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福州二手写字楼市场正遭遇寒冬。4月28日，台江金融街申发大厦写字楼2层01-06合计6套办公房源在阿里法拍平台公开拍卖，最终，因无人出价而流拍。房源建筑面积2995.59㎡，起拍价约3209万，折合单价仅10712元/㎡。值得注意的是，这是一栋标榜5A甲级光合写字楼，如此价格却无人问津，令人意想不到。

▎申发大厦1万/㎡出头单价房源遭遇流拍

据阿里法拍网信息，位于福州市台江区鳌峰街道曙光路的申发大厦，二层01集中式商业办公及02-06办公已于4月28日进行公开拍卖，因无人出价遭遇流拍。

该房源评估价4011万，起拍价3208.8万，保证金，600万，增价幅度5万元。根据建筑面积2995.59㎡推算，折合单价仅10712元/㎡。

评估报告信息显示，申发大厦2012年建成，价值时点建筑物剩余经济寿命50年，按直线法测算成新率为83%，成新度较新。目前，该房源已腾空。

该房源权属人为福建申发置业有限公司。公开资料显示，该公司成立于2010年3月，经营范围包含：房地产开发，对房地产的投资，物业管理，建材的销售以及对外贸易。目前该公司已成为被执行人，被执行金额30510万元。

▎福州中小企业多，承受租金能力较差

在评估报告中，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司认为，近年来，购置写字楼做投资的人越来越多，但是随着市场新增大量供应，福州写字楼空置率逐步上升。

评估公司认为，租金上不去，还要下跌，空置的写字楼还需承担物业费用，这给一些购置了写字楼的人带来压力。随着大量新增供应入市，市场处于供应高峰，导致项目间竞争加剧，使未来租金承受压力。

在评估公司看来，近年来，金融、科技与专业服务业为福州写字楼市场的主导需求，其中金融居首位，受宏观政策影响，其需求相比往年有所下降。

此外，福州以中小企业居多，中高端写字楼单价均价在3.5万/㎡到4万/㎡之间，总价高，加上产业园创意园等兴起，购买写字楼自用的企业较少。

“还有一些创业者更喜欢可住可办公的办公室公寓和SOHO办公空间，市场需求的改变造成甲级写字楼的出租率下降，去库存的压力骤然提高。”该评估公司表示。

▎当年2.5万/㎡购买，如今已缩水过半

为了更准确获得估价对象的市场价值，此次拍卖，评估公司采用比较法与综合收益法测算出结果。其中，比较法专门收集一些交易实例。只是，评估报告中并未体现。

事实上，最可比案例，就在金融街，比如华浦·华尔街。2022年10月，华浦·华尔街项目被拍卖，最后，由厦门象屿旗下公司以约7.858亿元的价格竞得。该项目的市场评估价约10.25亿元，折合单价仅1.19万/㎡。

华浦华尔街现更名为利煜，是金融街CBD区域的一幢高级瞰江写字楼，总建筑面积约65958㎡，定位为面向500强企业的一线领江5A写字楼。

申发大厦标榜为5A甲级光合写字楼，与华浦华尔街写字楼价值相当，2层办公评估价1.25-1.3万/㎡间，应该来说，价格相对合理。

只是，当年花2.5万/㎡左右购买申发大厦办公用房的业主，不仅没有实现保值、增值，还出现资产大幅贬值，心里该有多难受。