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  12月29日，位于晋安区长乐北路与塔头路的榕发悦乐郡，B区楼栋全部取证，分别是1#和2#楼，共计83套住宅、7套商铺、98个车位入市。该项目是福州市区为数不多的纯商品房项目，自拿地起备受关注的一个项目。

      据悉，截止开盘当天（2022年1月4日），去化76套，去化率92%，去化表现优秀。（数据来源：克而瑞福州）。那该楼盘是否值得入手呢？一起来看看吧！

       一、楼栋分析：

  榕发悦乐郡共分A、B两区开发，此次取证的B区位于社区南侧，从区位上看，没有北侧塔头路的噪音影响，居住舒适度较高，且社区配备了沿街商铺，方便后期业主的生活采买。但B区仅两栋楼，社区空间较小，导致社区内部配套受限。

  从户型上看，此次主推106㎡（三房两厅两卫）、130㎡（四房两厅两卫）户型，以及少数顶层复式，两梯两户设计，公摊较高。 以B2#楼 1401复式为例，预测建筑面积153.95㎡，套内面积111.3㎡，分摊面积达42.65㎡，相当于一套一居室。按其备案价格38981.6元/㎡计算，等于花166万买公摊！

  其中，B1#主推建面约130㎡户型，两梯两户设计，套内面积约100.6㎡，公摊约为22.72%。对于小高层而言，公摊不算低，但户型布局尚可，整体空间布局较好。

  四房两厅两卫，四开间朝南，餐客厅一体化设计且连接7.7m朝南景观阳台，通风采光效果较好。大面宽布局，符合改善群体的需求。但不足的是南向次卧紧邻电梯井，会有一定的噪音影响，同时该户型为西端头，客厅部分早上采光会有一点影响。

  三房两厅两卫，包心布局，三开间朝南，室内无过道面积浪费，适合刚改客户群体。每个居室空间均带有窗户，整体通风采光效果较好，但从户型来看，厨房、卧室、卫生间，空间都不大，同时B2栋北侧即是电信大楼和规划的公交站，未来有噪音影响。

      二、区位分析

  项目位于晋安区塔头路与长乐路交界的东南处，处于市中心与东二环板块的交汇区内，地理优势突出。沿塔头路向东可抵达东二环泰禾广场，向西则可直达鼓楼东街口、省立医院，向南则可达王庄商圈，向北则可达福州北站、金鸡山公园。

  项目定位为TOD项目，距离在建的地铁四号线三角池站直线距离约100米，是正地铁房，出行优势较大。此外，A区与B区存在电信大厦和公交站（规划中），对于A区和B区2号楼而言，日后的噪音和人流影响较大。总体而言，区位不错。

       三、价格分析

  目前取证的楼栋是B区的83套房源，均价3.37万/㎡，但是层高差价较大，高达6700元/㎡。最高3.89万/㎡，最低2.87万/㎡。（文末附一房一价表）

  从目前福州二环内的房价分布来看，项目具有一定的价格优势。

  ①正荣世茂棠悦山南：3.2万/㎡（安商）

  ②联发君樾府：3.55万/㎡（纯商、带装修）

  ③国贸榕上：3.5万/㎡（分栋安商）

  ④中建岳前雅居：3.2万/㎡（安商）

  ⑤首开香悦：3.2万/㎡

  周边在售房源，新房多以安商房为主，二手房多以老旧小区为主，榕发悦乐郡由福州本土国企打造的纯商品房社区的优势较为耀眼，后期的物业也是福州本土口碑较好的融侨物业，具有一定优势。

  整体而言，该楼盘适合刚改和改善客群。最小面积房源总价过300万，超过了刚需客户的承受范围。目前该楼盘已经正式开售，有需要的购房者可以前往选购。

  一房一价表：