正文

  2020年，是福州楼市最为惊心动魄的一年。年初，新冠疫情强行给行业按下“暂停键”，此后，楼市经历了“冰封、重启、修复、回暖”非往年一般的四季，多数开发商也在历经挣扎、自救之后，再获“新生”。

  全年来看，为稳定房地产市场，中央多次重申“住房不炒”；而预售金监管的加强、“三道红线”的出台，则成为了福州房企们的”达摩斯利剑”，多家踩线的房企拿地变得谨慎。

  直至12月，福州出台《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》，以求进一步深化户籍制度改革，促进人口和劳动力资源有序流入，壮大人口规模，这无形也提振福州的楼市信心，为2021年楼市开篇注入强心剂。

  洞察

  新增房源分布不均

  最高单价超4万/平方米

  据统计，截止2020年12月31日，福州（六区＋闽侯）共有237个项目在售，与2019年12月31相比，各区在售楼盘数量都有一定程度的增加，同比上涨46%。特别是仓山板块，由于众多纯新盘相继开盘，共增加了28个在售楼盘。闽侯也不甘示弱，增加了25个在售楼盘。

  从分布区域来看，仓山、闽侯、晋安分别以59个、52个、40个包揽前三甲，在所有在售楼盘中占比64%，房源存量供应充足。长乐、马尾分别有32个、30个项目在售，房源供应量不容小觑。台江、鼓楼分别有15个、9个项目在售。

  售价方面，福州中心城区依旧领衔全城。其中，鼓楼、台江中心区在售住宅价格约在3.1-4.3万元/平，东二环板块均价在2.8-3.8万元/㎡之间，五四北（含桂湖）均价在1-2.9万元/㎡之间，金山-淮安均价在2.3-3.2万元/㎡之间，奥体义序均价在2.5-3.5万元/㎡之间，老仓山均价在2.5-3.3万元/㎡之间，城南均价在1.7-3.3元/㎡之间，马尾快安均价在1.35-2.3万元/㎡之间，琅岐（含亭江）均价在0.98-1.4万元/㎡之间。

  总体来看，2020年在住房不炒的主基调下，且疫情期间购房者观望状态，同2019年相比来看，中心区、奥体、东二环、琅岐、闽侯上街等多数区域，房价总体保持稳定。而老仓山、城南、首占营前、滨海新城、鹤上、竹岐、甘蔗等区域，受地铁规划和政策规划的倾斜，区域热度上升，价格出现同比上涨趋势。五四北、马尾快安、南屿、南通等区域则因新房供应增多，去化压力大，价格出现小幅下降。

  洞察

  新增可售商品住宅24771套

  成交21707套

  据统计，2020年福州五区拿证共399次，业态涵盖普通住宅、别墅、SOHO、商铺、车位等，总许可面积约813万方，环比增长69.4%；新入市住宅（含安商房）68307套，环比增长78.6%；新增可售商品住宅24771套，环比增长7.3%。

  新房供应的增加并没有带来开盘量的增长。2020年福州五区共有59个楼盘开盘，全年累计开盘86次，环比下降16.5%；整体推售约1.3万套房源，环比下降23.73%。

  从全年大数据来看，2020年福州楼市整体新房供应大幅上涨，但其中包含大量安商房，可售商品住宅同2019年相比保持较高的稳定性。开盘方面则有明显减少，这主要是由于福州楼市目前供应量大，销售以去库存为主，当然也有年初疫情影响，开盘量呈现下滑趋势。

  反映到市场成交上，2020年福州五区成交可售商品住宅共计21707套，从1月份的1086套，到12月份的2172套，大体呈逐月上涨趋势。这也体现了年初受疫情影响之后，楼市在逐步恢复

  根据市不动产登记和交易中心统计数据，2020年，福州市五城区新建商品房（含安商房）销售50004套、380.08万平方米，其中住宅31040套、295.20万平方米。而2019年，福州市五城区新建商品房销售49909套、371.12万平方米，其中住宅27467套、278.05万平方米。

  洞察

  二手房成交33028套

  环比减少12.6%

  2020年是个“魔幻”的一年，这在福州存量房市场上也是如此，根据市不动产登记和交易中心统计数据显示，2020年，福州二手房交易32754套、252万平方米，其中住宅24582套、231万平方米。较2019年37185，环比减少13.5%。

  根据中房研究数据，2020年，福州二手房呈现出异于往年的“深V”走势。受年初疫情的严重影响，2月成交量突降冰点，全市534套的成交量直接重创市场，即便在3月迅速走出阴霾，但依旧无法再现往年3~4月的楼市“小阳春”行情。

  在“公民同招，民办100%摇号”以及“群租房整治”等一系列政策的影响下，直至6月福州存量房市场终于迎来疫情后的首超往年成交量的业绩，更在7月份达到今年高位——3445套。

  进入下半年，福州存量房成交走势进入单月涨降的“拉锯战”，整体市场呈现“不温不火”的行情，以致于年尾往往处于存量房交易“旺季”的11月及12月，成交量不及往年，即便12月交易量再度回温，但仍然逊于往年成绩。

  虽然第四季度福州存量房市场的最终结局有所遗憾，但11月以来，福州连续发布的利好消息，尤其是福州出台《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》，对整个福州楼市包括二手房领域，都释放了强劲信心。

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  福州零门槛落户

  抢人大战推动楼市回暖

  2020年，福州陆续出台了影响楼市的相关政策，主要有三：其一、1月出台的《关于全力做好房地产行业新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》；其二、7月出台的《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》；其三、12月出台的《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施》。

