正文

  11月29日，福州市人民政府办公厅印发福州市房屋征收补偿实施细则（2021年修订版）的通知。对不再适用的条款进行废除，同时修订了部分补偿政策。

  补偿政策修订内容

  根据福州市房管局对本次房屋征收补偿政策的解读内容，在修订补偿政策方面有如下几点：

  补充计户补偿依据，增加建筑许可执照（建设工程规划许可证）可作为为计户和补偿依据。但持有建筑许可执照（建设工程规划许可证）未建设的不予补偿。

  调整层次系数计算规则，将原规定按五层为0、向下一层每层递减1％、向上一层每层递增1％计算层次差价，修订为按设定的标准层（总楼层的中间层）为0。

  非住宅房屋原则上按不动产权证书（房屋所有权证或土地证）登记的用途实行货币补偿，具备产权调换安置条件的可实行产权调换，按双评估方式结算调换差价。

  不作货币补偿的情形

  征收时存在以下情形的，实行产权调换，不作货币补偿。

  被征收房屋的共有人或被征收国有房产的各使用人对补偿方式的选择达不成一致意见的；

  被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

  被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

  未登记建面计算方式

  利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，阁楼层与原房同时设计建造的，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积，阁楼层层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积，阁楼层层高小于1.6米部分不计算建筑面积。

  被征收房屋为国有公房，属成套单元房的，项目已通过首次登记未办理不动产权证书的以该幢房屋首次登记的测绘面积为准；未通过首次登记的以测绘单位按《房产测量规范》测绘面积为准。属民房的，公房租赁凭证未记载建筑面积的，可按计租面积×1.3，或使用面积＋计租面积×0.08计算建筑面积。

  住宅房屋征收补偿安置机制

  被征收人选择货币补偿并按整体区位评估方式结算货币补偿金额的，货币补偿金额=确认的房屋合法建筑面积×（区位补偿价+被征收房屋建安综合单价×成新率）。同时给予货币奖励，具体奖励标准由房管、财政部门根据征收项目周边商品房控价情况提出意见报市政府审定。被征收人选择分户评估的，被征收房屋价格按市场评估价格确定。

  被征收人选择整体区位评估方式结算购买安置型商品房（产权调换）差价的，差价（不含层次系数）=安置房面积×安置型商品房销售均价（存量安置房单价）－确认的房屋合法建筑面积×（区位补偿价+被征收房屋建安综合单价×成新率）-公摊补偿。在签约期限内签约搬迁，安置面积与被征收房屋确认的合法建筑面积相等部分按被征收房屋建安综合单价结合成新率与安置房建安综合单价之差给予不超过差价款50%的优惠奖励。被征收人选择分户评估方式结算产权调换差价的，产权调换差价=安置房市场评估价-被征收房屋市场评估价。

  住宅实行产权调换的，根据被征收房屋确权面积加公摊补偿面积后就近上靠标准房型，或按照被征收房屋价格除以安置型商品房（或统建、配建安置房）均价所得面积就近上靠标准房型。被征收房屋价格=（区位补偿价+建安综合单价×成新率）×确认的房屋合法建筑面积+区位补偿价×公摊补偿面积+优惠补差奖励。标准房型面积为45、60、75、90、105、120、135平方米。

  非住宅房屋征收补偿机制

  非住宅房屋征收原则上按不动产权证书（房屋所有权证或土地证）登记的用途实行货币补偿，具备产权调换安置条件的可实行产权调换，按双评估方式结算调换差价。

  被征收房屋不动产权证书（房屋所有权证或土地证）登记的用途为工业仓储厂房，于2016年5月1日《福州市城市规划管理技术规定》施行前改为办公和生活服务设施用房的，认定的办公及生活服务设施用房面积不得超过确权总建筑面积的15%（含已登记为办公用房部分）；超出部分的面积仍按原用途认定补偿，未超过的按实际面积认定补偿。

  被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、不动产登记机关确认，持有效工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿。

  在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按营业性店面给予货币补偿。

  在1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的80%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其他部分的房屋面积按原房用途给予补偿。

  在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的60%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其他部分的房屋面积按原房用途给予补偿。

