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  这几年来房地产市场的波动都引发了大家的广泛关注，最近新华社报道说深圳出现学区房大跳水，狂降了662万元，很多人都在问这难道是说学区房的泡沫要破灭了吗？我们到底该怎么看学区房的泡沫问题？以及福州的学区房新动向呢？

  深圳学区房价格大跳水

  近日，在阿里拍卖网上，有一套国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。国城花园堪称深圳学区房的“标杆”，此前成交价一直高不可攀。

  上述房源面积为127.82平米，以2206万元成交，该场拍卖吸引了15位竞买人参与、1.33万次围观。在经过147次出价后成交，单价为17.26万元/平米。即便围观热度很高，但该房源成交价与2月初同一户型房源的2868万元成交价相比，仍大降662万元。国城花园位于深圳福田百花片区，可以说是学区房中的“爱马仕”。楼盘仅有两栋，其中一栋为3梯8户的大户型，另一栋则为3梯12户的小户型。链家网站显示，国城花园于1995年建成，楼龄已超25年。但该楼盘因有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）两个一流学区加持，备受家长青睐。今年1月，该楼盘一个44平方米房源以1420万元成交，单价高达32.27万元/平米。

  福州“老破小”以127600元/㎡成交

  在今年年初，福州鼓楼公安局单位宿舍50平左右小户型，也以127600元/平的价格卖出！总价达到惊人的638万元。127600元/平的天价再度刷新福州二手房成交单价。而此前该记录由九彩华庭于去年12月以122056万元/平的价格取得，短短2个月，这一记录再次被打破！
2月福州五区成交均价****0数据

  据悉，市公安局津门路单位宿舍位于津门路以东，安泰河南畔，福州市公安局的隔壁，该宿舍的东面正是大名鼎鼎的天价学区房小区万旭秀冶里。

  市公安局津门路单位宿舍于上个世纪90年代建成，是学区房中典型的＂老破小＂。该小区共计1栋2梯，总高6层约30户，社区空间局促，没有任何规划配套，近年社区经过环境改造，楼房外观有所翻新。由于该社区位于市中心的核心地段，周边近协和医院、省立医院、东街口商圈、三坊七巷等生活风景配套齐全。

  小区外观似乎不错，但走进小区却是另一番景象。可见能卖出如此好身价，关键的是，该社区划片南侧的福州教育学院附属第二小学，对口初中为延安中学。虽然教育学院附属第二小学并非福州最为**的优质小学，但其对口的初中——延安中学，则是近年来福州中考升学率第一的公立初中。也正是如此，对口该中学的小学周边学区房成为近年来屡被高价争夺的“抢手货”。

  教育均等化是大招

  学区房之所以会有这么高的价格，在很大程度上实际上并不是学区房本身的价值，而仅仅是因为在市场畸形的热情情况之下，实际上很多的学区房价格被过度高估，市场的高估是学区房当前所面临的最大的问题。所以对于不同城市来说，学区房都积累了非常多的泡沫，这些泡沫是导致了学区房价格畸形高涨的最核心的原因。面对着当前市场的状态，学区房的价格被泡沫挤出是很正常的一个现象，泡沫清空将是学区房在国家“房子是用来住的，不是用来炒”的大理念推动下必然的结果。学区房在一次又一次的流转中成为了最坚实的“硬通货”，遏制择校热难题，促进义务教育资源均衡发展是大势所趋。近年来，福州多校划片、六年一学位、民办校100%摇号等政策牵动着万千家长的心，但二者目前均未真正落地。1、“多校划片”政策根据原定2020年执行的福州多校划片政策，直升对口公立校的话，不仅需要学籍，还需要满足片内生条件。首批试行多校划片试点区如下↓

  所谓“片内生”即房产证、户籍均在小学片内，且常住在小学片内。“两证统一”的“片内生”，可选择直升，也可选择放弃第一批录取的机会，选择参与第三批“电脑派位”录取。“学籍在对口小学但非片内生”的学生，今年无法再凭借原来的学籍直升，只能等到原对口初中校第一批、第二批次录取完成后，且依旧有剩余学额时，参加该校的第三批电脑派位。如果电脑派位未被录取，则将会被安排到同属一个片区的仍有学额的学校。但2020年，因受新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，各种不确定因素明显增加，为平稳有序完成招生工作，福州暂不执行2015年小升初改革试点方案。根据福州目前政策，公立小学升初中，按照对口方案升中学，以入学当年的小升初招生文件为准。2、“六年一学位”政策对民办学校报名人数超过招生计划数的，全部实行电脑随机派位录取，对未被民办学校录取的学生，由生源地教育行政部门按当地相关政策规定统筹安排到公办学校就读。据悉，目前“六年一户”政策尚在研究中。3、“民办校100%摇号”政策“六年一户”指一套房产六年内只提供一户家庭子女在学区片内划片入学的机会。

  “狙击”学区房 多城在行动

  对学区房的追捧，导致上海、深圳、北京等多个热点城市的二手房价格涨幅明显高于新房。“狙击”学区房，多城在行动。

  今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。

  随后，各银行纷纷表态，将以官方参考价作为放贷参考依据，意味着买房者能从银行贷到款的金额下降了。若业主不愿意调低价格，则首套房首付或从三成提高至五成。

  由此，深圳二手房成交量自“2·8”新政后骤降。深圳市房地产中介协会（简称“深房中协”）数据显示，4月份深圳二手房（含自助）网签量为4396套，环比下滑9.7%。

  学区房还被高层政策“定向爆破”。4月30日，中央政治局会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

  事实上，今年以来，各城市密集出台学区房调控政策。

     “学区房”归根结底是优质教育资源的分配问题，为了确保可以获得较好的入学名额和机会，家长们为学区房抢破了头，从而引发价格炒作乱象、学位供需矛盾等问题。如果“多校划片”、“六年一学位”、“民办校100%摇号”三管齐下，将改变福州房价的定价逻辑，学区房价格会经历一轮调整，老破小学区房的价格支撑将进一步被削弱，学区房价值将面临重估。