正文

  2020年，福州成功撬开“万亿GDP俱乐部”城市的大门。对于地产行业来说，今年本被认为是势头向上，蓬勃待发的一年，却不曾想遇上了楼市下行周期，致使楼市横盘，地市遇冷。

  时值岁末，今天我们一起来盘点一下这一年来都有哪些重要的政策规划或是市场现象，对福州楼市走向造成影响。

  政策

  福州全面放开落户条件 开启“零门槛”落户时代

  事件：2020年末，福州市政府办公厅发布《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施》的通知，宣布从2021年1月1日起全面放开落户条件，实现落户“零门槛”，全面放开近亲属投靠条件，实现投靠“零门槛”。

  点评：福州打响福建“零门槛落户”第一枪，意味着自2021年伊始，福州的户籍门槛将不复存在。楼市调控的关键之一，正是限购政策。限购政策往往以户籍作为界定，外地购房者需提供社保个税证明方能购房。因此，在福州全面放开落户抢人才的同时，对楼市产生影响也不可小觑。

  重要程度：⭐⭐⭐⭐⭐

  集中供地政策出台 重塑地市逻辑

  事件：2月24日，全国地市迎来“杀手锏”——实施“两集中”供地模式。即全国22座重点城市全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告，福州正是这22城之一。

  暂且抛开今年2月初的那场开年土拍不谈，今年福州的三次“两集中”土拍分别在5月、9月、12月进行。而关于这三次集中土拍的结果想必关注地产圈的人也都有所了解：5月第一轮土拍，六区26幅宗地拍出157.558亿；9月第二轮土拍，六区14幅宗地拍出76.07亿；12月第三轮土拍，六区31幅宗地拍出156.7亿。

  点评：22城集中供地政策的出台对于土地市场无疑影响巨大，直接把土地市场带入了土拍2.0时代。对福州地市而言，尤其在今年第二轮、第三轮两次拍地上有着肉眼可见的降温。具体表现在地块取消出让、溢价率走低、国、央企进场兜底等方面。

  重要程度：⭐⭐⭐⭐⭐

  加码人才引入 “万人计划”保驾护航

  事件：6月25日，福州出台《鼓励高校毕业生来榕留榕就业创业七条措施》，鼓励更多高校毕业生来榕留榕就业创业，共同建设现代化国际城市。该措施自印发之日起施行，有效期三年。在福州中心城区、大学城、滨海新城3个区域实施人才住房保障“万人计划”，向万名以上大学毕业生提供住房保障，包括租住“一套房或一间房”及限价房申购政策，各类毕业生在租赁期前2年可以享受3折、5折优惠租金，也可以七折申购小户型限价商品房。

  点评：福州推出人才引进计划及相关政策利好，与年初时放开落户政策相呼应，在“抢人大战”上再度加码。通过“万人计划”，在租、购房等方面为人口导入保驾护航。

  重要程度：⭐⭐⭐

  福州都市圈获批成立 助力福州创建“国中”城市

  事件：6月23日，国家发改委官网发布“关于同意福州都市圈发展规划的复函(发改规划〔2021〕727号)”后，7月9日，福建省人民政府正式发布《关于印发福州都市圈发展规划的通知》。福州都市圈由以福建省福州市为中心、联系紧密的周边城市共同组成，陆域面积2.6万平方公里。

  点评：福州都市圈正式获得国家发改委和福建省政府的通过和批复同意后，意味着福州都市圈成为全国第二个获得国家批复的都市圈，城市能级再上一个台阶。这同时也对福州申报国家中心城市再添一大实质性利好。

  重要程度：⭐⭐⭐⭐

  福州国土空间规划草案发布 中心城区范围扩容

  事件：8月18日，福州自然资源和规划局发布《福州市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案。以争创国家中心城市、打造福州都市圈为目标，全面推进东南沿海生态文明高地、海丝国际门户和创新开放新高地建设，构建“东进南下、沿江向海、山海协同”的全域空间新格局。

  点评：从《规划》来看，市域规划范围包括福州市行政辖区范围（不含平潭综合试验区）的陆域和海域管辖范围，总面积2.0万平方公里。中心城区规划范围包括福州市辖区（鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾区和长乐区）等城市核心区（其中晋安区不含北部宦溪镇、寿山乡和日溪乡三个乡镇），闽侯县荆溪镇、上街镇、南屿镇、南通镇、尚干镇、祥谦镇、青口镇以及连江县琯头镇等城市外围组团。意味着闽侯+连江8个镇纳入中心城区范围。

