正文

  PART1

  近日，笔者在麦田在线上看到一条房源信息，昔日红盘祥浦苑的二手房竟挂牌3.4万/㎡，着实令人震惊。

  从祥浦苑目前在二手房市场上的挂牌价格来看，均价约为2.9-3.2万/㎡，基本为毛坯出售，项目于2021年3月交房，目前已办证，均未满两年。目前，福州房源挂牌价多为房东实收，相当于营业税（5.3%）、个人所得税（1.5%）、契税（1%-1.5%）、中介费都要买家承担，实际购房成本更高。

  据了解，该套房源为全新精装修，房源信息里面显示装修高达50万，加上有看江优势，又是端头户型，所以房东结合小区挂牌价，权衡自身房源的情况，也挂出了一个“心理价位”。

  我们从中介处了解到，该套房源位于17号楼的12层，按照当时领证的一房一价表显示，105㎡的成交总价约为255.5万，成交单价为24459元/㎡。所以，单从均价上来看，房价在开盘至今的2年半内上涨了近1万/㎡。

  那么，该套房扣除成本后，房东究竟能赚多少呢?
我们接着往下看！

  PART2

  谈到祥浦苑，这个让3000人摇号抢房的日光红盘，曾引发市场轰动，因24000元/㎡的开盘均价，远低于板块市场均价约5000元/㎡（参考当时闽江世纪城约29000元/㎡），当初甚至有不少自媒体称：买来能立赚60万！

  那么，按照如今3万/㎡的价格，相当于每平米上涨6000元，祥浦苑的房东真的赚到了这么多吗？

  我们先按照文章开头显示的挂牌价3.4万/㎡的房源来计算，105㎡，挂牌价358万，装修50万的这套房源来计算。

  原值：255.5万+办证费（258*1.5%+105*150）5.4万≈261万

  首付：77万

  贷款：179万

  利率：当初商业贷款基准利率上浮10%，即5.39%

  月供（分30年）：约1万/㎡

  房源网签时间：2019年9月

  还款月份：30个月（从2019年10月-2022年3月）

  支付本息：约30万（按照上述利率，30个月累计利息约为22万）

  该房源实际盈利：358-（261+22+ 50）= 25万（考虑到该房源装修成本不到50万，且358万为挂牌价，实际成交总价要低于这一价格，通过粗略估算得到该数字，仅供参考）

  年化收益率：23万/30个月累计成本（78+5.4+30）/30*12≈8%（未计算装修成本）

  可以看出，即便按照358万成交价，该房源实际赚到的也才25万左右，并没有想象中的多。

  PART3

  当然，以上只是初步估算，挂牌价并非真实的市场反应，且房东的心里价位和预期也有一定区别，小区的真实成交价格才能反应真实的市场。

  据了解，目前祥浦苑早有实际的成交案例，笔者也了解到以下两套真实成交房源信息，仅供参考。

  真实成交房源案例一：

  房源信息：90㎡，毛坯、6楼，房东实收258万

  祥浦苑各楼栋均价差别较小，根据房源的楼层，面积，初步推算房子原始价格。
房子原值：208万+3.43万（办证费）=211.4万
涨幅：约22%

  首付：63万

  贷款（7成）：145万

  月供（分30年、利率1.1%）：8133元

  支付本息：约24.3万（按照上述利率，30个月累计利息约为18万）

  该房源实际盈利约：258-（211+18）=29万

  年化收益率：29万/30个月累计成本（63+3.43+24.3）/30*12≈12.8%

  真实成交房源案例二：

  房源信息：90㎡，毛坯、136楼，房东实收265万

  原值：216万+3.43万（办证费）=219.4万

  首付：66万

  贷款（7成）：151万

  月供（分30年、利率1.1%）：8469元

  支付本息：约25.4万（按照上述利率，30个月累计利息约为19万）

  该房源实际盈利约：265-（219+19）=27万

  年化收益率：27万/30个月累计成本（66+3.43+25.4）/30*12≈11.3%

  
当然，如果房东是一次性购买，实际盈利要高于以上价格。或许有人会说，为何不等产权证满两年再卖呢？可以卖更多。

  据笔者了解，该楼盘当初不乏投资客，多数投资客都想以最短的时间获利。通过计算，两年后虽然能省下的5.3%的营业税，按不足以支付2年多付给银行的利息，部分投资客考虑到自身偿贷能力，还是认为及时脱手更妥。

  可以说，这个曾经需要拼运气的楼盘，最后的投资回报虽然不如预期，但按照当前二手房市场的行情，其实已经跑赢市场上大部分楼盘。

  PART4

  2019年8月，祥浦苑以2.4万的均价入市，而当值周边的新房和二手房价格已经达到2.8万以上，倒挂现象明显。这也导致了祥浦苑当时首次开盘就引发了市场轰动，870套房源遭3047人摇号。2020年6月加推98套90平房源，同样秒光。

  项目优势如下：

  1、祥浦苑位于江南CBD，毗邻东部办公区，未来规划利好，板块价值正在以肉眼可见的速度提升，随后板块内开盘的禹洲融信玺湾、金辉观澜云著、凯佳江南里，位置虽不如祥浦苑，但价格都有明显提升；

  2、项目紧邻地铁4号线花海公园站（建设中），为正地铁房+纯商品房；

  3、均价低于周边二手房约5000元/㎡，且总价及首付门槛均较低，在板块内相比其他楼盘上涨的空间也相应更高；

  4、周边规划福州高级中学和小学，据悉部分业主想等学校建好后再卖。

  
（万变不离其宗：其实就是足够便宜）

  当然，该楼盘缺点也是不容忽视，例如公摊较大，平均公摊约为26%，并且楼盘一侧靠近鼓山大桥，有一定的噪音干扰。但瑕不遮瑜，整体而言，该楼盘（一手房），仍是当时福州市面上一个相当具有性价比的楼盘。

  显然，无论是作为投资还是自住，祥浦苑都算是一个相对不错的选择。该楼盘也是福州国企首个纯商品房项目，的确凭借外在和自身的综合优势火了一把。尤其当初不乏投资客，结合目前的回报率来看，也算是赌对了一次。

  PART5

  但回归到当前市场，目前很难有类似的高性价比房子，如果一味以投资为目的购房，能摇到这样的房子几率当然很好，但是笔者想说的是，房子的投资属性正在逐步被剥夺。若按照如今的购买价格，两年的涨幅要高于15%，才能算勉强保本。想要盈利，涨幅要远高于这一数值。

  望眼福州，能满足条件的楼盘屈指可数，更别提祥浦苑这样，交房1年时间，涨幅便高达20%的房源。况且，外围的房价还跑不赢城市平均涨幅，降价亏本甩卖，实际的亏损程度比你想象的更高。

  所以，最后还是要回归“房住不炒”，并秉承地段及配套论的核心观点，选择适合自己的房源上车。