正文

  关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。

  据国家统计局与易居研究院最新数据显示，2021年，全国商品住宅房价收入比为9.1，相比2020年的9.2小幅回落。2022年房价收入比预计将继续回落至8.7左右。

  房价收入比八年来首跌

  今年或继续回落

  2021年，全国商品住宅房价收入比为9.1，相比2020年的9.2小幅回落。房价收入比回落主要有两个原因：一是房价涨幅连续三年不断收窄；二是经济稳定恢复，2021年城镇居民人均可支配收入增速出现了较大幅度的回升，收入增速远高于房价涨幅。

  2022年房价收入比预计将继续回落至8.7左右。2022年市场继续回归理性，预计全国楼市成交将整体下降，商品房成交均价将会出现小幅下跌，跌幅在1%左右，全国城镇居民可支配收入同比增长6%～7%。虽然收入涨幅回落，但房价转跌，使得房价收入比将继续回落至8.7左右。

  房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下：

  注：根据国家统计局公布的数据，我国城镇居民人均住房建筑面积2018年为39平方米，2019年为39.8平方米，根据过去几年增速推算，2020年和2021年我国城镇居民人均住房建筑面积将分别达到40.5和41.5平方米左右。

  新房价格涨幅连续三年收窄

  人均可支配收入增速回升

  2021年，全国商品住宅成交均价10396元/平方米，同比增长4.2%，涨幅比2020年收窄3.3个百分点。

  2021年，全国城镇居民人均可支配收入47412元，比2020年名义增长8.2%，增速扩大了4.7个百分点。

  根据房价收入比公式，计算得出2021年全国商品住宅房价收入比为9.1，相比2020年的9.2小幅回落。从房价收入比的绝对水平看，2021年仍处于偏高区间。2016年以来的本轮楼市短周期上行期，房价收入比上行趋势与2004～2009年（2008年除外）的大行情时较为接近。

  预计2022年全国房价收入比

  将继续回落

  展望2022年，在坚持“房住不炒和房地产长效机制”的政策前提下，为支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，2022年房地产政策会继续呈现宽松走向，但不会出现大面积救市政策。

  在本轮楼市下行周期中，全国商品房成交均价将会出现小幅下跌，预计全年跌幅在1%左右。主要原因有：一是房价与成交量高度相关，受楼市继续下行、消费者买涨不买跌等因素影响，预计2022年全国商品房销售面积将会下降。二是房价与供求关系高度相关，预计2022年市场总体呈现供大于求的形态，库存有所增长，去化周期有所拉长。三是新房价格还受开发商的销售策略影响，预计2022年部分房企经营仍然未走出困局，为回笼资金而继续在部分城市降价促销，从而拉低销售均价。四是全国商品房均价有较强的黏性，不太容易明显下跌，另外商品房价格会跌一点，但可售型保障房、拆迁安置房价格仍然继续小涨，二者有所对冲。所以总体来看，这个指标不会明显下跌。

  1月25日，国际货币基金组织（IMF）在最新发布的《全球经济展望报告》中将中国2022年的经济增长预期下调至4.8%。从历年城镇人均可支配收入名义增速与GDP增速的关系来看，前者比后者高1-2个百分点，预计2022年中国城镇居民人均可支配收入名义增速将回落至6%-7%。

  综合以上因素，预计2022年全国房价收入比有望小幅回落至8.7左右。2021年房价收入比虽然有所回落，但仍处于偏高区间，随着“房住不炒和房地产长效机制”的延续和过去几年购买力的透支，市场将会继续回归理性。