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  如果说福州过去十年，是东二环的时代，那么下一个十年的主角，一定是大城南。伴随着福州“东扩南进”城市发展大战略不断推进，大城南已经成为目前福州最有潜力的区域。

  大城南不仅有政策“天时”，更有超级土储“地利”加持。随着市区开发接近尾声，大城南板块是目前福州占有土地储备最多的区域。在9月8日福州年内第二次“两集中”超级土拍中，大城南更是一鼓作气贡献5幅优质商住用地。今天，乐居君就来深入剖析大城南这五幅地块的价值！

  双地铁+超级区位！南二环小型宅地如何杀出重围？

  宗地2021-37号（仓山高旺路与高浦路交叉口西北侧地块），出让面积17505平（约26.26亩），用途为住宅用地，容积率2.2，起始价3.94亿、最高限价4.53亿，起始楼面价约10230.84元/平；建筑高度50米及以下、住宅建筑高度21米以上。

  地块剩余可经营性面积相当小！

  该地块形状非常方正，三面临路，开发条件相当好。然而，该地块面积较小，且按照公告要求，须建设1.7万平自持社会租赁住房（应集中布置，起始楼面地价3000元/平），将进一步压缩地块经营空间，剩余经营性总建面约在2.15万方左右。

  双地铁配套！占据南二环一流区位！

  从整体来看，虽然该地块是本次土拍大城南出让的面积最小的宅地，但地块区位却明显优于其他地块。地块位于南二环周边，被江南CBD、会展岛、郭宅三大热点区域环抱。地块周边路网密布且十分成熟，南二环、则徐大道、林浦路等主干道交错，交通非常方便。

  地铁1号线在地块西部不远处经过，步行15分钟可达葫芦阵站；地铁6号线就在地块东部不远处，同样步行15分钟可达，能够享受双地铁配套。

  三大热点区域环抱！超级配套加成！

  由于该地块被三大热点区域环抱，区域配套在大城南板块属于优越位置，且未来的价值潜力还将持续攀升。目前，地块周边有白湖亭万达、福建商业广场、世纪金源购物中心、红星大都会等多个优质商业综合体环伺，周边还有福六中、仓山一小后坂分校、仓山实小郭宅分校等教育资源。

  争抢市场！区域楼市竞争压力山大！

  然而，好的区位虽然会带来无可比拟的配套优势，但市场竞争的激烈程度也是空前的。近年来，众多开发商已经提前抢占热土，在南二环周边开发新项目，再加上原有的老旧小区，目前该片区无论新房还是二手房市场的竞争都相当激烈。

  该地块未来的商品房销售指导价为27500元/平，目前该区域的新房价格约在24000~29000元/平之间，二手房的价格在15000~24000元/平之间。

  南三环推出经济实用型地块！双地铁、大商业配齐！

  本次大城南除了推出南二环的宅地，还有南三环的宅地。宗地2021-38号（仓山原亚太汽车交易市场出让地块），出让面积24903平（约37.35亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.3，起始价2.63亿、最高限价3.02亿，起始楼面价约8123.83元/平；建筑高度24米及以下、住宅建筑高度15米以上。

  有望打造自给自足的精品社区！

  从整体来看，该地块除了西部有些许凹角外，整体形状还是比较方正。地块面积虽然比宗地2021-37号更大一些，但依然属于小型宅地，且由于区位缘故，地块起拍价也相对较低。

  按照出让公告要求，该地块须建设1.5万平自持社会租赁住房（应集中布置，起始楼面地价2500元/平），剩余经营性总建面还有约1.73万方左右。此外，该地块商业建筑面积不低于1000平方，不超过2000平，意味着能在一定程度上满足小区生活基本商业需求，是一幅名副其实的小而精的地块。

  无缝对接地铁！两大交通动脉加持！

  该地块虽然位于南三环，但交通出行条件却一点不差，十分方便。地块地处三环路与福峡路交叉口，无论往返南江滨还是三江口都十分方便。地块西侧毗邻地铁1号线，排下站就在地块西北角，几乎可以无缝对接小区。在建的地铁4号线在地块南部不远处，并与地铁1号线交汇，设置城门站，地块步行10分钟可达，可谓十分方便了。

  商业配套完善！教育、医疗配套缺乏！

  该地块除了自身的小型商业配套外，地块西南侧还配套有海西佰悦城大型商业综合体，完全能够满足日常购物逛街需求。

  相对而言，目前该区域的教育与医疗配套依然亟待完善，教育配套比较少，而医疗配套更是空白，按照规划，地块北侧未来有望建设一个大型综合医院，但仍然没有正式确定，还需经过漫长的等待。

  区域开发尚未启动！市场压力较小！

  目前，由于该区域的旧改工作尚处启动期，还没有太多地块入市，因此该区域尚没有太多开发商入驻，楼市竞争压力也比较小，且由于该片区主要以老旧厂房小区为主，品质好的二手房也比较缺少。

  该地块未来的商品房销售指导价为23500元/平，目前该区域的新房价格约在20000~25000元/平之间，二手房的价格在15000~21000元/平之间。

  错过再无！三江口两幅巨型宅地有望形成超级社区！

  除了两幅小型宅地外，大城南还将推出三幅巨型宅地，其中有两幅都在三江口。宗地2021-39号（仓山三江口出让地块二十一），选址面积310288平（约465.43亩）、出让面积247896平（约371.84亩），用途为住宅、商服、幼儿园、小学用地，容积率2.74以下，起始价46.82亿、最高限价53.84亿，起始楼面价约6893.05元/平；建筑高度150米及以下。

