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  作为福州绝对的市中心，鼓台两区每一次供地都撩拨着各大开发商的敏感神经和市场关注。对于这些土地存量已经不多的区域来说，每拍出一块地就意味着优质地块又少一幅，每每有优质地块登场，就会引发各大房企前来围猎。

  在12月1日即将举行的福州四区本年度收官土拍上，台江区将供应多幅优质宅地，更有着闽江北CBD已经许久未见的宅地资源——宗地2021-60号的加持。今天，我们着重挑出几幅本次土拍中台江区的热门地块，深入剖析它们的价值。

  闽江北CBD“明星地块”即将入市 

  销售指导价达4.2万/平

  宗地2021-60号（台江中央商务区B-12地块），出让面积21332平（约32亩），用途为住宅、商业用地，容积率1.0-2.1，起始价12亿、最高限价13.8亿，采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约26787.39元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅高度21米以上。应符合绿色建筑标准，100%全装修。商品住宅销售指导均价为42000元/平方米。

  无任何回购配建要求

  该地块出让面积32亩，体量适中且三面临路。西北侧存在一定的狭角，将对未来的开发造成一定的影响。

  根据出让公告，该地块没有任何的回购配建要求，意味着地块竞得人可以将地块所有建面全部用于经营开发。按照出让面积21332㎡，最高容积率上线2.1来测算，该地块的可经营建面可达44797.2㎡，价值空间非常之高。

  近靠“苏万宝”商圈

  地理位置上来看，该地块位于工业路南侧、西二环路西侧。由上浦路、工业路、西二环路、滨江西大道以及金山大桥、尤溪洲大桥等主干道组成的快捷路网，以及地块旁地铁2号线祥坂站加持，交通出行非常便利。

  地块东侧即为福州“苏万宝”商圈，南临闽江北CBD写字楼群。作为该区域多年未曾出现的住宅用途地块，其价值自然不必多说。此外，地块周边还有滨江市民广场、海峡图书馆、北江滨公园等一批公建、景观配套，人居环境也有所保障。

  官方指导价达4.2万/平

  该地块起始楼面价为26787.39元/平，最高楼面限价为30805.5元/平。对于未来该地块项目的住宅，官方给出的销售指导价来到了4.2万/平。该区域内暂无新盘供应，二手房方面，周边也多为老小区，均价大约在2.5-3万/平的区间。未来市场竞争压力不会太大。

  宁化周边推出三幅旧改地块 

  整体配建要求较高

  宗地2021-66号（台江原江墘下旧改地块），出让面积10259平（约15.39亩），用途为住宅、商业用地，容积率1.0-1.5，起始价3.21亿、最高限价3.69亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约20859.73元/平。建筑高度45米及以下。其中商业建筑面积800平方米，不超过1500平方米。商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

  宗地2021-69号（台江浦西村危旧房出让地块），出让面积15022平（约22.53亩），用途为住宅、商业用地，容积率1.0-2.8，起始价4.38亿、最高限价5.03亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约10413.3元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅高度21米以上。其中商业建筑面积2000平方米，不超过2500平方米。须配建安置型商品房3.03万平方米，销售均价为19000元/平方米，由福州市土地发展中心回购。商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

  宗地2021-71号（台江灯泡厂出让地块），出让面积14238平（约21.36亩），用途为住宅用地，容积率1.0-2.6，起始价2.72亿、最高限价3.12亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约7347.62元/平。建筑高度80米及以下。全部建设安置型商品房，销售均价为19000元/平方米，由福州市土地发展中心回购，该项目由台江区人民政府实施监管；建设的居家养老服务照料中心建筑面积2000平方米，由台江区指定单位按照7136元/平方米回购。

  整体配建体量较大

  三幅地块中，宗地2021-66、69号两幅地块形状都不算太方正，凹陷、狭角都比较多。开发存在一定难度。

  从配建要求上来看，其中宗地2021-66号无回购配建要求，宗地2021-69号需配建3.03万方的安置房，宗地2021-71号需配建100%安置房。配建比例较高，未来建成的项目主要还是以旧改安置为主力。

  周边配套较为完善

  地理位置上来看，这三块地都位于台江区白马南路、白马河西侧，宝龙广场东南侧。区域内建有宁化小学、华侨中学、台四小、台六小等学校，还能享受万宝商圈的便利，地段较为优越。

  交通出行方面，该区域可由西二环路或是白马路通连鼓楼区，经由尤溪洲大桥可快速通往城南。地铁2号线宁化站也都距离三幅地块不远，公共交通出行便捷。

  周边房源均价高企

  市场方面，该区域内房源较多。以正荣润城、三迪香颂枫丹、群升白马郡等楼盘为代表的稍新一些的项目均价基本以4字头打底，而红旗新村、宁化小区、吉水苑等稍微老旧一些的小区二手房挂牌价格在2-2.8万/平不等。

  本次土拍各地块的航拍全景已经发布，大家可以长按扫描下方二维码，或点击文末左下角【查看原文】，立即从上帝视角，观看各地块全景！

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