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  经历了三个半月的“休养生息”，福州四区今年首轮土拍大战将于明早正式开打。本次福州四区计划集中出让17幅宗地，其中有15幅宗地含住宅用途，另有2幅为商服、公园绿地用地。总体量达787.93亩，起拍总价164.35亿元。

  2022年四区首轮土拍

  商品房销售指导价创下新高

  作为2022年首轮拍地，本次土拍自然少不了诸多值得被市场关注的热点。一边是晋安湖畔两幅宅地商品房销售指导价创下4.5万/平的新高，另一边则是城南、三江口多幅单体量逾百亩的地块面世。

  同时，备受行业和市场关注的一个问题是：上一轮土拍中“集体隐身”的民营房企，在休养了三个多月之后能否重返赛道，还是国央企大军继续高歌猛进？

  根据网传的报名情况来看，依旧是以国央企为主。

  在出让规则和方式方面，本次土拍相较上一轮土拍并无太多变化。比较主要的几个点包括：1.含住宅用途的地块，最高溢价率限制为15%，达到最高限价（或最高首期付款比例）则通过摇号方式确定竞得人。2.同一申请人及其控股的各个公司，不得参加同一宗住宅地块的竞买。3.竞买企业在竞买申请时应说明购地资金来源、提供相应证明，并作出书面承诺。

  而本次土拍中仅宗地2022-01号地块采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让，其余含住宅用途宗地则采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，不含住宅用途的两幅商服用地则按照价高者得原则拍卖出让。

  此外，本次土拍出让地块在未来项目建设方面也作出了相应要求的提高：出让项目绿色建筑标准应符合《福建省绿色建筑发展条例》要求，要求实施装配式建造。宗地2022-01号应符合绿色建筑标准，100%全装修。宗地2022-02号、03号、04号、06号建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上；其余商品住房项目鼓励进行装修。

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  晋安湖周边出让三幅邻近宗地

  宗地2022-01号（晋安南方建材市场周边旧屋区改造项目出让地块B-12），出让面积38736平（约58.1亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.8，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上。起始价32.51亿、最高限价37.38亿，采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约29973.96元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。商业建筑面积不少于2500平方米，不超过3500平方米。受让人要将空中花园、开敞式公共平台、屋顶绿化实施情况纳入建筑主体工程项目同步规划、同步实施、同步验收。应符合绿色建筑标准，100%全装修。商品住宅销售指导均价为45000元/平方米。

  宗地2022-05号（晋安化工路与前横路交叉口西北侧地块），出让面积19609平（约29.4亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.8，建筑密度40%及以下，绿地率30%及以上。起始价16.45亿、最高限价18.91亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约29960.73元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。商业建筑面积不少于3000平方米，不超过4000平方米。商品住宅销售指导均价为45000元/平方米。

  宗地2022-15号（晋安安铺路南侧出让地块），出让面积8934平（约13.4亩），用途为住宅、交通服务场站用地，容积率1.0-2.1，建筑密度40%及以下，绿地率21%及以上。起始价0.53亿、最高限价0.609亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约2824.95元/平。建筑高度60米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。建设自持社会租赁住房，户型经市房管局确认后方可实施；配建公交管理用房2800平方米（其中一层不少于800平方米，二层以上2000平方米），小车停车位15个，由福州城市客运场站运营有限公司按照6610元/平方米、车位无偿移交进行回购，公交设施建设方案应征求其意见。

  这三幅宗地在地理位置上十分临近，分布化工路南北两侧，西临晋安湖。其中，宗地2022-01号、宗地2022-05号两幅地块均无回购配建要求，官方给到的商品住宅销售指导均价也创下福州土拍记录新高，来到4.5万/平，可见其优势和价值，也因此成为本次土拍关注度最高的地块。而宗地2022-15号则被用于全部建设自持社会租赁住房，还需配建公交管理用房，且体量不大，因此预计不会有太激烈的竞争。

  晋安三创园出让小型社会租赁住房用地

  宗地2022-14号（晋安三创园工业用地A地块出让地二），出让面积9993平（约14.99亩），用途为住宅用地，容积率1.0-2.5，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上。起始价0.75亿、最高限价0.86亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约3002.10元/平。建筑高度60米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。建设自持社会租赁住房，户型经市房管局确认后方可实施。

