正文

  12月10日，中央经济工作会议召开。会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  首提至今已满五年 

  房住不炒定位不动摇

  12月10日，中央经济工作会议上提出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  自2016年12月中央首次提及“房住不炒”，这个提法已经正好满五年。从这个角度看，房住不炒的政策内容并不动摇。

  无论经济形势如何变幻，无论楼市是在高歌猛进还是横盘调整，每年的经济工作会议都没少了“房住不炒”。

  作为一道红线，无论提与不提，无论强调与否，房住不炒都是中国房地产的刚性原则。换言之，房住不炒，将是十四五时期中国楼市的总基调，也是未来长期的总基调。

  探索新的发展模式 

  首提预期引导

  对比往年中央经济工作会议内容来看，这次会议还有几个新提法值得关注。

  首先，探索新的发展模式。

  所谓探索新的发展模式，显然意味着旧的发展模式难以为继，房地产再次遭遇历史性拐点时刻。过去20多年来，房地产形成了金融化、泡沫化的发展模式，60%的居民家庭财富都集中在住房上，而地方政府对房地产拉动经济、卖地财政的依赖无以复加。

  其次，预期引导。

  此前针对房地产更多提的是稳地价、稳房价和稳预期，而此次会议提出了预期引导的概念，与稳预期内涵类似。但并未提稳地价和稳房价，主要是由于近几个月来地价房价转跌。过去稳预期主要是稳定楼市上涨的预期，现在的稳预期则是要稳定楼市快速降温、地价房价齐跌，不要过跌超跌的预期。

  发展目标调整 

  支持合理住房需求

  此次政策和中央政治局会议精神一致，将“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”写进去。合理住房需求包括刚需和改善型需求，也可以简单理解为首套和二套购房需求。换句话说，两类购房需求都会得到支持。

  此次政策明确了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。这也说明在健康发展的过程中，良性循环的发展目标也被提及。相比中央政治局的表述，此次把“良性循环”的表述放在前面，而“健康发展”放在了后面。这样的排序，对于我们理解后续的政策目标有积极的作用。当前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬。比如说银行信贷方面的支持力度不大，导致市场迅速降温。

  精准拆弹 

  压实企业自救主体责任

  2021年以来，全国房企“爆雷”现象不断，上至头部房企，下至三四线开发商。近段时间以来甚至已有十余家全国百强房企出现债务问题，部分龙头房企直接“躺平”，等待新一轮托底救市。

  而在本次中央经济工作会议中则是提出：要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。

  显然，该内容指向的是出现债务困境的企业，尤其是处于危机边缘的龙头房企，没有谁大而不倒，不要再想着国家兜底，自救才是第一选择。对于出现债务危机的房企来说，如果连保交房都做不到，连变卖资产来化解危机的行动都没有，凭什么让国家来兜底？

  经此一役，高负债、高杠杆模式将无生存空间，房地产行业将会迎来新一轮大洗牌。