福州二手写字楼市场正遭遇寒冬。4月28日,台江金融街申发大厦写字楼2层01-06合计6套办公房源在阿里法拍平台公开拍卖,最终,因无人出价而流拍。房源建筑面积2995.59㎡,起拍价约3209万,折合单价仅10712元/㎡。值得注意的是,这是一栋标榜5A甲级光合写字楼,如此价格却无人问津,令人意想不到。
▎申发大厦1万/㎡出头单价房源遭遇流拍
据阿里法拍网信息,位于福州市台江区鳌峰街道曙光路的申发大厦,二层01集中式商业办公及02-06办公已于4月28日进行公开拍卖,因无人出价遭遇流拍。
该房源评估价4011万,起拍价3208.8万,保证金,600万,增价幅度5万元。根据建筑面积2995.59㎡推算,折合单价仅10712元/㎡。
评估报告信息显示,申发大厦2012年建成,价值时点建筑物剩余经济寿命50年,按直线法测算成新率为83%,成新度较新。目前,该房源已腾空。
该房源权属人为福建申发置业有限公司。公开资料显示,该公司成立于2010年3月,经营范围包含:房地产开发,对房地产的投资,物业管理,建材的销售以及对外贸易。目前该公司已成为被执行人,被执行金额30510万元。
▎福州中小企业多,承受租金能力较差
在评估报告中,福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司认为,近年来,购置写字楼做投资的人越来越多,但是随着市场新增大量供应,福州写字楼空置率逐步上升。
评估公司认为,租金上不去,还要下跌,空置的写字楼还需承担物业费用,这给一些购置了写字楼的人带来压力。随着大量新增供应入市,市场处于供应高峰,导致项目间竞争加剧,使未来租金承受压力。
在评估公司看来,近年来,金融、科技与专业服务业为福州写字楼市场的主导需求,其中金融居首位,受宏观政策影响,其需求相比往年有所下降。
此外,福州以中小企业居多,中高端写字楼单价均价在3.5万/㎡到4万/㎡之间,总价高,加上产业园创意园等兴起,购买写字楼自用的企业较少。
“还有一些创业者更喜欢可住可办公的办公室公寓和SOHO办公空间,市场需求的改变造成甲级写字楼的出租率下降,去库存的压力骤然提高。”该评估公司表示。
▎当年2.5万/㎡购买,如今已缩水过半
为了更准确获得估价对象的市场价值,此次拍卖,评估公司采用比较法与综合收益法测算出结果。其中,比较法专门收集一些交易实例。只是,评估报告中并未体现。
事实上,最可比案例,就在金融街,比如华浦·华尔街。2022年10月,华浦·华尔街项目被拍卖,最后,由厦门象屿旗下公司以约7.858亿元的价格竞得。该项目的市场评估价约10.25亿元,折合单价仅1.19万/㎡。
华浦华尔街现更名为利煜,是金融街CBD区域的一幢高级瞰江写字楼,总建筑面积约65958㎡,定位为面向500强企业的一线领江5A写字楼。
申发大厦标榜为5A甲级光合写字楼,与华浦华尔街写字楼价值相当,2层办公评估价1.25-1.3万/㎡间,应该来说,价格相对合理。
只是,当年花2.5万/㎡左右购买申发大厦办公用房的业主,不仅没有实现保值、增值,还出现资产大幅贬值,心里该有多难受。
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