正文

  大城南板块作为福州“东进南扩”的前沿阵地，凭借多年来的发展积淀以及临靠福州主城区的先天优势，一直以来备受热捧。作为福州土地市场的“粮仓”，近年来大城南板块在每一轮土拍当中都有着大规模、高品质的地块持续输出发力。

  3月16日即将进行的福州2022年第一次土拍上，大城南板块也同样作为主力军，放出多幅热土，范围涉及金山、白湖北园、三江口等区域，规模体量大，涉及范围广。今天，我们结合地块航拍图以及全景VR视角，深入剖析它们的价值。

  金山住宅区上新优质宅地

  起始楼面价破2万/平

  宗地2022-02号（仓山金山旧改项目地块E-18出让地块），出让面积41041平（约61.56亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-3.0，建筑密度25%及以下，绿地率30%及以上。起始价24.64亿、最高限价28.33亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约20012.51元/平。建筑高度80米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。商业建筑面积不少于5000平方米，不超过6000平方米。应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

地块示意图

  该地块位于金环路以北、金康路以东。从地块形状和体量上来看，地块出让面积61.56亩，体量适中，且形状非常方正，南、北、西三侧皆临近道路，未来开发条件优越。

  根据出让公告要求，该地块并无配建回购要求，但需满足绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。

  周边路网繁密双地铁加持

  周边配套方面，该地块周围环绕有金环路、洪榕路、建新路、金康路、浦上大道等一批城市干道构成的便捷路网，同时地块周边还有着地铁2号线以及在建中的地铁5号线双地铁加持，但如果步行前往地铁站仍存在一定距离。

  此外，该地块周边还有仓山教师进修学校附三小、金山八期中学、仓山八小、教院附四小、金山中学、金山小学、金闽小学等多所学校配套。医疗方面，地块东侧不远距离坐落有省立医院南院。商业方面，东南侧的金山正祥广场以及万象里能满足绝大部分生活消费需求。此外，地块周边还有金山公园、金山文体中心、榕城广场等公建景观资源配套。

  地处住宅区市场竞争激烈

  对于该地块而言，其周边存在大面积住宅区，于未来购房者和项目本身而言这是一件好事，密集的住宅区带来的是优质人居生活体验。但对于未来的市场竞争而言，意味着该地块未来项目将面临着各类竞品的激烈竞争。

  周边新房项目包括大东海天樾、大名城紫金九號、榕心映月、龙湖兰园天序等，均价则是在2.61-4万/平范围区间；二手房方面则主要有金闽小区、中庚城、融信大卫城、世欧彼岸城、等项目，均价在2.1-4.6万/平区间。本次官方给到该项目未来商品住宅销售指导均价则为3.5万/平，整体来看处于区域内在售房源价格中等偏高区间。

  海峡奥体中心北侧宅地返场 

  官方指导价下调

  宗地2022-04号（仓山霞镜新城东南侧出让地），出让面积56232平（约84.35亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.4，建筑密度35%及以下，绿地率30%及以上。起始价20.31亿、最高限价23.35亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约15049.26元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度21米以上，同时满足义序机场限高要求。商业商务建筑面积不少于24000平方米，不超过25000平方米。配建商贸楼建筑面积20000平方米及配套停车位120个，由市土地发展中心按照商贸楼6258元/平方米、停车位按照经评估的市场评估价下浮10%确定进行回购；回购商贸楼部分楼面地价2160元/平方米，可售商业商务部分起始楼面地价8000元/平方米。应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。商品住宅销售指导均价为29500元/平方米。

地块示意图

  这幅地块形状同样非常方正，且体量较大，达到84.35亩，南、北、西三侧周边都建有道路，未来开发条件十分优秀。

  近靠海峡奥体中心

  地理位置上来看，地块位于仓山区海峡奥体中心周边，享有建新南路、奥体路、盘屿路等道路组成的便捷路网，未来地铁5号线建成通车后也将再度优化片区交通出行水平。

  两幅地块周边紧邻飞凤山奥体公园，人居环境得以保证。商业方面则有阳光天地，还有冯宅中学、冯宅小学等一批学校分布区域周边。

  起拍价、指导价同步下调

  该地块曾在2021年福州第四次土拍上亮相，但在拍卖前又因出让方案优化取消出让。当时该地块起拍价设置为22.39亿，商品住宅销售指导均价为32000元/平方米。而本次再度亮相，该地块起拍价下调至20.31亿，商品住宅销售指导均价则下调为29500元/平方米。

