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5月27日，福州主城区将进行今年第二轮集中供地土拍，晋安区在本次拍地中再次发力，一口气拿出斗门、塔头、晋安湖等区域的多幅优质宅地供开发商争夺。

其中，晋安湖周边5幅宅地起始楼面价全面突破2.2万/平大关，商品房销售指导均价也全面突破4.2万/平；塔头供应无任何配建要求的优质宅地；刚启动征收不久的华塑小区地块也被放上土拍货架。今天，我们结合地块航拍图以及全景VR视角，深入剖析它们的价值。

晋安湖以东推出三幅优质宅地

上轮取消出让地块大幅降价

宗地2022-18号（晋安南方建材市场周边旧改地块B-12），出让面积38736平（约58.1亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.8，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上。起始价24.56亿、最高限价28.24亿，起始楼面价约22644.13元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商业建筑面积不超过3500平，应符合绿色建筑标准，100%全装修。鼓励建设“立体生态住宅”，商品住宅销售指导均价为45000元/平方米。

宗地2022-20号（晋安南方建材市场周边旧改地块B-04），出让面积23615平（约35.42亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-3.0，建筑密度35%及以下，绿地率30%及以上，起始价16亿、最高限价18.4亿，起始露面价约22584.52元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商业建筑面积不少于2500平，不超过3500平。商品住宅销售指导均价为42000元/平方米。

宗地2022-21号（晋安地铁4号线横屿站西侧地块出让地），出让面积21333平（约32亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.8，建筑密度35%及以下，绿地率30%及以上，起始价13.35亿、最高限价15.35亿，起始楼面价约22349.68元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商业建筑面积不超过4000平。商品住宅销售指导均价为42000元/平方米。

这三幅地块均位于晋安湖以东，呈南北走向分列前横路以西，化工路南北。从地块形状和体量上来看，宗地2022-18号面积最大，达58.1亩，但该地块西北侧存在凹陷，且西南、东南两侧存在小幅狭角；而宗地2022-20、21号两幅地块形状则十分方正，且体量适中，未来开发条件十分优越。

根据出让公告要求显示，这三幅地块均无回购安置房、保障性租赁住房等配建要求，除少量的商业建筑面积以外，可全部用于建设商品住宅，意味着该区域未来有望与周边厦门建发、中海、蓝光等房企已建成的项目一同形成一个体量巨大的高端住宅区。

从地理位置上来看，三幅地块紧邻规划的晋安湖CBD，可享受到由晋安湖公园、鹤林生态公园、横屿山公园等景观资源共同组成的宜居环境。同时，西侧还有东二环泰禾、龙湖商业体等商业配套以及化工路、二环路等主干道构成的便捷路网，待未来地铁4号线建成通车后，交通出行方面还能再上一个台阶。

从价格上来看，三幅地块的起始楼面价全面突破2.2万/平，商品房销售指导均价则在4.2-4.5万/平之间，给到开发商的利润空间充沛，但目前地块周边在售新房均价约在2.7-3.6万/平，市场对于突破4.2万/平的指导价的接受程度仍有待观察。

值得一提的是：宗地2022-18号即为上轮土拍中取消出让的宗地2022-01号，此前起始价格为32.51亿，本次降价至24.56亿，起始楼面价下降了约7300元/平，可谓诚意满满。

晋安湖北侧

加推两幅小型宅地

宗地2022-25号（晋安晋安湖北侧出让地块二），出让面积6823平（约10.23亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.6，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上，起始价4亿、最高限价4.6亿，起始楼面价约22548.17元/平。建筑高度90米及以下。商业建筑面积不超过2500平，保留市政设施用房面积约300平，须无偿移交给福州市人民政府指定单位。商品住宅销售指导均价为45000元/平方米。

宗地2022-26号（晋安晋安湖北侧出让地块三），出让面积9315平（约13.97亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-1.8，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上，起始价3.86亿、最高限价4.43亿，起始楼面价约23021.41元/平。建筑高度65米及以下。商业建筑面积不超过4500平。商品住宅销售指导均价为45000元/平方米。

