01
最新住房库存排名
当下一线之外的城市，成交量低迷，库存高企，是最棘手的两个难题。
克而瑞最新披露了7月份住房库存排名。库存量位居前20的城市分别是：
青岛，武汉，沈阳，惠州，成都，太原，天津、临沂，佛山、长春，广州、北京，郑州，烟台，昆明，兰州，大连，呼和浩特，徐州，长沙。
各城市的广义库存远高于狭义库存，广义库存包含现房库存以及正在建设尚未卖出、已经拿地还未开建的房子。
狭义库存与广义库存差距有多大？克而瑞披露了一组数据显示，当下全国的狭义库存总量为5.98亿平方米，而广义库存达到惊人的38.47亿平方米。后者是前者的6.4倍。如果按照广义库存计算，当下除了个别城市外，几乎没有缺房子的城市。遍地都是房子，已经成为了普遍现象。
02
去库存成为头等大事
库存量的高企和销量的下降有直接关系，其风险性销量直接相关。如果销量好，库存高就不是什么问题。
然而一旦卖不出去，积压的库存便会呈现排山倒海般的压力，大大增加了城市的房价下行压力。
就目前的情况来看，尽管央行又降息了，且针对与房地产直接挂钩的5年期LPR超预期降息15个基点，理论上现在各城市首套房最低利率可以做到4.1%。
上半年纷至沓来的各种复苏措施，比如降首付、降息、降税，乃至于放开限购，都没能产生多大效果。
国家统计局披露的数据，房地产开发投资、商品房销量与销售额仍在探底，房价下跌面积仍在扩大。但各城市由于过度依赖房地产，尽管措施效果不明显，他们还是会乐此不疲继续出台，只要楼市一天没有复苏，新的奇招就不会间断。去库存，是当下楼市的头等大事。然而，即便假以时日解决了以上这些问题，楼市实现了复苏，也难再回到鼎盛时代。因为，人口即将转向。在结婚率不断下降、新生儿人口不断下降的背景下，2021年内地31个省市自治区中，已有16个人口出现负增长，1个零增长。负增长省市超过一半。
制图：城市财经；数据来源：各省市自治区统计局过去二十年的人口红利，成就了所有城市的房价。当人口转向，短期内三四线城市的人口红利会终结，长期来看，中心城市的人口红利也会打折扣。
从库存和人口两个角度来看，中国城市楼市分化未来会愈演愈烈。大多数三四线城市的房价会持续调整，楼市会褪去金融属性，只剩下居住属性。至于中心城市，要分区域而定。
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