  该地块位于前横路以东，红光路以南，在交通上享有在建中的地铁4号线以及以及地铁2号线加持，周边商业则有福州宜家作为支撑。地块本身体量并不大，出让面积仅有14.99亩，且被要求全部建设自持社会租赁住房。预计大概率将由福州本地国企以及少数有长租公寓开发运营经验的实力民企参与竞争。

  鼓山脚下出让两幅含安商房宅地

  宗地2022-10号（晋安东三环沿山四片福州储运公司周边地块），出让面积65759平（约98.64亩），用途为住宅用地，容积率1.0-1.6，建筑密度25%及以下，绿地率35%及以上。起始价9.96亿、最高限价11.45亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约9466.38元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。须配建安置型商品房59575平方米，销售均价为14178元/平方米，由福州市土地发展中心回购；须建设建筑面积不低于1500平方米的社区卫生服务站1处、不低于2000平方米的居家养老服务照料中心1处，由晋安区指定单位按照5861元/平方米回购。商品住宅销售指导均价为26000元/平方米。

  宗地2022-13号（晋安东三环沿山四片牛山片地块），出让面积23106平（约34.66亩），用途为住宅、商服、幼儿园用地，容积率1.0-1.49，建筑密度26%以下，绿地率35%及以上。起始价1.55亿、最高限价1.78亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约4502.16元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。须配建安置型商品房27500平方米，销售均价为14178元/平方米，由福州市土地发展中心回购；建设商贸楼建筑面积800平方米，由市土地发展中心按照5219元/平方米回购；回购商贸楼配套地下车位的，回购价格按照经评估的市场评估价下浮10%确定。商品住宅销售指导均价为26000元/平方米。

  这两幅宗地位于鼓山沿山四片区域，其中宗地2022-10号体量相对较大，接近百亩，而宗地2022-13号体量适中。从地块形状上来看都并不规整，将对后期项目的开发和规划造成一定影响。另一方面，两幅地块均有不同程度的配建安商房面积。其中宗地2022-10号须配建59575平的安商房，宗地2022-13号须配建27500平的安商房。其他还有如商贸楼、地下车位、社区卫生服务站、居家养老服务照料中心等不同程度的配建要求。

  金山住宅区上新优质宅地

  宗地2022-02号（仓山金山旧改项目地块E-18出让地块），出让面积41041平（约61.56亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-3.0，建筑密度25%及以下，绿地率30%及以上。起始价24.64亿、最高限价28.33亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约20012.51元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。商业建筑面积不少于5000平方米，不超过6000平方米。应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

  该地块位于金环路以北、金康路以东。从地块形状和体量上来看，地块出让面积61.56亩，体量适中，且形状非常方正，南、北、西三侧皆临近道路，未来开发条件优越。根据出让公告要求，该地块并无配建回购要求，但需满足绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。此外，地块周边已建成或在建中的大规模住宅区，于未来购房者和项目本身而言这是一件好事，密集的住宅区带来的是更多的生活气息和烟火气。但对于未来的市场竞争而言，意味着该地块未来项目将面临着各类竞品的激烈竞争。

  白湖亭再上超百亩宅地

  宗地2022-03号（仓山东升旧厂房出让地块），出让面积70965平（约106.45亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.0，建筑密度35%及以下，绿地率30%及以上。起始价22.11亿、最高限价25.42亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约15578.10元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度21米以上，同时满足义序机场限高要求。商业建筑面积不少于7500平方米，不超过9500平方米。须建设商贸楼建筑面积9500平方米，由福州市土地发展中心按照27430元/平方米回购；建设的社区综合服务基础设施建筑面积1200平方米，由仓山区指定单位按照5861元/平方米回购；本项目地块内城市道路（含道路配套管线等），由建设单位按照市政道路建设标准同步设计、同步建设、同步验收，具体建设方案需经市建设局同意后，方可实施，建成后对社会开放，由市建设局指定单位管理。应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。商品住宅销售指导均价为29000元/平方米。

  该地块近靠白湖亭万达，周边有二环路、连江南路、南台路、则徐大道等路网以及地铁1号线、滨海快线（在建）合围形成包夹之势，交通出行便利。在周边配套方面，白湖亭万达、中骏世界城、大东海商业等一批综合体将合力形成未来福州城区最大的商业区域，未来如果S&M广场也落地该区域内，还将再迎一波利好。同时，地块西南侧不远处还有高盖山公园，也大幅提升了该区域整体人居环境。