这两幅地块位于晋安湖公园以北，南方家居建材中心以南。体量均只有十多亩，并不算太大。相对应的，除宗地2022-25号需配建300平的市政设施用房以外，没有其他回购配建的要求，属于“小而精”的两幅宅地。4亿左右的起拍价格预计也能够吸引到许多开发商前来围猎。

在周边配套方面，这两幅地块于前文中提到的三幅地块区域位置整体接近，均可享受到东二环泰禾、龙湖商业体以及丰富的景观资源和便捷路网的加持。

价格方面，两幅地块的起始楼面价分别突破2.2万/平以及2.3万/平，商品房销售指导均价更是双双达到4.5万/平。同样的问题是，市场对于4.5万/平的指导价接受程度能有多高，还需从周边楼盘售价以及未来该区域具体发展的势头才能得出结论。

塔头推出纯商房宅地

周边居住氛围浓厚

宗地2022-24号（晋安塔头七期出让地块三），出让面积16096平（约24.14亩），用途为住宅用地，容积率1.0-2.2，建筑密度22%及以下，绿地率30%及以上，起始价7.64亿、最高限价8.78亿，起始楼面价约21575.09元/平。建筑高度60米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

该地块位于佳馨苑东侧，中建岳前雅居西侧，占地面积24.14亩，形状非常方正且三面临路，土地用途为住宅用地，且无任何配建回购要求，是一幅实打实的纯商品住宅用地，开发条件优越。

周边配套方面，地块东侧是晋安湖公园以及东二环泰禾广场，被晋安五小、浦下小学、福州十中等学校环绕。同时还有连江北路、长乐北路以及化工路、二环路等主干道路加持。同时，区域内建有多个住宅小区，生活氛围浓厚。

价格方面，该地块起始楼面价约2.15万/平，商品房销售指导均价3.5万/平，虽说不及晋安湖周边的几块地的指导价来得高，但对比区域周边在售新房均价3.2-3.4万/平，二手房均价2.2-2.4万/平来看，要更为合理。

华林路周边两幅宅地出让

华塑小区地块急速供应

宗地2022-28号（晋安六一路西侧地块），出让面积15905平（约23.86亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.95，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上，起始价5.5亿、最高限价6.32亿，起始楼面价约11722.14元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商业建筑面积不少于3000平，不超过3700平。须配建安置型商品房34755平方米，销售均价为19700元/平方米，由福州市土地发展中心回购；须建设建筑面积不低于1300平方米的社区综合服务中心（含长者食堂）1处，由晋安区人民政府指定单位按照10070元/平方米回购；须建设建筑面积3700平方米商业建筑，由福州市人民政府指定单位按照成交楼面价+建安成本3800元/平方米+5%利润回购。商品住宅销售指导均价为38000元/平方米。

宗地2022-34号（晋安洋下旧屋区改造地块），出让面积8723平（约13.08亩），用途为住宅用地，容积率1.0-2.1，建筑密度25%以下，绿地率30%及以上，起始价3.93亿、最高限价4.51亿，起始楼面价约21453.96元/平。建筑高度80米以下。商品住宅销售指导均价为38000元/平方米。

这两幅地块位于华林路南北两侧，六一北路以西，地块体量都不算太大。其中宗地2022-28号正是刚拆迁不久的华塑小区。

配建要求方面，宗地2022-28号有着3.47万方左右的安商房、1300方的社区服务中心以及3700方的商业建筑面积回购要求，可售建面剩余约7160平左右；而宗地2022-34号则无任何回购配建要求，可全部用于建设商品住宅。

周边配套方面，地块区域周边设有省检察院、省统计局、省地震局等多个机关单位，位于市区繁华地段，周边有华林路、晋安北路、六一北路等路网加持，且还有大体量住宅区环绕，区域内人口、人流较为密集，可提供优质的居住体验。

价格方面来看，宗地2022-34号起始楼面价约2.15万/平，而宗地2022-28号由于较大的回购配建要求，因此起始楼面价相对较低，约1.17万/平。同时，两幅地块的商品房销售指导价同为3.8万/平。

对比周边价格来看，周边新房在售房源均价约2.45-2.7万/平，二手房均价约2.5-2.7万/平。同时，罗马假日花园、福圆花园、鸿裕温泉花园等小区在售均价更是在3.4-4.3万/平之间，区域热度可见一斑，预计也将吸引到多家房企争夺。