  对比项目周边阳光城、融侨、万科等房企的项目3.0-3.7万/平的均价来看，2.95万/平的价格具备足够竞争力，在起拍价下调了2.08亿的前提下，该地块本次或将吸引多家房企前来竞争。

  白湖亭再上超百亩宅地

  双地铁+超级商业加持

  宗地2022-03号（仓山东升旧厂房出让地块），出让面积70965平（约106.45亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-2.0，建筑密度35%及以下，绿地率30%及以上。起始价22.11亿、最高限价25.42亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约15578.10元/平。建筑高度50米及以下，其中住宅建筑高度21米以上，同时满足义序机场限高要求。商业建筑面积不少于7500平方米，不超过9500平方米。须建设商贸楼建筑面积9500平方米，由福州市土地发展中心按照27430元/平方米回购；建设的社区综合服务基础设施建筑面积1200平方米，由仓山区指定单位按照5861元/平方米回购；本项目地块内城市道路（含道路配套管线等），由建设单位按照市政道路建设标准同步设计、同步建设、同步验收，具体建设方案需经市建设局同意后，方可实施，建成后对社会开放，由市建设局指定单位管理。应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。商品住宅销售指导均价为29000元/平方米。

地块示意图

  该地块出让面积超百亩，体量庞大，但形状并不规整，西侧以及东北角存在凹陷，且南侧存在一定弧线，开发存在困难。

  双地铁+大体量商业体

  该地块近靠白湖亭万达，周边有二环路、连江南路、南台路、则徐大道等路网以及地铁1号线、滨海快线（在建）合围形成包夹之势，交通出行便利。

  在周边配套方面，白湖亭万达、中骏世界城、大东海商业等一批综合体将合力形成未来福州城区最大的商业区域，未来如果shoe mart广场也落地该区域内，还将再迎一波利好。同时，地块西南侧不远处还有高盖山公园，也大幅提升了该区域整体人居环境。

  区域内多家房企项目进驻

  目前，该区域范围内已有融创、融信、大东海、融侨、国贸、中骏等一批实力开发商旗下打造的项目，且周边的项目去化情况整体来看也算是福州市区的中上游水平。目前该区域内新盘项目在售价格约在2.3-3.2万元/平不等；而以祥泰雅苑、福和御园等为代表的二手住宅项目价格约在2.3-2.5万/平的水平。而该地块2.9万/平的指导价能否被市场接受，现在还不能下定论。

  三江口超大型地块登场 

  将建设教院一附小分校

  宗地2022-06号（仓山三江口出让地块二十二），选址面积96099平（约144.15亩），出让面积82395平（约123.59亩），用途为住宅、小学、幼儿园、绿地用地，容积率1.0-1.9，建筑密度21.3%以下，绿地率35%及以上。起始价14.81亿、最高限价17.03亿，采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，起始楼面价约9460.21元/平。建筑高度100米及以下，其中住宅建筑高度21米以上。小学建成后产权无偿移交福州教育学院附属第一小学（一附小），绿地结合小学活动需求设置室外活动场地并对外开放，绿地产权应移交市园林中心。应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。商品住宅销售指导均价为28000元/平方米。

地块示意图

  整体来看，该地块多侧临路，虽然分割为两个地块，但形状整体方正，开发条件仍然较为优越。

  配建要求方面，该地块由于体量较大面临着较为繁杂的配建要求。地块规划住宅、小学、幼儿园、绿地用地。但让人眼前一亮的是，出让公告明确提出，配建小学建成后交付给福州教育学院第一附属小学，意味着这所福州的百年名校或将在三江口开设新校区。

  地铁站口直达社区门口

  配套方面，该地块周边有南江滨东大道、环岛路、福泉高速连接线等一批成熟路网以及各类区域内部未来将建成的道路加持，且地铁1号线以及即将通车的地铁6号线站点也与地块非常接近，对外交通出行十分便利。

  市场竞争压力日渐明显

  本次官方给到该地块的指导价为2.8万/平，而该区域内新房价格约在2.0-2.4万/平之间，二手房的价格在1.5-2.0万/平之间，从价格方面来看要高过区域内已有项目均价。

  此外，目前该片区有较多新盘布局，包括龙湖景粼天筑、星海天宸、万科云城等一批项目成为项目竞品，市场竞争压力也日渐明显。但总体来看，凭借其自身超大体量而打造形成的大型社区以及教院一附小分校等配套资源，其在片区市场当中仍有不错的竞争力。

  本次土拍各地块的航拍全景已经发布，大家可以长按扫描下方二维码，立即从上帝视角，观看各地块全景！