  海峡奥体中心北侧宅地返场

  宗地2022-04号（仓山霞镜新城东南侧出让地），出让面积56232平（约84.35亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.4，建筑密度35%及以下，绿地率30%及以上。起始价20.31亿、最高限价23.35亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约15049.26元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度21米以上，同时满足义序机场限高要求。商业商务建筑面积不少于24000平方米，不超过25000平方米。配建商贸楼建筑面积20000平方米及配套停车位120个，由市土地发展中心按照商贸楼6258元/平方米、停车位按照经评估的市场评估价下浮10%确定进行回购；回购商贸楼部分楼面地价2160元/平方米，可售商业商务部分起始楼面地价8000元/平方米。应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。商品住宅销售指导均价为29500元/平方米。

  该地块曾在2021年福州第四次土拍上亮相，但在拍卖前又因出让方案优化取消出让。当时该地块起拍价设置为22.39亿，商品住宅销售指导均价为32000元/平方米。而本次再度亮相，该地块起拍价下调至20.31亿，商品住宅销售指导均价则下调为29500元/平方米。对比项目周边阳光城、融侨、万科等房企的项目3.0-3.7万/平的均价来看，2.95万/平的价格具备足够竞争力，在起拍价下调了2.08亿的前提下，该地块本次也极具吸引力。

  三江口超大型地块登场

  宗地2022-06号（仓山三江口出让地块二十二），选址面积96099平（约144.15亩），出让面积82395平（约123.59亩），用途为住宅、小学、幼儿园、绿地用地，容积率1.0-1.9，建筑密度21.3%以下，绿地率35%及以上。起始价14.81亿、最高限价17.03亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约9460.21元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。小学建成后产权无偿移交福州教育学院附属第一小学（一附小），绿地结合小学活动需求设置室外活动场地并对外开放，绿地产权应移交市园林中心。应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。商品住宅销售指导均价为28000元/平方米。

  整体来看，该地块多侧临路，虽然分割为两个地块，但形状整体方正，开发条件仍然较为优越。由于体量较大，地块面临着较为繁杂的配建要求。地块规划住宅、小学、幼儿园、绿地用地。但让人眼前一亮的是，出让公告明确提出，配建小学建成后交付给福州教育学院第一附属小学，意味着这所福州的百年名校或将在三江口开设新校区。此外，地铁1号线以及即将通车的地铁6号线站点也与地块非常接近，对外交通出行十分便利。

  仓山东升出让袖珍宅地

  宗地2022-09号（仓山东升上盖出让地块），出让面积4902平（约7.35亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-1.8，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上。起始价1.45亿、最高限价1.66亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约16433.20元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度21米以上，同时满足义序机场限高要求。商业建筑面积不低于550平方米，不超过650平方米。须建设底层商业建筑面积550平方米，由福州地铁置业有限公司按照5850元/平方米回购。商品住宅销售指导均价为29000元/平方米。

  该地块体量仅有7.35亩，相对于其他动辄几十上百亩的地块来看属于袖珍型小地块。周边主要道路包括南台路、北园路、南二环路等，交通较为便利。本身的小体量伴随的好处则是其项目去化周期不会太长，上限为1.8的容积率也保证了项目内部低密的品质。

  新店出让一幅生态宜居宅地

  宗地2022-07号（晋安新店片棚户区改造H3地块），出让面积15221平（约22.8亩），用途为住宅用地，容积率1.0-2.2，建筑密度25%及以下，绿地率35%及以上。起始价6.03亿、最高限价6.93亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约18007.42元/平。建筑高度60米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。商品住宅销售指导均价为30000元/平方米。

  该地块东临涧田湖公园，为纯商房用地。地块本身体量不大且形状十分方正，后期开发条件优越。有着周边多个公园配套的加持，能够打造成为非常优秀的生态宜居项目。

  秀山地铁站口出让小型宅地

  宗地2022-08号（晋安地铁秀山站3号出入口出让地），出让面积8121平（约12.18亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-1.7，建筑密度30%及以下，绿地率35%及以上。起始价2.05亿、最高限价2.35亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约14848.94元/平。建筑高度36米及以下，其中住宅建筑高度18米以上。商业面积不少于600平方米，不超过700平方米。商品住宅销售指导均价为30000元/平方米。

