2023年4月
本月五区普通住宅供应量环比上月大幅上涨至高位水平，成交量环比下滑明显，成交均价则稳中微涨；本月闽侯普通住宅单盘供应0.85万㎡，下滑至低位水平，成交量环比小幅下滑，持续低位徘徊，成交均价高位维稳。开盘方面，目前客户观望情绪浓厚，项目蓄客量普遍不足，房企开盘意愿极低，基本以顺销为主，本月无项目开盘。
楼市政策（2023.4）
1、省城乡建设领域碳达峰实施方案出台，从建筑、住宅等7个方面提出具体任务；2、福州下发“关于预售资金监管有关事项的通知”，优化商品房预售资金的监督管理
市政规划（2023.4）
1、投资约30亿，长乐将开发“首钻欢乐世界”游轮商旅综合体项目；2、福州地铁中的f1线与S1线将实现互联互通；3、高新区兴业支路计划2024年10月通车；4、福州机场第二高速公路项目先行用地获批；5、福建师范大学第二附属小学扩建，预计2024年投入使用；6、长乐高级中学新校区即将启动建设，建设工期预计为36个月；7、福州屏东中学五四北校区建设项目获批；8、横屿小学工程公开招标，有望今年开工；9、福州现代物流城规划方案过审，福州即将新增一“新城”；
10、文山洲特大桥最新进展，项目已启动招标；
11、晋安区将新办3所九年一贯制学校，2所今年投入使用；
12、麦顶小学三江口校区计划今年秋季建成投用，可提供3000个学位。
01
五区市场热度
1、本月市场热度
本月供应环比上涨72.6%，成交量环比下跌33%，销售均价环比微跌1.4%。总认购650套，环比下跌46%，供求增长动能转弱，整体市场缩量明显；本月无项目开盘；二手房成交量保持高位，月度成交3755套。
统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO
2、五区市场板块热度
本月板块认购占比：东区、北区、金山板块认购占比分别为29.5%、16%、12.3%，位列前三甲。
近12个月认购占比：东区、北区、中心板块认购占比分别为21.1%、16.3%、13.7%，位列前三甲。
本月板块盘均套数：南站、金山、东区板块盘均套数分别为23.3、13.3、10.1套，位列前三甲。
统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO
板块认购指标：当月板块认购/当月城市总认购-板块年度认购占比
盘均套数指标：板块盘均认购-城市盘均认购
3、五区市场项目聚合度
4月整体认购650套，整体市场增长动能不足，下跌46%，前十项目合计认购544套，近郊板块表现优秀，远郊跌出前十，市场聚合度为45%。
4月无新增项目开盘，房企表现谨慎、消极；热销项目占比大幅萎缩至7%，市场活跃度明显降低。
统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO
4、月度认购TOP50
统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO。
02
开盘监测
本月房企推盘意愿不足，福州以顺销为主，无项目开盘，也是2022年2月以来的首个零开盘月。
本月闽侯继续零开盘，已连续9个月零开盘。
03
土地监测
本月福州主城区供应5幅涉宅地块，供应总建14.09万㎡，八县仅福清供应一幅宅地；成交方面，主城区无土地成交，八县中仅福清成交5幅宅地。
土拍成交：
本月主城区无土地成交，八县仅福清成交5幅涉宅用地，本次土拍以全回购地块为主，利润可观，加上无需开发资质亦可参拍，热度较高，共吸引50家竞买人争抢，其中2幅宗地触顶摇号。
04
商品住宅市场
1、普通住宅市场
新增预售：
本月普通住宅11个项目取得预售证，新增面积16.33万㎡，供应量环比大幅上涨，居近一年中位水平。
五区普通住宅量价走势
本月五区普通住宅供应量环比上月大幅上涨至高位水平；成交方面，量跌价稳，成交量环比下滑明显，主力成交项目为【保利招商和樾风华】，成交均价则稳中微涨。
4月五区普通住宅存量环比上月下降，去化速度加快，去化周期降至16.2个月。东区板块存量最大，但去化速度加快，去化周期14.9个月，在合理范围内；桂湖、亭江、琅岐去化速度慢，去化周期最长。
闽侯普通住宅量价走势
本月闽侯普通住宅单盘供应0.85万㎡，下滑至低位水平；成交方面，成交量环比小幅下滑，持续低位徘徊，主力成交项目为【国贸江屿原】，成交均价高位维稳。
4月闽侯普通住宅库存环比小幅下滑，去化周期约12.9个月；板块方面，竹歧库存量最大，但流速加快，去化周期较上月下降；上街、青口、甘蔗去化周期均不超过10个月；南屿南通存量相对较大，但去化周期在合理范围内。
2、别墅市场
本月五区别墅无供应；
本月五区别墅成交0.65万㎡/46套，成交量环比下滑明显，成交主力为【旭辉江山雲出】，均价环比维稳；
本月闽侯别墅无供应；
本月闽侯别墅成交0.19万㎡/8套，成交量环比下滑，主力成交为【樾榕湾】，均价受其影响环比大幅上涨。
3、区域成交走势
成交量方面：仅鼓楼区有所上涨，其余区域下滑幅度均超过30%；
成交均价方面：仅晋安区价格小幅上涨，其余区域均有所下滑，仓山、马尾价格波动小，相对维稳。
4、成交结构分析
【五区】
本月五区70-90㎡面积段占据主力，主力项目为【国贸象屿星璟原】；
350-400万总价产品因【泰禾福州湾】取证集中网签，占比提升显著，居于首位；
【闽侯】
本月闽侯70-90㎡面积段产品占比7成，主力项目为【国贸江屿原】。
闽侯110-150万总价段产品占比提升，合计占比46%，其主力成交为【国贸江屿原】【保利阅江台】。
5、排行榜
【建发玺云】占据金额榜榜首，【和樾风华】占据面积榜榜首；各区域中，晋安、仓山多个项目上榜，表现尚可。
05
SOHO市场
本月五区SOHO市场恢复供应；成交方面，成交量下滑明显，主力成交项目【万科云城】，成交均价受其影响环比大幅下跌，至近一年第二低位。
上月五区SOHO库存48.34万㎡，库存有所下滑，去化周期26.4个月；各板块中，三江口存量较高，去化速度较慢，去化周期长。
本月闽侯SOHO市场恢复供应；成交方面，成交量环比上涨明显，主力成交项目为【闽侯半岛一品】，成交均价环比持续小幅上涨。
注：文中内容仅代表克而瑞业务板块福州团队观点，仅供参考。
本文完
文|克而瑞 福州
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