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3月30日，福州将举办2024年福州四城区首场土拍，原计划出让17幅地块，面积约603亩，不过，昨日下午，福州临时取消宗地2024-03号、09号、10号三幅地块出让。

综合多家房企反馈的消息来看，本次拍地的主力依然是建发、国贸、保利，首开，绿城等实力房企，拿地目标集中在主城区；此外，不乏一些外围地块由国企兜底。

▎多少房企参加？

在闽系民营房企纷纷折戟的当下，国央企背景的建发、国贸、保利毋庸置疑地成为福州土地拍卖市场上的“座上宾”。

最近的一场，2023年11月28日，福州四城区第七场土拍，就吸引建发、国贸、保利等房企报名参与。

据悉，此次土地拍卖，建发、国贸、保利均报了4幅意向地块。

当然，这其中不排除国贸的“变数”，毕竟，3月27日，国贸在厦门“杀疯了”，将军祠2024P01地块被其以32.1亿总价一口气拿下，溢价率高达41%。厦门大手笔之后，福州是否“低调”些，值得期待。

而据传，首开、绿城这次也来了。

首开在上场土拍中，与守正拼抢二环内晋安河畔一幅50.82亩地块，最后，让守正以楼面价26592元/㎡竞走，可见，首开在福州还是有补仓需求的，此次，能否如愿，只能明日见分晓了。

至于绿城，作为民营房企的代表，此次参拍，其意义已不在于拿哪幅地块，而是一种信心的回归。

当然，此次土拍不乏有带兜底任务来的房企。

▎为何3幅取消？

临近土拍，昨天福州传出取消三幅地块出让，这在过往，是再正常不过的操作。于此，坊间纷纷传出：这三幅地块没有企业报名，提前取消不至于流拍。

事实上，补充公告写得很明白，是“因出让条件调整，宗地2024-03号、宗地2024-09号、宗地2024-10号取消出让”。

而这也意味着此次土地拍卖，17幅地块变为14幅地块；约603亩变成约514.9亩；起拍价也由114.7亿变成了95.9亿。

根据公告，取消的三幅地块，均位于地铁口附近。最让人感到意外的是，仓山区建新北路与闽江大道交叉口原金山水厂预留约50亩地块，该地块地铁环绕，规模适中，能出好产品。

最可靠的解释便是：配合地铁的施工。

▎是否诞生地王？

如何判断此次土地拍卖，福州是否会诞生新地王，其实很简单，就看状元小区出让地块，该幅地块是这次14幅地块中，楼面价最高的，达到了约24506元/㎡。

由于该幅地块临近原汽车南站，对比会发现，原汽车南站起始楼面价为20316元/㎡，最后，历经75轮竟拍，厦门建发以12.8亿竞得，成交楼面价28734元/m，溢价率41.4%。.

如此看来，状元小区出让地块的成交楼面价超过原汽车南站还是有可能的。

但是，该幅地块成交单价要超过鼓楼区东水路高工小区旧改出让地块并不容易，毕竟，高工小区旧改出让地块位处鼓楼区，起始楼面价就已经31241元/㎡，成交楼面价则高达38524元/㎡。

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以下是克而瑞关于此次出让几幅重点地块的分析

▎宗地2024-01地块

位置：台江区五一中路西侧、群众路南侧，状元小区出让地块一

用途：住宅、商业用地

占地面积：29199㎡（合43.8亩）

容积率：1.0以上，2.51以下

计容建筑面积：约73289㎡

限高：100米以下

起始价：17.96亿 

起始楼面价：约24506元/㎡

板块2023年商品住宅均价：约42003元/㎡

板块存量：15.58万㎡（截止2024年2月）

板块去化周期：10.0个月（按近6个月平均去化速度）

关注指数：★★★★★

2024-01地块关键词：城央地段、板块竞争弱、形状不规则

1、 城区核心地段，配套齐全

地块位于台江区茶亭公园旁、群众路小学正对面，距离五一广场直线距离仅约500米、周边汇聚各项优质配套于一体，所处的区位价值不言而喻，也是本批次出让用地当中关注度最高的地块。