  宗地2021-43号（仓山三江口出让地块十三），选址面积138294平（约207.44亩）、出让面积127867平（约191.8亩），用途为住宅、商服、幼儿园、小学用地，容积率1.77以下，起始价12.09亿、最高限价13.9亿，起始楼面价约5341.89元/平；建筑高度80米及以下，住宅建筑高度21米以上。

  地块体量巨大但配建要求也多！

  这两幅地块可以说是福州土拍史上少有的巨型宅地，体量的巨大就意味着地块受到地形影响较大，地块的形状都较为崎岖，有较多狭角，社区将面临被城市道路分割的命运。

  同时，两幅地块都有相当多的配建要求。宗地2021-39号B地块配建回购商贸楼3.2万平（商业8000平、办公24000平）及150个地下停车位，商贸楼应集中设置，独立于地块西北角；商贸楼按5219元/平回购，配套地下车位价格统一按照经评估的市场评估价下浮10%确定；建设的全龄化养老设施建筑面积2000平，按5406元/平回购；配建的公交首末站建筑面积不少于5000平，按5132元/平回购；宗地商业商务部分起始楼面地价3500元/平；建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。

  宗地2021-43号须配建安置型商品房10万平，销售均价为14400元/平，由福州市土地发展中心回购；须建设2.5万平自持社会租赁住房（应集中布置，起始楼面地价2500元/平方米）；建设商贸楼（商业）建筑面积3000平，按5219元/平回购；回购商贸楼配套地下车位的，回购价格统一按照经评估的市场评估价下浮10%确定；建设的全龄化养老设施建筑面积2000平，按5406元/平回购。

  地铁站无缝对接！内部交通待建！

  从整体来看，两幅地块位于三江口板块相对较北的位置，毗邻环岛路、福泉高速连接线两条交通主动脉，对外交通十分便捷，往东就能通过三江口大桥通达马尾，区域内部交通路网正在加速完善中。

  值得注意的是，两幅地块都是双地铁配套。地铁1号线、6号线夹在两幅地块中间，设置下洋站，无缝对接社区，将在很大程度改善两大社区未来的人员出行。

  区域发展重心从北到南逐渐转移！

  从配套来看，两幅地块背靠梁厝片区，建设速度要快于三江口南部区域，未来一段时间内，社区的商业配套也将主要依靠梁厝片区。随着三江口南部各大集团总部逐步落位，生活重心将从北到南逐渐转移。

  教育配套目前有福八中，医疗配套十分缺乏，目前暂无大型综合性医院的规划消息。值得注意的是，由于两幅地块体量巨大，未来在地块内部将会配建大型商业及幼儿园、小学等教育配套。

  前所未有巨型社区竞争优势明显！

  两幅地块未来的商品房销售指导价为24000元/平，要比南三环宅地的指导价更高，也体现出该片区未来价值潜力更加突出。目前该片区有较多新盘布局，市场竞争压力也日渐明显。

  目前该区域的新房价格约在20000-24000元/平之间，二手房的价格在15000-20000元/平之间。总体来看，两大前所未有的巨型社区，未来在该片区市场中的竞争优势还是相当明显的。

  火车南站板块仅剩的百亩宅地！三位一体立体交通！

  除了三江口外，火车南站片区也将推出一幅百亩巨型宅地。宗地2021-44号（仓山胪峰雅苑周边旧改地块），选址面积77102平（约115.65亩）、出让面积61747平（约92.62亩），用途为住宅、商服、社会停车场用地，容积率2.35，起始价10.62亿、最高限价12.21亿，起始楼面价约7318.82元/平；建筑高度80米及以下，住宅建筑高度21米以上。

  地块须配建10.2万方安商房！

  虽然体量超过百亩，但该地块的形状却十分方正，没有多余狭角。且地块四面临路，开发条件相当优越。按照出让公告，该地块须配建安置型商品房10.2万平，销售均价为14400元/平，由福州市土地发展中心回购；

  建设商贸楼（商业）建筑面积7200平（A地块3300平、B地块2500平、C地块1200平），按5219元/平回购；回购商贸楼配套地下车位的，回购价格统一按照经评估的市场评估价下浮10%确定；建设的全龄化养老设施建筑面积2000平，按5861元/平回购。最终，该地块剩余经营性总建面约在3.39万平左右。

  区域享有三位一体立体交通网！

  该地块地处福州南站交通枢纽，周边交通条件非常好，毗邻福峡路、下洋路等区域主干道，区域交通路网密布。值得一提的是，地铁1号线从地块北部穿过，在地块西北角设置胪雷站，无缝连通社区。

  在建的地铁5号线未来也将对接1号线，在福州火车南站交汇。可以说，该片区的交通配套已经实现了道路、地铁、铁路三位一体立体交通网。

  商业配套完善！教育配套待建！

  由于火车南站的关系，该片区的发展优先度也是区域内最高的，发展速度也相当快。地块周边有三迪创富广场、阳光城大都会等商业综合体环绕。

  教育与医疗配套方面，地块南侧有福州国德医院南院已经对外营业，西侧不远处还规划有福州第二医院南台分院，但是，教育配套目前亟待更进。

  优质新盘少！市场竞争压力小！

  由于开发时间较早，目前该区域内的多是以安置房小区为主，新房产品比较少，市场竞争压力不大。该地块未来的商品房销售指导价为23000元/平，目前该区域的新房价格约在20000~23000元/平之间，二手房的价格在16000~21000元/平之间。

  本次土拍各地块的航拍全景已经发布，大家可以长按扫描下方二维码，或点击文末左下角【查看原文】，立即从上帝视角，观看各地块全景！

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