12月10日,一场土拍,再度将大家的视线拉到三江口。仓山三江口樟岚一幅约74.79亩地块,最终由榕发置地以10.27亿元竞得,楼面价仅为11442.92元/㎡。
最关键的是:该地块明确未来划片清华附中福州学校。这对比周边动辄2.5万/㎡售价项目,地块安全边际高,然而,土拍参与竞价者寥寥无几,地块价值被严重低估?
10.27亿,榕发置地三江口底价拿地12月10日,2022年福州市第四轮集中土拍结束,备受关注的几幅地块中,两幅位于台江上海西新村,最后,厦门国贸、厦门建发以总价45.23亿瓜分。
此外,位于仓山三江口樟岚编号为宗地2022-54号地块业备受关注,该地块整体方正,容积率低,仅为1.0-1.8,面积比较适中,达到74.79亩。
地块区位优势明显:
1.根据规划,项目观江视线虽然部分会受福州市教育研究院阻挡,但高层看江问题不大;
2.该地块明确未来划片清华附中福州学校;
3.地块距离樟岚或林浦地铁站距离不算远;
4.商业配套有嘉里商业中心等。虽然,地块近距离福平铁路线以及福厦连接线,以及南面城门山,有些瑕疵,但是,在业内看来,并不至于仅一家房企竞价参拍。然而,事实就是:榕发置地以底价10.27亿竞得,楼面价约11442.92元/㎡。
低楼面价为项目上市留足叫价空间根据土拍公告,三江口樟岚2022-54号地块,未来的商品住宅销售指导均价为27000元/㎡,显然,该指导价的参考依据,主要就是滨江正荣府以及大东海江山府。
目前,滨江正荣府销售已经接近尾声,高层带装修住宅尾盘售价在30000元/㎡左右,而大东海江山府带装修售价约28900元/㎡,这两个项目同是划片清华附中福州学校。
对此,福州中原市场研究中心总监陈苍松认为,按照目前出让约11442.92元/㎡楼面价,叠加建安成本以及装修费用,预计带装修售价20000元/㎡出头就能回本,这也就为项目未来上市留足叫价空间。“就是有些想不明白,为何这次大东海不参与竞拍,毕竟,以此楼面价,未来市场一旦继续下行,打击最大的应该就是江山府项目了。江山府的库存还不少。”陈苍松表示。
三江口的楼市,预期在不断下探回顾三江口楼市发展历程会发现,三江口楼市也曾有过辉煌。2017年福州提出“七山两江一面海”的大城市发展理念,正式吹响向海发展的号角,三江口作为“承上启下”的黄金枢纽,区域价值首次凸显。
那一年也正值福州楼市高峰,三江口成为开发商的必争之地,泰禾、万科、中海等房企高调布局三江口,地王频出,房企包装的福州版“陆家嘴”、“城市中轴”等概念利好再次将三江口推向高位。如今,三江口存量与日俱增。虽然,目前部分楼盘有学区房的加成,去化不错,但是,更多的是成交惨淡。锦江城、天赋都成为这波楼市降价的领头羊。这实则反映的是市场的预期,以及房企对三江口板块的预期。在市场下行,房企资金紧张的情况下,远郊地块房企首先放弃,于是,我们也就容易理解为何三江口地块低价成交。
楼盘点评
写评论