2、 周边竞品少，未来竞争环境相对健康

目前茶亭片区内一手房仅建发瑞云一个项目，近期即将推出，但整体体量并不大，仅不足4万方，共计200余套房源，未来待本地块入市，该项目或已进入尾声，未来同期竞争环境相对健康。

3、地块形状不规则，对产品打造有一定限制

地块形状不规则，且紧挨着周边小区，整体日照条件较为严苛，对未来产品力的实现和社区的打造将有一定的限制。

4、紧邻安置房用地，或影响客户心理预期

地块东侧规划为安商房用地，且地形相对而言更为规则方正，在价格上也将有较大落差，未来预计将对片区二手房市场价格有一定影响，一定程度上或将影响客户对周边项目房价的心理预期。

综合来看，该地块区位优势明显，板块竞争良性，总体属性较优。由于地块形状影响，对产品设计要求高，考验房企的产品塑造力。

▎宗地2024-02地块

位置：晋安区连江中路西侧、光明港北侧，红星社旧屋区及周边旧改出让地块

用途：住宅、商业用地

占地面积：16529㎡（合24.79亩）

容积率：1.0以上，2.2以下

计容建筑面积：约36364㎡

限高：80米以下

起始价：6.75亿 

起始楼面价：约18562元/㎡

板块2023年商品住宅均价：约42003元/㎡

板块存量：15.58万㎡（截止2024年2月）

板块去化周期：10.0个月（按近6个月平均去化速度）

关注指数：★★★★

注：该地块可建设立体生态住宅

2024-02地块关键词：景观资源、立体生态住宅、板块竞争中等

1、中心城区二环内，光明港旁，景观价值较高

地块位于晋安中心二环内，临近连江中路主干道，周边生活氛围浓厚。地块南面一线毗邻光明港公园，景观视野开阔，未来项目在享受景观资源上有一定优势。

2、地块综合素质较好，有打造品质项目的潜能

该地块较方正，体量中偏小，可做第四代立体生态住宅，具备打造小而美的品质社区条件。

3、产品错位竞争，竞争压力适中

地块所处板块目前周边可售竞品较少，仅首开端礼著及巨荣光明里2个在售项目，且竞品余量较小。但未来板块内有榕发南湖地块待入市，体量达26万方，有一定的竞争风险，但考虑到本地块体量较小，加之开发条件相对更好，可错位竞争，预计销售周期较短，去化压力整体不大。

