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 “网络上四处流传，说开发商暴雷，房价要下跌了，但是，这周跑了二环周边几个售楼部发现，不少楼盘房价并没有什么大的变化，甚至有的还涨价了。”郑静有些不理解。

  毕业五年，郑静一直留在福州，本以为可以借着这波行情，完成置业梦想，但是，现实却让她有些纠结：是继续等待，还是趁着黄金周优惠直接入市？

  事实上，遭遇同样困惑的不止郑静。

  不少购房者眼瞅着街边商铺关门、生意下行，似乎楼市马上要崩；但却又发现，不少楼盘卖的竟然比平常还快，地段稍好一点的房源不仅涨价，还不好买到。

  既然这样，那为什么不买偏远一些呢？

  在南台三江口，有项目在售价不到1.7万元/㎡；在闽侯南通，有项目在售价不到1.4万元/㎡，妥妥刚需，甚至开盘价都已经卖到楼面价的水平。

  “那些地方太偏了，房子根本就没人要，我当然也不会考虑。”用郑静的话，看上的卖得太快，卖不好的又看不上。而这，或许正体现当下福州楼市呈现的最大特点：分化！

  有楼盘开盘去化100%

  9月17日，位于五四北的绿城海棠映月迎来开盘，1#、5#、8#，3栋楼72套房源，面积为149㎡和155㎡四房产品，备案均价26010元/㎡。

  开盘当天，去化100%。

  项目紧邻地铁1号线秀山站，从土拍之日起就备受关注，加之是绿城竞得，具备打造高品质住宅的基础，容积率仅1.6，购房者对该项目的期待值也相应更高。

  据悉，项目开盘前，市场放风价为30000元/㎡，与鲁能公馆二手房源持平。

  如今，按照备案价销售，的确是“捡漏”。

  该项目打造板块内难得的纯改善住区，楼盘产品又是今年市面上受欢迎程度较高的改善大户型，加之不限购，总套数仅170余套，因而，吸引一波改善客户入手。

  当然，绿城海棠映月并非个例。

  日前，位于闽侯的国贸学原二期新房源再次开盘，吸引诸多购房者抢购。此次入市房源共计557套，均价19280元/㎡，较6月开盘1029套，均价微涨281元/㎡。值得一提的是，此次开盘，对外宣传：不捆绑车位。

  对比上批次91%去化，此次去化率高达96%。

  有楼盘低于楼面价卖房

　　与绿城海棠映月、国贸学原去化等形成极大反差的，则是那些高喊降价促销、挥泪甩卖楼盘：例如中铁城江督府、中海锦江城等，都是近期因降价而“名噪一时”的楼盘。

  中海锦江城位处三江口清富片区，日前推出瞰江新品，均价16XXX元/平，对比楼盘超2万元的备案均价，相当于单价打了不到8折。

  要知道，2017年，中海锦江城当年拍地，实际可售楼面价分别为：18792元/平、17951元/平。

  售楼价还卖不过楼面价。

  这个备案名为中海悦江公馆的楼盘，自2020年1月拿证，在福州市不动产登记与交易中心，一区669套，已售11套，二区633套，已售174套，平均去化14.2%。

  好一个“惨淡”了得。

  而不止中海锦江城，位处闽侯的中铁城江督府，一线看江准现房，单价也仅为1.2万元/平，是目前福州二手中介门店分销的主力楼盘。而就是这个楼盘，信息显示，2020年，均价也卖到了约16000元/平。

  即便如此，无奈大幅降价依旧卖不好!

  而中铁城江督府最近更爆出项目交房上的诸多问题，包括房屋渗水、漏水、开裂等，遭到200多名业主联名投诉维权。

  楼市两极分化严重

  “有的楼盘去化理想，赚得盆满钵满；也有的楼盘无人问津，门口罗雀。楼市的分化，已成为当下福州楼市重要特征。”克而瑞福州区域公司总经理方明认为，主要原因有两点：楼面价以及项目所处的地段。

  事实也是如此，这些目前去化艰难的楼盘，多数都是2017年前后拿的项目。当年，福州土地价格屡屡刷新，突破区域单价或总价成交记录的高价地块接连出现。

  以中海锦江城为例，项目2017年拍得，实际可售楼面价1.8万元/平左右，如今新品亮相均价不到1.7万元/平，显然，这块地如若摆在当前，预计将是流拍的。

  要知道，周边龙湖景粼原著，2020年6月拿的地，楼面地价也仅为11230元/㎡，而且在地段上，处于三江口更核心位置，在交通配套上更加便捷。

  如今，龙湖景粼原著目带装修房源，在售均价为2.3万元/㎡，这就使得中海锦江城，难以做到1.7万元/平价格的突破。

  无疑，中海锦江城吃了楼面价的亏。

  卖得好的，如绿城海棠映月，2020年12月拿的项目，楼面价仅为14848元/㎡。项目处于五四北板块核心位置，紧邻地铁1号线秀山站，北侧规划秀山公园。

  例子很多，不一而足。显然，楼面价以及项目位置好坏成为影响项目操盘、影响后期价格重要因素。

  年底福州楼市仍不乐观

  “相比前些年拿的高价地项目，现在的土地市场更加理性。15%的最高溢价率既限制了地价，也保证了项目的利润率。”方明认为，限价政策容易形成项目周边一二手房倒挂，加速新项目去化，因而早些年拿地项目应赶紧加快去化，哪怕是亏钱。

  “就目前全国土拍市场来看，多个热点城市都出现土地流拍，地块溢价率也不高。新的地块一旦出来，将对原有的高价地形成新一轮打击。”在方明看来，市场不好，楼市两极分化将更明显，城市核心区，价格稳定；偏远地区的高地价项目，去化则将更为艰难。

  福州地产专业人士吴祖平则认为，“进入年底冲刺阶段，伴随房企释放不同优惠力度，预计楼市会整体稍微好转，尤其对于去化艰难的项目，销售上会有所改观。”但即便如此，依然难扭转市场低迷的购买情绪。

  国家统计局数据显示，2021年8月，福州新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.2%，较7月份涨幅收缩0.1个百分点，涨幅已经回落到2021年以来的最低水平！

  成交量上，根据不动产交易中心数据，截止9月22日，目前五城区网签仅1862套，与5月份的6735套相比，几近膝斩。预计9月能卖到3000套都很困难。

  “反正买不上，再等等吧。”在郑静看来，如今福州楼市下行，那就等市场稍微明朗一些再入手，到时候，或许将是更好的选择。