正文

 　 “集中供地以来，投拓部门基本没休息过，周末加班成常态，整得大家灰头土脸。”潘俊是福州当地一家房企投拓负责人，集中供地以来，每次有地块出让，他和团队总在反复盘点，每天都在想怎么把账算得更细，确保公司可以拿到优质土地。

  “像我们这种规模房企，面对外来大型房企的进场，是毫无招架之力的。”用潘俊的话来说，集中供地的实施正加速行业洗牌，有央企背景的开发商和部分龙头民营地产商资金实力雄厚，将获得更多土地，逐渐形成行业垄断优势。

  好在，这一现象正在得到缓解。

  潘俊告诉我们，8月13日，福州市自然资源和规划局发布补充公告，要求：同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买。 

  换句话，就是禁止开发商多马甲拿地。

  根据媒体统计，今年5月12日，福州首次集中土拍，当天169家竞买人中，真正买家只有40人。这也意味着，现场藏了近130个马甲！而多数竞买人之所以如此操作，就是为了能在摇号中胜出。

  “本以为禁了马甲的参与，房企土地参拍的积极性会更高，但是，没曾想，福州第二次集中土拍，反而多家活跃在当地的大开发商选择了旁观。”这点让潘俊有点不理解。

  据统计，9月8日福州土拍，包括万科、融创、旭辉、华润、世茂、阳光城、绿城、禹洲、大唐等在内，一度活跃在福州楼市的多家房企，都选择了“躺平”！

  最终，原本准备的26块地，临时取消出让7地块，2地块流拍，总出让金额仅70个亿。

  一场“迟到”的土拍

  7月23日，福州市自然资源和规划局发布公告，将于8月19日在福州市行政服务中心举行2021年第三次公开出让国有建设用地使用权，即福州第二次集中土拍。

  在大家满怀期待中，8月13日，福州市自然资源和规划局突然发布补充公告，土拍延期至9月7-8日举行，采取“限地价、摇号”方式出让。

  事实上，福州不是第一个延迟第二次集中土拍的城市。8月6日，深圳就已叫停第二轮集中供地，随后，包括福州在内，北京、天津、广州、重庆、沈阳、长沙、杭州等城市陆续发布公告，将第二轮集中供地延迟或中止出让。

  这轮集中供地延迟或中止，其实有所预兆。8月11日，国家自然资源部一份闭门会议资料流出，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

  第一、参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。

  第二、建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。1、房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。2、参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明，将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。

  第三、单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。  

  第四、在达到地价或溢价率上限时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

  而就目前福州、天津、青岛、济南四个已经二次土拍城市来看，基本证实这份资料是可信的，这几个城市基本就此执行。

  流拍地块增多

  根据7月23日福州自然资源和规划局发布的出让公告，第二次集中土拍，原本出让六区26幅地块，其中四区推出18幅地块，长乐推出7幅地块，马尾推出1幅地块。

  其中，市区18幅地块，总体量达到1163.65亩，起拍总额为115.99亿！马尾1幅，占地54.35亩，起拍价8.23亿；长乐7幅，总体量240.57亩，起拍价18.18亿。

  然而，开拍前夕，福州接连发布4道补充公告，出于方案优化，陆续取消7幅地块的出让，其中包括三江口最大的那幅，占地371.84亩地块。虽说方案优化，但根据部分房企投拓部门统计，是因为无开发商报名。

  即便这样，长乐依旧出现2幅地块流拍，优化、流拍达到9幅，占比26%，流拍面积720.12亩。如此比例土地流拍，这在福州近年来都是没有的。

  而同样的局面，也发生在天津、青岛。

  9月8日晚间，天津发布公告，宣布2021年天津第二批61宗集中供应宅地之中19宗地块因故停牌，其中，涉及市内六区7宗，滨海新区4宗，北辰区、西青区各3宗，津南区1宗，武清区1宗。

