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自2019年12月榕心映月一期开盘至今，已三年有余。2022年底项目陆续迎来交房。近期，有网友发现，榕心映月已有大量二手房源在中介平台挂牌交易。高楼层3.9万/㎡，中楼层3.6万/㎡，低楼层3.3万/㎡，目前，挂牌价格普遍3.3万/㎡+。而该楼盘当年新房需摇号，售价最高均价不超过30000元/㎡，赚了吗？"

▎交房不到半年，大量二手房挂牌

对于金山近年来的新盘，网红盘代表当属三开三清的榕心映月，项目位于金祥路，地铁2号线与5号线交接处，2022年底项目陆续迎来交房。

交房后的榕心映月，二手房市场的热度也不减。截至目前，榕心映月在贝壳挂牌房源23套，在幸福里挂牌房源25套。扣除一些重复挂牌房源，预计有不少于30套房源在售。

从挂牌价格来看，贝壳显示，价格为32884元/㎡-38889元/㎡，根据不同楼层不同朝向，价格有所不同。幸福里挂牌价则为32164元/㎡-39855元/㎡。

整体来看，榕心映月挂牌均价约为36000元/㎡。

▎虚高的挂牌单价，实际成交少三四千

我们知道，二手房挂牌价往往是虚高的，卖家往往会预留一定的价格空间，和买家进行议价，也因此，二手房市场的实际成交价与挂牌价相差甚远。榕心映月也一样。

贝壳显示，3月份，榕心映月成交3套二手房源，均为该小区低楼层，成交单价分别为30653元/㎡、32319元/㎡、31804元/㎡，3套房源均价31592元/㎡。

幸福里显示，该小区3月以来，同样成交3套二手房源，两套低楼层，价格分别34302元/㎡、33505元/㎡，此外，高楼层单价也并没有挂牌的动辄38000元/㎡，而仅为34020元/㎡。

由此可见，30000元/㎡-34000元/㎡是该小区当下购房者实际能接受的成交价格。

▎最高挂40000/㎡，挂牌价持续走低

去年6月初，福州市教育局公布了2022年市属小学的招生计划以及对口中学方案。其中，金山小学金闽校区作为新学校，自然少不了一番关注。

方案明确：金山小学金闽校区是市属公办校，计划招生360人，招生片区为金山大厦、金汇豪庭、武夷国际城（锦绣江南）、凯旋枫丹花园、中庚城、世欧彼岸城（正荣融信现代城）、金闽小区、榕心映月等八个小区。对口中学为金山中学。

作为近年划片金山小学金闽校区的唯一新盘，榕心映月多套二手房挂牌4万/㎡的价格，高出片区均价约30%。而今，挂牌价持续走低，实际成交价更是回落到34000元/㎡以内。

▎未满两年就上市，赚了还是亏了？

有自媒体刚需探房曾为榕心映月某套二手房房源交易成本做过测算：该房源位于25层，房东实收，挂牌3.69万/㎡，当初备案价约为3.06万/㎡。

2020年左右上市，按5%年利率计算，加上办证等额外支出，保本涨幅13%，相当于保本价：3.06*1.13=3.45万/㎡。

目前挂牌价对比备案价，涨幅约20%；对比保本价，差价2400元/㎡，总差价约24万。计算完，可以发现这个楼盘，卖家按36908元/㎡挂牌，保本成功，还额外赚约24万。

但是，必须考虑到，该房源目前未满二年，增值税5.3%，契税1.5%，个税1%，合计达到7.8%。按目前实收计算，二手买家实际支出：358*1.078=386万，再加上中介费，按1%计算，支出390万。

相当于成交单价：4.02万/㎡。

我们发现，未满二年便挂牌上市，榕心映月高楼层哪怕备案价只有3万/㎡，挂牌达到3.7万/㎡，买家交易成本也已达到4万/㎡左右。

4万/㎡榕心映月，谁买？