正文

房屋买卖中,开发商通常会在尚未办妥开发项目的立项、规划、报建的审批手续之前，与购房者签订商品房的认购、订购或预订等协议，待开发商完成相关手续后，再与购房者签订正式的《购房合同》,这种协议一般被称为商品房预约合同。但在交易实务和审判实践中，对于此类合同，其性质究竟应当认定为商品房预约合同还是商品房买卖合同，往往会考虑协议内容、履行情况等多种因素进行不同认定。

▎基本案情

某房地产公司与江某签订购房合同，约定江某购买该房地产公司开发的商业用房，并约定房屋位置、均价、总房价、首付款、交房时间、违约责任等内容。协议签订前江某支付77.5万元，作为购买房屋的首付款，房地产公司承诺开工时间和房屋交付时间，保证价格不变，其余房款待房地产公司办妥工程规划许可证并开工后，双方另行协商支付方式。

合同签订后，房地产公司取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，该楼房正在建设中。其后，江某要求按双方协议约定价款签订正式购房合同，并协商剩余房款支付方式，但遭拒绝，遂向法院起诉。

江某主张房地产公司应交付商品房并承担延期交付的违约金及损失，而房地产公司则反诉称，江某未按照约定支付后续房款，且政府规划变更导致合同无法履行，提出解除合同并退还首付款。

▎法院审理

法院一审审理，认为双方合同虽然在没有取得预售的情况下签订的，但是当事人情况、商品房基本情况、销售方式、价款、面积、交付日期、违约责任等进行了约定，标的具体明确。而且已经取得预售许可，购房合同有效。江某要求交付房产，不存在事实和法律上的障碍，其诉讼请求应予支持。

同时，虽然政府进行规划调整，但是合同所约定的涉案房屋仍然存在，不影响合同目的的实现。且房地产公司作为开发建设单位，其最了解规划许可证办理及建设工程开工的时间，对此，房地产公司应向江某履行告知义务，以便江某与房地产公司协商剩余房款的支付方式。但房地产公司无证据证明其已履行通知义务，故房地产公司的反诉请求不能成立。

关于江某主张的违约金问题，由于房屋仍在建设中，验收合格时间不能确定，故江某违约金请求无法给予支持，其可另行主张。最终法院判决购房合同继续履行，开发公司交付诉争房产，江某支付剩余房款。二审驳回开发公司上诉，维持一审判决。

▎以案释法

商品房预约合同与商品房买卖合同的名称不同便反映了它们在目的和特征上有所不同。商品房预约合同的目的是规划未来事项，虽然也具有法律约束力，但其违约责任属于缔约过失责任范畴，并不具备正式房屋买卖合同的法律效力。而房屋买卖合同则直接具备履行内容,交付房屋及付房款是合同的核心内容。总结来说，双方当事人所签订的较房屋买卖合同成熟度较低，更多侧重于缔约过失责任的认定，若预约合同的约定内容较为完备详细，与正式买卖合同相比几乎无异，则更倾向于违约责任的认定。

本案中，双方当事人所签订的合同内容已具备房屋买卖的主要条件。不仅具有在将来一定期限内订立合同的意思表示，还确定了将来所要订立合同的双方主体以及标的物商品房，即具体约定了商品房地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价格、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等，即使双方不再另行签订合同，其房屋买卖行为亦可得到履行。且购房者江某已支付了首付房款，这些内容都是商品房预约合同所不具备的。

本案对于预约合同性质的认定更关键在于，双方当事人在签订《购房合同》时，建设许可证正在办理之中及尚未取得商品房预售许可证，但是在双方当事人诉至法院时，出卖人已经取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该房地产公司已办妥商品房建设的所有相关手续，其房屋正在建设中，据此，可以认定双方当事人签订的《购房合同》有效，且具备商品房买卖实质性要件，不能认定为预约合同。房地产公司主张政府强制规划变更导致合同无法履行，法院经查明事实，其亦不影响江某与该房地产公司的预约合同的实现。

因此，不能以简单的协议名称来判断合同的性质，应坚持“实质判断而非形式判断”，综合考虑合同成熟度和案情进行“弹性酌定”。同时，购房者应充分了解商品房预约合同的法律性质，谨慎决策，在认识到预约合同发生转化时进行合理判断，从而维护自身的合法权益。