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  近日，继首开香颂之后，首开地产布局东二环的一住宅产品对外亮相，推广名为首开香悦。据乐居福州中心土拍数据查询，2021年5月12日，首开竞得福州宗地2021-20号（晋安后屿片及周边旧改地块六）。

  据悉，该项目将于12月份开盘入市，户型面积89㎡三房两厅两卫、110㎡四房两厅两卫，适合刚需、刚改购房群体，未来售价多少合适呢？性价比如何？一起来看看吧！

  一、区位分析

  首开香悦位于茶会-福兴片区，是东区板块的主要发展片区之一。近年来，随着东二环泰禾广场、三创园、晋安湖公园、三甲医院等配套的规划的落地，片区内的居住氛围日渐浓厚，是目前福州置业的一大热门区域。

  该片区距离市中心近，同时北侧联动东二环泰禾商圈，南侧联动台江金融街CBD，整体的区域扩展性较好。

  从配套上看，社区周边交通路网完善，北侧有城市主干道福马路，贯穿福州东西，衔接三江口大桥、五一广场与马尾自贸区，向西经五里亭立交桥，可快速链接二环、三环，通达全城各地；距离社区约500米（直线距离）有地铁2号线前屿站，可与地铁1、4、5、6号线换乘；社区周边有牛岗山公园、鹤林公园、晋安湖公园等生态公园环伺以及东二环泰禾广场，世欧王庄商业区、宜家商业广场等商业配套环伺，可以说是衣食住行一应俱全。

  二、楼盘特色分析

  首开香悦占地约27.1亩，总建约5.5万方，容积率2.4，共规划4栋17-25F的高层住宅（1#、2#，17F；3#，25F）以及沿街底商，划分为2个区域，其中可售住宅为1#、2#、3#楼，共224套；5#楼为社会租赁房。户型方面主推建筑面积约89、110㎡三至四房。

  社区共设置三个出入口，分别位于西侧人行入口及东侧两个车辆出入口。东侧除地库入口设置管控外还设有地面停车管控保证车辆不进入人行入口区域，实现人车分流。

  除此之外，巧妙利用社区架空层打造全龄休闲娱乐活动空间。将室外道路、景观园林、室内架空层相互链接，比如3#楼西侧是青年健身和儿童互动场所、南侧是户外会客厅；1#与2#楼间是青年健身区、会客洽谈区、阅读空间。社区裙楼还设有社区沿街商业，满足小区业主的日常生活需求。

  据悉，在物业方面采用首万物业（以北京首都开发股份有限公司、万科物业发展有限公司及北京首开鸿城实业有限公司作为股东，三方共同投资设立一家物业服务公司），不仅能保障社区安全、业主舒适度等，更是未来楼盘保值升值的关键因素。

  三、户型分析

  首开香悦89㎡户型，中间户，三房两厅两卫设计，户型方正，动静分离，全明采光，三开间朝南，属于当前市面上主流的三房户型。

  从玄关入户，举步即达厨房、餐厅、客厅、阳台和走廊，整体上动区从北到南连成一线、静区从西到东连成一线，形成十字型，动线非常明晰。

  入户左侧有较长的靠墙区域，可设计到顶的玄关柜，丰富玄关区域的收纳功能。餐客厅一体化设计并连接南向阳台，让整体空间更加宽敞。阳台的东侧可以预留洗衣区放置洗衣机，西侧则可以作为一个休闲阳台，放置书籍/花草，且南向次卧连接阳台，十分宜居。

  三个卧室、空间灵动舒适，三口之家的时候可以改造为独立书房，三代同堂的时候可以改造为儿童房。

  还有一种户型，则是110㎡户型，端头户，四房两厅两卫设计，布局方正大气，做到了少有的四开间朝南，采光面较大，适合一家三代一起居住。

  约7m阳台将客餐厅合并成一个贯通完整的空间，形成一个LDK布局方式；L型厨房设计，洗涤区、烹饪区、操作区、贮藏区应有尽有，操作流程更合理，分段式卫浴，空间利用率高。

  主卧室配备独立衣帽间、卫浴和休闲区可形成室内小家的感觉，其余的三个房间，面积较大且灵活性较高，可满足家庭不同时期的居住需求。

       四、价格分析

  首开香悦价格尚未公布，参考周边在售价格，预计将在3.2-3.3w/平。可能存在小额优惠（首付款有限，且想在东二环内置业新房的购房者可关注），对比周边新房价格：

  ①大东海晋棠府：3.05W/平（分栋安商房，安商房占比70%）

  ②瑞屿轩：均价3.24W/平（分栋安商房，安商房占比80%）

  ③建发君兰和鸣：均价3.5W/平（带装修）

  ④融侨望云：均价3.6W/平（带装修，配建公租房）

  ⑤绿城美的桂语映月：均价4W/平（带装修，配建公租房）

  周边二手主要集中在安置房或老旧小区，房龄老、环境差，居住舒适度不佳，无法与新房相比。

  五、价值潜力

  近年来，五里亭附近新房价格一路高涨，片区新房在3.1万/㎡-3.5万/㎡，部分楼盘加精装甚至达到4.5万/㎡。在近5年的土拍中，茶会-福兴片区逐渐成为众多开发商的必争之地。该区域目前已有融侨、龙湖、绿城、世茂、金辉、中海、宏发、旭辉、首开等许多实力开发商进场布局。

  在2021年福州第三次“两集中”供地土拍中，五里亭片区共有5块宅地出售。其中，宗地2021-58、59、63号三幅地均无回购配建要求，凭借其优越的地理位置和地块要求，也能吸引到不少开发商竞拍。

  整体而言，首开香悦位于东区板块，临近地铁2号线、4号线（在建中），户型设计符合目前市场需求，对于不少年轻人而言较为友好。户型面积合适、总价友好，为不少年轻人留在东二环板块提供了绝佳的机会。据悉，首开香悦将于12月开盘，有意向的购房者可以关注。