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近日，闽侯县自然资源和规划局公开出让1幅国有土地，即榕高新2023-01号。据悉，该地块便是去年取消出让的榕高新2022-07号。此次该地块重新出让，已是第三次上架。对比首次的出让指标， 榕高新2023-01号的起始价由原6.7亿元，降至6.165亿，减少0.535亿元。

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地块基本信息

项目地址：闽侯县上街镇建平村

占地面积：26795.86㎡（合40.19亩）；

建筑面积：约66987㎡

容积率：1.0以上，2.5以下（含2.5）；

建筑密度：≤22%；

绿地率：≥35%；

建筑高度：≤80米；

起始楼面价：约9203元/㎡

住宅指导价：2.2万/㎡

起拍总价：6.165亿元

注：若本宗地底价成交，商品房备案均价原则按照商品房销售指导价确定；出让价款每增加1%， 备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。若地块以最高限价成交，最高上浮4.5%的话，指导价或达到22990元/㎡，记录也将再次被刷新。

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地块优劣势

榕高新2023-01号地块周边生活配套相对醇熟，南侧为万科又一城小区，北侧为福州大学旗山校区，西侧为大学城体育中心、东侧为在建的高新万科中心。地块毗邻福州大学、旗山湖与高新区海西园约1-2公里左右。且地块形状规则方正，整体规模和容积率适中，且规划为全住宅，有打造品质社区的潜质。

但项目距离地铁2号线“师大董屿站”超过1.5公里，临近的“大学城福大南门”公交站仅99路一班公交车，公共及轨道交通出行不便，日常通勤更依赖私家车。

另外，项目前期商业只能依靠万科又一城底商，仅能满足基本生活需求，周边大型商超离项目有一定距离。但未来随着高新万科中心与省档案馆中间的商业设施用地建成落地（由福州高新区投资控股有限公司竞得，规划建设大型商超），大型商业配套将得到补足。

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板块市场分析

地块所处的高新区，前有福州大学城十几所高校人群加持，后有大手笔配套的相继投入。在产业上，高新区也跃级发展，片区已拥有的腾讯、星网锐捷等500多家高新企业，吸引更多人才前来就业。其房价与一桥之隔的金山相比，价格更亲民，深受刚需热捧，也是承接福州刚需外溢的热门置业板块。

据CRIC数据统计，高新区近两年以来，成交量整体走弱。尤其是近一年时间，成交量腰斩，同比跌幅高达58%。另外，受到整体市场的影响，高新区房价走势与闽侯一样，呈现下滑态势。但从房价跌幅来看，近三年时间，高新区跌幅约为4%，而整个闽侯县跌幅约为则为10.6%。显然，高新区占据地理与配套等多重优势，房价抗跌性更强，且从成交占比来看，高新区占据整个闽侯成交量的40%。

从板块存量来看，按照高新区过去12个月的平均流速，高新区狭义存量去化周期约为10.7个月。项目所在的高新区板块有5个竞品项目，4个在售和1个待售，其主要竞争将来自于国贸学原三期和国贸江屿原。

本次出让的地块整体条件更为优质，未来售价也将高于板块内的在售项目。综合来看，项目的差异化优势明显，在无其他潜在地块出让的情况下，未来竞争压力并不大。

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结语

该地块中等体量项目，开发周期相对较短。本次“三进宫”降低出让门槛后，楼盘开发成本降低，即便达不到2.2万/㎡的限价，按照9203元/㎡的楼面价，约2万/㎡的价格，地楼比超过50%，实际开发和盈利空间也较大。但受整体市场影响，客户观望情绪较为严重，近一年时间，板块内在售项目成交较为缓慢，也是项目的阻力之一。

据可靠消息，本次出让的地块吸引了多家国央企关注。其中，板块内的土拍常客——国贸地产有意参拍，深耕板块数年，业绩斐然，拥有一定品牌影响力和客户基础。目前有2个项目在售，其中一个项目已接近尾声，未售体量约为9.5万。是否能如愿补充粮仓，也可以持续关注。

另外，保利此前在板块内开发的保利阅云台，体量与该地块相当，售价超过2万/㎡，且大部分房源捆绑车位一同出售，反响良好，仅6个月时间迅速清盘，可谓大获全胜。保利此番是否会再度参战，让我们拭目以待。

综合地块本体而言，虽有利弊，但整体瑕不遮瑜。尤其项目毗邻福州新晋网红点——旗山湖，也是项目的一大卖点，加之紧邻福大的独特优势，热度有一定期待。

本文完

文|克而瑞 福州

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