡（约49.8亩）
容积率：＞1.0，＜2.67
地块属性：住宅、商服
建筑高度：100米以下
起拍总价：19.82亿元
起拍楼面价：约22360元/㎡
备注：需配备商业，商业面积不超过3000㎡

宗地2023-42号
地址：鼓楼区北二环路北侧，屏西路西侧，屏西小区旧改出让地块四
土地面积：11752㎡（约17.63亩）
容积率：＞1.0，＜2.5
地块属性：住宅、商服
建筑高度：50米以下
起拍总价：6.04亿元
起拍楼面价：约20558元/㎡
备注：
1、需配备商业，商业面积不超过2000㎡。
2、需配建社区综合服务中心（含长者食堂），由鼓楼区政府指定单位按照9502元/㎡回购。

宗地2023-43号
地址：台江区五一中路与国货西路交叉口西北侧，汽车南站周边旧改造地块
土地面积：22273㎡（约33.41亩）
容积率：＞1.0，＜2.0
地块属性：住宅、商服
建筑高度：100米以下
起拍总价：9.05亿元
起拍楼面价：约20316元/㎡
备注：需配备商业，商业建筑面积不超过6000㎡

宗地2023-44号
地址：台江区江滨西大道以北，新兴路西侧出让地块
土地面积：3540㎡（约5.31亩）
容积率：＞1.0，＜1.4
地块属性：住宅用地
建筑高度：21-27米以下
起拍总价：0.94亿元
起拍楼面价：约18966元/㎡

宗地2023-45号
地址：晋安区长乐中路东侧，晋连路南侧，南湖旧改项目出让地块一
土地面积：74133㎡（111.2亩）
容积率：＞1.0，＜3.57
地块属性：住宅、商服
建筑高度：130米以下
起拍总价：48.52亿元
起拍楼面价：约18333元/㎡
备注：需配备商业，商业建筑面积不超过25000㎡

宗地2023-46号
地址：晋安区赤星路东侧，西庄路西侧出让地块
土地面积：17439㎡（约26.16亩）
容积率：＞1.0，＜2.8
地块属性：住宅、商服
建筑高度：80米以下
起拍总价：5.52亿元
起拍楼面价：约11305元/㎡
备注：需配备商业，商业建筑面积1000-1500㎡

宗地2023-47号
地址：晋安区化工路与茶会路交叉口东南侧出让地块
土地面积：10660㎡（约15.99亩）
容积率：＞1.0，＜3.3
地块属性：住宅、商服
建筑高度：100米以下
起拍总价：7.04亿元
起拍楼面价：约20012元/㎡
备注：需配备商业，商业面积不超过3500㎡

宗地2023-48号
地址：鼓楼区江厝路南侧，屏西小区旧改出让地块一
土地面积：37414㎡（约56.12亩）
容积率：＞1.0，＜4.11
地块属性：住宅、幼儿园、商服
建筑高度：100米以下
起拍总价：11.07亿元
起拍楼面价：约7199元/㎡

备注：
1、需配备商业，商业面积不超过6000㎡。
2、可建住宅部分全部建设安置型商品房，安置型商品房对接价17560/㎡。建设的安置型商品房应符合福州市安置型商品房建设标准，由福州市土地发展中心回购，鼓楼区实施监管。
宗地2023-49号
地址：仓山区盖山路南侧，义序路东侧，郭宅周边旧改出让地块八
土地面积：13569㎡（约20.35亩）
容积率：＞1.0，＜1.7
地块属性：住宅用地
建筑高度：50米以下
起拍总价：3.04亿元
起拍楼面价：13179元/㎡

宗地2023-50号
地址：台江区六一中路东侧，光明港路北侧，雁塔旧改出让地块三
土地面积：26281㎡（约39.42亩）
容积率：＞1.0，＜3.97
地块属性：住宅、商服
建筑高度：100米以下
起拍总价：8.48亿元
起拍楼面价：8128元/㎡
备注：
1、需配备商业，商业面积不超过3500㎡。
2、地块可建住宅部分全部建设安置型商品房，安置型商品房对接价18400元/㎡。建设的安置型商品房应符合福州市安置型商品房建设标准，由福州市土地发展中心回购，台江区政府实施监管。
3、该地块配建的街道办事处、社区综合服务中心、派出所，由台江区政府指定单位按照9502元/㎡回购。

宗地2023-51号
地址：晋安区绕城高速以南，外环路北侧出让地块
土地面积：24187㎡（约36.28亩）
容积率：＞1.0，＜1.6
地块属性：住宅、商服
建筑高度：36米以下
起拍总价：2.9亿元
起拍楼面价：7494元/㎡
备注：
1、需配备商业，商业面积4000-4500㎡。
2、地块须建设安置型商品房19620㎡，安置型商品房对接价15948元/㎡。
3、块须配建商贸楼（商业）建筑面积3000㎡，由福州市土地发展中心按照4935元/㎡回购
4、回购商贸楼配套停车位的，回购价格按照经评估的市场评估价下浮10%确定。

宗地2023-52号
地址：晋安区长乐中路东侧，国货东路北侧，南湖旧屋区改造项目地块
土地面积：54898㎡（约82.35亩）
容积率：＞1.0，＜5.15
地块属性：住宅、商服
建筑高度：130米以下
起拍总价：25.44亿元
起拍楼面价：8998元/㎡
备注：
1、需配备商业，商业面积5700㎡。
2、可建住宅部分全部建设安置型商品房，安置型商品房对接价19700元/㎡。
3、该地块配建的综合文化活动中心、全民健身活动中心、居家养老服务照料中心、社区综合服务中心、派出所，由晋安区政府指定单位按照9502元/㎡回购。

宗地2023-53号
地址：仓山区帝封江南侧，滨海快线帝封江线网中心地块
土地面积：27136（约40.7亩）
容积率：＞1.0，＜2.9
地块属性：商服、交通用地
建筑高度：50米及以下
起拍总价：1.145亿元
起拍楼面价：约1455元/㎡
备注：
1、商务办公建筑面积不超过总计容建筑面积的10%，技术装备物资储备调度中心面积不少于2500㎡。
2、项目建成后全部自持。

来源：克而瑞福州综合自福州市自然资源与规划、福州招商手册
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本文完