综合来看，该地块区位优势尚佳，规模偏小，板块竞争适中，叠加可建设第四代立体生态住宅的规划优势，适合打造小而美的品质社区。

▎宗地2024-04地块

位置：仓山区金阵路与闽江大道交叉口东南侧出让地块用途：住宅、商业用地

占地面积：17098㎡（合25.65亩）

容积率：1.0以上，3.1以下

计容建筑面积：约53004㎡

限高：100米以下

起始价：8.67亿

起始楼面价：约16357元/㎡

板块2023年商品住宅均价：约33066元/㎡

板块存量：7.69万㎡（截止2024年2月）

板块去化周期：10.1个月（按近6个月平均去化速度）

关注指数：★★★

2024-04地块关键词：地铁配套、部分高层江景、板块竞争激烈

1、临近地铁，交通优势明显

地块距离地铁5号线阵坂站约300米，地铁4号线洪塘站约800米左右，步行即可到达，且临近规划中的地铁6号线，交通优势比较明显。

2、部分高层可瞰江，景观资源较好

地块位于闽江沿线，东侧住宅层数低，部分高层可瞰江，且东侧为闽江公园，景观资源较好。

3、未来建筑体量较多，去化或存在一定压力

周边可售项目少，但本次片区共推出约14万左右建筑体量，加之万科城市之光还有较大体量，去化仍存在一定压力。

4、部分租户未清退，或影响项目进度

地块内目前仍有部分租户未清退，后期可能会影响项目开工进度。

综合来看，该地块地铁环绕，规模偏小，部分产品有江景可“蹭”，板块竞争激烈，参拍房企的溢价率控制及产品设计极为关键。

▎宗地2024-05地块

位置：仓山区洪湾南路东侧、高宅路北侧，高宅村旧改出让地块一

用途：住宅、商业用地

占地面积：44012㎡（合66.02亩）

容积率：1.0以上，3.0以下

计容建筑面积：约132036㎡

限高：100米

起始价：13.85亿

起始楼面价：约10490元/㎡

板块2023年商品住宅均价：约27200元/㎡

板块存量：9.21万㎡（截止2024年2月）

板块去化周期：30.1个月（按近6个月平均去化速度）

关注指数：★★★

注：该地块可建设立体生态住宅

2024-05地块关键词：公园景观、地价洼地、立体生态住宅、板块竞争激烈

1、基本配套齐全，享公园景观

地块临近地铁3号线（规划中），3公里内有省立医院金山分院、浦上商圈，基本生活配套齐全。且地块毗邻流花溪公园，中高层可看流花溪公园景观。

2、起拍楼面价低

地块起拍楼面价为10490元/㎡，为所在板块近五年最低，若以低溢价率成交，低楼面价将为开发商提供了更多的空间来调整房价以适应市场需求。

3、可建第四代立体生态住宅

可建第四代立体住宅，户型得房率以及社区居住品质较周边产品能得到提升

4、板块流速低，未来竞争激烈

地块所处的板块内库存近千套，加上此次土拍连续出让4幅涉宅地块，未来竞争压力大。

综合来看，该地块优势为公园景观、较低的起拍价及可建设第四代立体生态住宅的规划条件，若能以较低溢价率竞得，打造市场青睐的好产品，将在未来竞争中占据一席之地。

▎宗地2024-07地块

位置：仓山区洪湾南路东侧、高宅路北侧，高宅村旧改出让地块四

用途：住宅、商业用地

占地面积：45566㎡（合68.32亩）

容积率：1.0以上，3.0以下

计容建筑面积：约136698㎡

限高：100米

起始价：15.03亿

起始楼面价：10995元/㎡

板块2023年商品住宅均价：约27200元/㎡

板块存量：9.21万㎡（截止2024年2月）

板块去化周期：30.1个月（按近6个月平均去化速度）

关注指数：★★★

注：该地块可建设立体生态住宅

2024-07地块关键词：公园景观、地价洼地、临近规划地铁口、立体生态住宅、板块竞争激烈

1、基本配套齐全，享公园景观

地块位于浦上大道南侧，临近流花溪公园，紧邻规划的花溪南路站地铁口，生活配套设施较完善，整体居住环境较好。

2、周边在售项目少，改善型产品匮乏

目前片区内在售的新盘只有少量余房的钱隆府及万科城市之光，新房可选择不多，改善型产品尤为匮乏。

3、同期出让体量大，未来竞争激烈

本次片区内出让的4幅可售宅地至少可供应约43.21万方商品房，预计4000+套商品房的大体量集中供应，未来三到五年内市场竞争局面不容小觑。

4、地价优势+可建第四代立体生态住宅

不到1.1万的起拍楼面价，对比周边2.5-2.8万元/㎡的单价，在地价成本方面存在较大优势；规划方面，可建第四代立体住宅，户型得房率以及社区居住品质较周边产品或能得到明显提升。

综合来看，该地块基本配套齐全，叠加公园景观、地铁配套、规划优势，在控制土地溢价率的前提下，梳理、细分、抓住板块内改善客户对第四代住宅的需求将成为关键。

来源：乐居综合克而瑞福建区域