  重要程度：⭐⭐⭐⭐

  福州官媒强调办学政策 民办校转公或关停

  事件：8月25日，福州晚报等官媒重申了教育部相关办学政策。指出由公办学校与其他社会组织、个人合作举办的“公参民”学校，办学条件不符合“六独立”要求，且限期整改不到位无法继续办学，可视情况将其转为公办学校或终止办学。

  点评：在“公参民”的办学模式下，接下来部分福州的私立学校将面临转型或关停。而在此大背景之下，福州学区房价有可能进入冷静期。传统老破小不仅有“学区政策变化”的风险，还有可能面临拆迁。未来，学区房的概念很有可能在强有力的教师轮岗制度下逐步弱化，以至最终消失。

  重要程度：⭐⭐⭐

  省政府发布强省会战略 着力建设“六个城”

  事件：10月15日，福建省人民政府网站发布《关于支持福州实施强省会战略的若干意见》（下称《意见》），深入实施强省会战略，支持福州加快发展，引领带动全方位推进高质量发展超越。

  点评：作为福建省会，福州长期面临来自厦门、泉州等地市的竞争压力。而在省政府发布“强省会”战略的加持下，大力支持福州做大做强，增强省会城市辐射带动力，也是在为福州争创国家中心城市做蓄力和铺垫。

  重要程度：⭐⭐⭐⭐⭐

  房地产税改革试点 “0成本持有”或成历史

  事件：10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。12月13日，全国人大官网披露了10月19日全国人大常委会第三十一次会议上，财政部部长刘昆对房地产税改革试点工作决定（草案）做的说明。

  点评：房地产税，通过对有房一族征税，打破了我国房地产长期以来“持有成本接近于0”的局面。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。而福州会否成为房地产税试点城市，尚未可知。

  重要程度：⭐⭐⭐⭐

  福建探索“大学区”制 福州实施“六年一学位”

  事件：10月13日，福建省人民政府新闻办公室召开福建省“十四五”专项规划系列新闻发布会（教育发展专场），介绍“十四五”教育发展规划情况，支持各地探索“大学区”制管理改革。

  11月30日，福州市教育局关于实施“六年一户学位”政策的通知，适用于本市五城区，即鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内的公办小学（含公办一贯制学校的小学部），其他县（市）区、高新区参照执行。适龄儿童入学登记的一套住房，自登记入学当天起，六年内只能有该户家庭的子女在学区片内划片入学。

  点评：无论是“大学区”制还是“六年一学位”政策，本意都是促进教育公平。但对于福州楼市而言，这两项内容的落地都将意味着传统学区房模式将被颠覆。长期来看，价格高企的学区房将受到不小的冲击——大学区制将让学区房不复存在，而六年一学位将让学区房转手周期变长。

  重要程度：⭐⭐⭐⭐

  现象

  福州楼市下半年成交转冷 量价齐跌

  事件：自2021年下半年来，福州五区新房、二手房市场同步遇冷。二手房成交量自5月至10月接连下滑，新房成交量也明显收缩。

  成交价格方面，10月，福州新房成交价格打破了此前连续20个月未跌的记录，环比下跌0.2个百分点；二手房成交价格则是连跌3个月。

  点评：福州楼市成交出现量价齐跌的现象，其中有各种调控政策出台的因素，也有房贷金额紧缩，放贷周期延长的影响。整体来看，进入2021年下半年以后，福州楼市遇冷明显。以往火热的“金九银十”在今年则是过成了“铜九铁十”。

  重要程度：⭐⭐⭐

  11月福州房贷情况好转 房贷利率下调

  事件：11月底，福州房贷市场情况明显好转。多家银行表示，相比10月，福州首套房贷利率下降0.05%，同时放款速度也明显加快。目前福州各大银行房贷首套利率在5.25%到5.75%之间，主流利率是5.4%；二套利率在5.45%到5.75%之间，主流利率是5.5%。

  点评：经历了长达数月的房贷额度紧张情况之后，福州各大行房贷情况在11月有所好转。有银行工作人员表示目前银行对房贷整体的审批时间为3到5天，放款一般一月内可以完成办理，放款速度有所加快。

  重要程度：⭐⭐⭐