  面对突如其来的新型冠状病毒感染肺炎疫情，《关于全力做好房地产行业新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》的出台，对地产人来说，这无疑又是一场大考。面对线下售楼处关门、客户受疫情影响购买意愿减退的压力，房企也开始了一场线上营销变革。

  7月福州出台《商品房预售资金监管办法（试行）》，该政策的出台，更多的是为了促进房地产市场健康发展，加强商品房预售资金监督管理，防范房地产开发资金风险，维护购房人合法权益。

  对2020年楼市影响最大的，无疑是《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施》的出台。在福州，五城区户籍家庭可最多购买1-2套的商品住房，而无房的非福州五城区户籍家庭必须2年内连续缴纳1年个税或社保，才能购买1套商品住房，并且不能通过补交个税或社保来获取购房资格，条件较为严苛。一旦零门槛落户开始实施，所有人都会获得购房资格，限购就土崩瓦解。

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  133幅！9494亩！

  大福州全年拍地1150亿！

  2020年大福州宅地成交总额达到1150.016亿，环比涨0.698亿。其中，福州主城四区宅地总成交额达到694.44亿，但环比却跌5.8%。这从侧面体现出，2020年大福州虽然推出宅地数量减少，但推出的高价值宅地却增多，这使得大福州宅地成交总额连续两年破千亿。

  根据统计数据，2020年大福州总计成功出让133幅宅地，环比跌16.4%，四区虽然每个月都有土拍，但宅地仅成交41幅，环比跌19.6%；其他包括高新区、马尾、平潭、连江、罗源、闽清等区域，宅地出让数量都不如往年。而闽侯、长乐、福清、永泰四个区域的宅地出让数量环比略涨。

  从体量来看，2002年大福州宅地成交总体量为9494.9亩，环比2019年跌9.8%，未能成功过万亩。分区域来看，四区宅地成交总体量3288.29亩，环比跌15.1%；马尾宅地成交总体量环比跌幅最大，达到94.2%；此外，平潭、连江、罗源、闽清等区域也都环比微跌。

  数据显示，2020年福州拿地最多的五家开发商分别为龙湖7幅、保利8幅、国贸5幅、大东海6幅，世茂4幅。其中面积最大出让用地为金茂在滨海新城拍的443.44亩，其次是恒大和世茂在帝封江分别竞得的292.8亩以及287.85亩用地。

  接连两年的土地放量，让不少业内人士表示担心，如此多的地块突然涌向市场，毫无疑问将对整个房地产市场形成较大的冲击，楼盘的供应量激增，如果供过于求，房价有可能会持续走低。

  洞察

    房屋出租62年回本

  房价租售比1：747

  根据数据来看，福州市房价租售比为1：747，这意味着福州房屋出租大约要62.25年才会回本，租金回报率约为1.61%。这主要是由于福州的房价水平和租金水平不相匹配所造成的。

  2020年12月，福州租金均价约为37.37元/㎡/月，仅为二线城市平均租金水平。而同月福州的存量房成交价格为25665元/㎡，位列全国第十。低租金、高房价两个因素造成了福州房价租售比低，租金回报率低。

  就长租公寓来看，在福州，目前已聚集了包括万科泊寓、龙湖冠寓、YOU+青年创业社区、橙仕公寓、创驿+青年公寓、福家云集公寓等20多家长租公寓品牌。

  这些长租公寓基本都集住宿、办公、娱乐、生活配套于一体，大多集中在交通便利的区域，每套面积30平方米左右，租客拎包入住，月租金一般为1500元～2000元。

  就目前来看，由于福州租金水平并不高，因而长租公寓并没有形成多大规模，很少听到长租公寓雷暴消息，倒是2020年10月,有媒体报道了城家公寓福州公司圈钱后失联的新闻。

  洞察

      2021年，

  福州楼市有望迎来一波局部行情

  2020年12月，福州出台《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施》，从2021年1月1日起全面放开落户条件，实现落户“零门槛”，全面放开近亲属投靠条件，实现投靠“零门槛”。这意味着，1月1日开始，福州的户籍门槛将不复存在。这无论对于户籍制度，还是抢人大战，乃至楼市政策，都将产生深远影响。

  福州市房地产业协会会长叶醒就认为，这个政策对福州人才引进、促进就业、城市发展、千亿级人口加速度都是极大利好和支撑。对于楼市来说，也是一个积极信号，利于城市版图扩张、利于存量市场，对住宅、写字楼也都是利好，有助于房地产市场持续发展，可以算得上是为这个寒冷的岁末年初带来一股暖风。

  福州市规划勘测设计研究总院副院长兼总规划师陈亮则认为，城市要发展，最关键的就是人口聚集。城市有开放自由度、生活低成本、运行高效率才有发展。现在这个政策，不是抢人才，而是直接抢人，堪称零门槛。对于楼市来说，这个政策也是长期利好，因为人是一切，有人才有购买力。

  而在首开股份福州城市公司党支部书记、总经理苏新看来，这是一个非常积极的信号，对于城市来说是非常大的利好，有人口才有发展。但对楼市来说影响有限，这只是一个比较宏观的政策，具体要观望下一步落地实施的细则。还需要继续观望一下，后续的跟进政策。

  对于福州这样的一个城市，目标很明确：GDP破万亿，人口破千万，力争打造国家中心城市。因而，总体来说，城市的基本面良好，2021年楼市，有望迎来一波局部行情。