  该地块位于五四北区域，地铁1号线秀山站3号出入口旁，未来建成的项目属于实打实的地铁房。除了交通便利外，地块周边还享有五四北泰禾、金科嘉迪广场、秀山公园、井店湖公园、省妇产医院、市中医院分院等多方面完善配套。且地块并无其他配建要求，本身体量也较小，2.05亿的起始价预计能够吸引不少开发商加入竞争行列。

  火车北站旁沿河宅地

  宗地2022-11号（晋安福州北站扩建工程安置地A地块），出让面积7718平（约11.58亩），用途为住宅用地，容积率1.0-3.0，建筑密度25%及以下，绿地率35%及以上。起始价3.45亿、最高限价3.96亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约14900.23元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。须配建安置型商品房6480平方米，销售均价为17865元/平方米，由福州市土地发展中心回购；须建设建筑面积不低于2000平方米的居家养老服务照料中心1处，由晋安区指定单位按照6423元/平方米回购。商品住宅销售指导均价为31500元/平方米。

  该地块位于福州火车北站周边，东浦路以南、公益路以东。项目整体形状较为规整，且体量不大，且还有着安商房、居家养老服务照料中心等回购配件要求，因此可售面积相对的也较小，但较为优越的地理位置以及较小的体量也使得去化周期和压力相对较小。然而从购房者的角度出发，如果要购买该项目住宅，不得不考虑的是铁路带来的噪音等方面影响。

  鼓楼出让一幅商住用地

  宗地2022-12号（鼓楼祭酒岭旧屋区改造项目出让地），选址面积10839平（约16.26亩），出让面积10188平（约15.28亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-1.92，建筑密度23%及以下，绿地率30%及以上。起始价2.98亿、最高限价3.42亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约15234.43元/平。建筑高度36米及以下，其中住宅建筑高度不低于21米。须配建安置型商品房1650平方米（其中45平方米7套,60平方米12套,75平方米3套,90平方米2套,105平方米2套），销售均价为18800元/平方米，由福州市政府指定单位回购，由鼓楼区政府实施监管；须建设商务办公建筑面积1万平方米、车位220个，由鼓楼区指定单位回购，办公回购单价按照18000元/平方米确定，车位回购单价按照市场评估价确定。商品住宅销售指导均价为38000元/平方米。

  该地块位于鼓楼区祭酒岭，西洪路以南、杨桥西路以北。地块出让面积15.28亩，容积率上限1.92，换算下来总建面约在1.96万平左右，然而须回购配建1650平的安商房以及1万平的商务办公建筑，可经营建面并不算太多。此外，由于地块存在较多凹陷、狭角，未来开发也存在一定难度。好在其位于福州中心城区，且周边还有山姆会员店、金牛山公园等配套加持，仍然有不错的价值空间。

  仓山会展中心旁将建设大型酒店

  宗地2022-16号（仓山会展中心西北侧出让地块），出让面积57894平（约86.84亩），用途为商服、公园绿地用地，容积率1.0-1.6，建筑密度32%及以下，绿地率45%及以上。起始价3.56亿，按照价高者得原则拍卖出让，起始楼面价约3843.23元/平。建筑高度50米及以下。酒店建筑面积3万-3.5万平方米，绿地应作为公共绿地对外开放使用，商务建筑部分可分层销售，允许销售的最小分割单元为单层。

  该地块位于仓山会展中心西北侧，根据出让公告要求，将建设酒店建筑面积3-3.5万平，意味着会展中心旁将新添一处大型商业酒店项目。此外，会展中心东侧已建成有中庚喜来登、中庚聚龙两家酒店，未来该区域商业资源配套也将持续获得完善。

  鼓楼陆庄出让小型商业用地

  宗地2022-17号（鼓楼陆庄河沿线及柳桥旧改B地块），出让面积4505平（约6.76亩），用途为商服、公园绿地用地，容积率2.57以下，建筑密度30%及以下，绿地率30%及以上。起始价1.21亿，按照价高者得原则拍卖出让，起始楼面价约10450.99元/平。建筑高度50米及以下。绿地应作为公共绿地对外开放使用，商务建筑部分可分层销售，允许销售的最小分割单元为单层。

  该地块位于西二环中路以东，杨桥中路以北，未来地块西南侧将建有地铁4号线陆庄站。从地理位置上来说，其位于福州中心城区，且周边有着密集的住宅区，建设商业体将有不错的客流基础作为保障。但受限于其本身仅有6.76亩的大小，难以建成成规模的商业综合体，预计将建设为小型商超或商办写字楼等业态形式。