  同一天，青岛发布公告，原本定于当天出让高新区8幅宗地，然而，7日，两宗商住地因无人报名中止出让。8日，剩余地块宣布终止出让！至此，高新区8宗地块全部终止出让！

  “游戏”规则变了

  拍地遇冷，背后的原因是多方面的。在克而瑞福州公司总经理方明看来，既有政策的因素，也有市场的因素，此外，和地块自身的素质也是分不开。

  政策上看，作为一个“楼市三好生”，福州第一个响应，将政策落实到了实处：严格购地资金审核；禁止房企多马甲参拍；规定地块溢价率不超过15%；严控地块上市指导价等。

  “显然，新规则的变化，对于开发商而言，需要一个消化的过程，例如资金的审核，就可以劝退不少开发商。”方明表示。

  在方明看来，之所以房企拿地热情不高，从成本端、从地块品质来看，各类配建，在一定程度上降低了房企的拿地热情。

  此次出让26幅地块中，4幅安置型商品房，3幅养老用地。960多亩的宅地，有接近700亩都在三江口。三江口地块占比超过70%，这些地块还带有大量商办，养老用房、社会租赁用房，回购房。

  带配建的地块多少会影响地块的整体性，市场认可度也会跟随降低。此外，二环内出让的住宅用地则也有2宗，但体量不过70亩，占比不到10%，剩余的则分布在五四北、马尾、长乐、滨海新城和城南。

  以取消出让的长乐地块为例。

  该地块为宗地2021-39号，选址面积310288平（约465.43亩）、出让面积247896平（约371.84亩），用途为住宅、商服、幼儿园、小学用地，容积率2.74以下，起始价47.48亿、最高限价61.73亿，起始楼面价约6990.22元/平。建筑高度150米及以下。

  地块要求建设全龄化养老设施建筑面积2000平，按5406元/平回购；配建的公交首末站建筑面积不少于5000平，按5132元/平回购；宗地商业商务部分起始楼面地价3500元/平。

  另外该地块还要求：如该地块有竞限价商品住房，限价商品住房按照该地块商品住房备案价格的70%，由指定对象购买，在取得预售许可证后一年内未销售的限价商品房，按上述价格回购。商品住宅销售指导价为24000元/平。

  业内认为，配建要求太多，条件苛刻，让开发商无人愿意报名。

  开发商选择“躺平”

  福州此次土拍，26块地成交17幅地块，10幅达到最高限价并转摇号。其中，南二环楼面价10230.8元/平，五里亭楼面价约16842.3元/平，三江口楼面价6141.6元/平……没有一幅是超过15%的溢价率。

  从某种程度上看，这是一次圆满的拍地。

  “但事实上，这更像是一次政府公开招投标。政府给出利润，通过土拍寻找项目承建商。”福州地产知名人士吴祖平表示，利润不高，但总体相对安全，对高周转，利润有高要求的企业，并不适合。

  至于福州这次土拍对后期市场将带来多大的改变，吴祖平认为：影响并不大，福州楼市去化艰难，这种行情还将持续，其主要原因有两点：一方面，全国楼市政策接连出台，让大家对房价有了下调预期，不急于入市。另一方面，不少房企因为回款等原因，房价开始松动，造成买涨不买跌心理。

  方明也认为，新房市场层面，虽然8月份，福州五区新房住宅签约套数为5518套，环比上升20.6%。表面上看，数据还不错，但是，扣除安商房，“脱水”之后实际成交并不高。另一方面，二手房成交量已经连跌4个月。

  后市不乐观，反馈到开发商拿地层面，则是积极性无法调动的。而这点，在全国都是共通的，市场不太好的青岛和天津也出现了宗地停拍或流拍，可能也是这一现象反映。

  这似乎也就解释了潘俊的疑惑，为何此次拍地包括万科在内多家开发商都选择了“躺平”。

  根据乐居统计，2020年，福州六区土地总成交额为788.74亿元，而2021年截至目前，福州出让土地总金额仅为304.42亿。这意味着在2021年福州如要保持2020年的供地水平，还有近500亿的土地需要推出，年底第三次集中供地如何保证开发商拿地积极性成了关键。压力到了政府这一边。

  作为本地中小开发商代表，潘俊所在的企业虽然参与了摇号，但还是没有在二次土拍中拿地成功。他们只能寄希望于年底的第三次集中供地能有一些好地块，能有一些机会。“不过，利润变薄，这点是难以扭转的。”