  在2004年10月26日之后，将沿街非营业性店面改为营业性店面的，按原房用途给予补偿。

  被征收人在签约期限内签约搬迁并按整体区位评估价计价的，工业仓储用房可给予同一项目住宅区位评估价15%的搬迁奖励，选择货币补偿的，另给予同一项目住宅区位评估价10%的货币奖励；其他非住宅房屋可给予相应区位评估价10％的搬迁奖励，选择货币补偿的，另给予区位评估价10％的货币奖励。旧房补偿费按重置价结合成新率计算。

  被征收人选择分户评估方式结算货币补偿金额的，货币补偿金额按市场评估价格确定，在签约期限内签约搬迁的，可给予被征收房屋分户评估价5％的搬迁奖励，选择货币补偿的，可给予被征收房屋分户评估价5％的货币奖励。

  无产权房屋征收补偿机制

  对无产权房屋的征收补偿原则上以福州市勘测院历年的航拍图（矢量图）为依据，个人建设的无产权房屋经权利人具结、村（社区）、镇（街道）确认并公示无异议，单位建设的无产权房屋经上级主管部门确认后，根据建设年限区分处理。

  属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积给予补偿安置。

  属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前个人建设的无产权住宅房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市五城区范围内无他处房屋的（商品房、二手房除外），原房屋总建筑面积在180平方米（含180平方米）以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，总建筑面积在180平方米至240平方米（含240平方米）以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过240平方米部分的建筑面积按20％给予补偿安置。无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村（社区），无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋（含产权房屋）的应合并计算，房改房、自建房转让的按初始所有权人合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。

  直系亲属或胞兄弟姐妹共同住用的1984年1月5日至2004年10月26日间建造的无产权住宅房屋，房屋征收决定（或集体土地房屋征收补偿方案）发布时共同建造人（使用人）年满18周岁，户籍在征收范围内且本市五城区范围内无其他房屋（商品房、二手房除外），各自具有厨房、卧室等独立分户生活、居住功能，经分户各方共同具结并出具真实性承诺后，原则上可依据房屋结构按垂直成列或按整层据实分户，且分户后每户确权面积不得少于45平方米，少于45平方米的不予分户。

  属1984年1月5日至2004年10月26日间，村集体组织出资在集体土地上建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。

  属1984年1月5日至2004年10月26日间，行政机关、事业单位、各类企业出资在自有土地使用权范围内建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积的50%给予货币补偿。

  属2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》发布前建设的无产权房屋，以及私营企业或个人在1984年1月5日至2006年8月26日间向村（社区）、镇（街道）租地建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新率给予补助，另给予重置价结合成新率的50%搬迁奖励。

  属2006年8月26日至2012年12月31日间建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可给予不超过原房重置价结合成新率的50%自行搬迁补助，装修不予以补偿。

  2012年12月31日前建设的猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋或构筑物，在签约期限内搬迁的按30～70元/平方米给予补助，在征收期间仍饲养禽畜的，另给予30元/平方米的搬迁补贴。

  2012年12月31日后建设的无产权房屋不予补偿。

  完善公房征收补偿安置政策

  对于1998年12月1日取消福利分房前将国有直管或国有单位管理的办公用房、工业仓储用房等非住宅公房改作住宅并分配给干部职工居住使用的，明确征收时视同住宅公房进行补偿安置。本细则施行前的项目符合上述情形的，可参照执行。

  原《实施细则》对公租房、实行市场租赁行为的国有房产征收补偿未做规定，此次修订进行补充完善。征收公租房，依据住房保障政策重新审查，符合条件的，按同等保障户型另行配租，不符合条件的予以收回。征收市场租赁行为的国有房产，终止租赁关系收回房产，对承租人给予搬家费、装修费、停产停业损失、提前搬迁奖励补偿。

  省委巡视组巡视福州市时提出2014年我市出台的公房征收补偿政策，不符合＂坚持一个家庭租住或拥有一套（处）住房＂的住房改革原则，为此，对已享受过住房保障政策的公房承租人的补偿进行了修订，原则上应退出承租的公房，租（住）户在本市五城区范围内确无他处住房的，由产权单位提供相应房源给承租人继续承租。