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  今天带大家看一个塔头路沿线的楼盘，该楼盘位于市中心中板块，属于福州二环内，推广名为玖榕台。近些年，随着金鸡山路的扩宽改造、湖东隧道的建成使用、地铁4号线的建设，该片区的交通路正在不断完善。周边也集合了优质的医疗、教育、商业等配套，整体生活便利性较高。

  据乐居数据查询，2019年12月30日，蓝光地产以18.29亿竞得宗地2019-71号（晋安金鸡新苑五期地块），楼面价12941.78元/平。社区需配建80%安置型商品房（约102260.16平），按18430元/平均价销售。

  据悉，玖榕台目前主推建面约75㎡三房户型，参考均价31000元/㎡，以及建面约30-200㎡商铺，参考价格85万/套起。适用于对有市区需求的刚需购房者。那性价比如何？一起来看看吧！

  一、区位分析

  玖榕台位于市中心板块，项目以一条湖东路隧道，拉近了与鼓楼的地理空间的距离，沿三八路经塔头路，即可以到达东二环泰禾广场，向东则可直达鼓楼东街口，向南则可达王庄商圈，整体来说地理位置不错。

  社区周边路网完善，有湖东路隧道、塔头路、金鸡山路等城市主干道，便捷连接全城；距离社区约350米（C5楼栋直线距离）有地铁4号线三角池站（在建中），可与地铁1、2、5、6号线换乘；社区北侧是金鸡山公园（A1楼栋直线距离约200米）、牛岗山公园、晋安湖公园等公园环伺，可以说是衣食住行一应俱全。

  二、楼盘特色分析

  玖榕台占地约95亩，共规划18栋12-20F小高层、6栋商业，容积率约2.2，毛坯交付。其中仅8栋住宅可售，共计287套房源，项目安置比例达80%。

  社区由A、B、C三个地块构成，其中A地块规划8栋高层住宅、4栋功能房；B地块规划5栋小高层住宅、3栋商业；C地块规划5栋高层、3栋商业、2个配套用房。

  在产品方面，住宅有三种不同的面积段，分别是建面约75㎡户型、三房两厅一卫；建面约90㎡户型、三房两厅两卫；建面约120㎡户型、四房两厅两卫，商业方面有建面约30-200㎡商铺，主要集中在C地块。

  在建筑工艺方面，楼板采用抗震、抗裂、保温隔热性好的预制叠合板设计；门窗采用可以有效防止室外雨水渗入的铝窗干法工艺；排水采用有效防渗漏的预埋止水节工艺；社区出入口采用生态仿石材铺装等等。

  三、户型分析

  玖榕台建面约75㎡户型，三房两厅一卫设计。大面宽、短进深，结构方正，动静分区、功能空间合理。

  从玄关入户，举步即达厨房、餐厅、客厅、阳台和走廊，整体上动区从北到南连成一线、静区从西到东连成一线，形成十字型，动线非常明晰。约5m的双联阳台，可在西侧预留洗衣机位、洗手台盆，满足日常洗衣、晾晒；余下的东边可赏景、种植花草，作为日常休息娱乐的场所。

  双卧室朝南，主卧及书房可做大飘窗的设计，增加日常生活的日照采光，使室内空间得到更大扩展。

  整体而言，在该面积段做到了少有的三开间朝南，全明结构，且南向客厅外衔接双联阳台，提升整体的视野和通风采光效果以及整体居住舒适度。

  四、价格分析

  玖榕台参考价格3.1W/平，对比周边新房价格，榕发悦乐郡3.7W/平、正荣世茂棠悦山南3.3W/平，周边在售新房多以安商房为主，纯商房较少。

  对比周边二手房，丽景东方挂牌均价2.77W/平、九龙城挂牌均价2.59W/平、华庆花园挂牌均价2.2W/平，房龄均在10年以上，受房龄影响，新房一般比板块内同品质的对标二手房溢价10%~20%，综合来看，优势较为突出。

  五、价值潜力

  玖榕台位于市区二环内，金鸡山脚下，周边交通商圈配套好。加上小户型的三房设计，对于部分想留在市中心的刚需客群具有较大吸引力。而且，近年来中心板块的价格有明显提升，涨幅约为5%-10%，未来社区还是具有一定保值能力。

  整体而言，该社区目前整体的地段优势正在显现，具有一定的购买价值。但玖榕台社区存在80%的安商房配建比例，居住体验感有一定影响。