福州SOHO库存“压力山大”,多个板块去化周期超10年!

2022-08-05 14:15:57|来源:乐居买房
摘要| 7月福州限购政策继续放宽,但对市场几乎没有任何刺激,整体市场热度回落。在开盘方面,房企推盘积极性依旧不高,五区共3个项目开盘,均为首次开盘。

7月福州限购政策继续放宽,但对市场几乎没有任何刺激,整体市场热度回落。在开盘方面,房企推盘积极性依旧不高,五区共3个项目开盘,均为首次开盘。

从本月数据上看,住宅市场方面,五区普通住宅供应量延续低位,成交量则小幅上涨,但仍居于近一年较低位水平,对比2021年7月份同期,本月同比下滑59.57%。实际认购方面,新盘入市叠加SOHO爆量,但基本面仍未回暖,五区和闽侯总认购量环比下滑超过20%。值得留意的是,目前福州楼市SOHO产品的去化速度依旧缓慢,压力巨大,多个板块去化周期达十年以上。

展望未来,楼市政策预计将保持宽松基调,市场不稳,政策不止,短期内“保交楼”将是各地政府关注的焦点,政府助力问题项目纾困力度或将加大。下个月在淡季行情下,市场则或将继续艰难探底,成交持续低位运行。

01五区市场热度

1、本月市场热度

统计范围:五区普通住宅、别墅、SOHO

2、五区市场板块热度

本月各板块热度变化:通过监测板块认购指标,盘均套数指标的数据变化,跟踪板块热度变化。

本月板块认购占比:北区、东区、三江口板块的认购占比分别为21.6%、17.7%、12.8%,位列前三甲;

近12个月板块认购占比:北区、东区、快安板块近12个月认购占比分别为17.6%、13.2%、11.1%,位列前三甲;

本月板块盘均套数:快安、北区、三江口板块均套数分别为27、20、17套,位列前三甲

统计范围:五区普通住宅、别墅、SOHO

板块认购指标:当月板块认购/当月城市总认购-板块年度认购占比

盘均套数指标:板块盘均认购-城市盘均认购

3、五区市场项目聚合度

7月份整体认购共计1221套,环比持平,前十项目合计认购636套,聚合度达52%。

统计范围:五区普通住宅、别墅、SOHO

7月SOHO项目认购爆发,叠加新盘入市,认购量保持平稳,但基本面仍未回暖,市场活跃度依然保持低迷。

统计范围:五区普通住宅、别墅、SOHO

02开盘监测

7月市场仍处于下行周期,开盘以顺销为主,本月五区仅3个项目开盘,均为首次开盘,共推232套,加上客户信心尚未修复,去化疲弱,本月整体去化率依旧不足4成。

03土地监测

本月主城区无宅地成交,预计8月份将推出第三批集中供地,本次供应将包含上批次部分未成交地块,预计热门宅地或将顺利成交,素质一般或偏远地块仍存在较大出让压力;八县仅连江、福清拍卖4幅宅地,其中3幅底价成交,1幅取消出让,当前主流房企资金面依旧紧张,土地投资谨慎,对非核心区域关注少度不高,福清、连江本次土拍均以本地小型房企兜底拿地。

本月主城区无商住用地供应;八县福清、罗源均供应2幅宅地,永泰供应1幅宅地,总出让面积约343.01亩,起拍金额为9.5102亿。其中永泰宅地要求现房销售,项目竣工方可申请房屋销售手续。

04商品住宅市场

1、普通住宅市场

本月五区普通住宅供应量下滑明显,成交量小幅上涨,但仍居于近一年较低位水平,成交主力为【建发璟园】,成交均价则小幅下滑。

7月五区普通住宅存量环比基本持平,约215万㎡,去化速度变缓,去化周期持续上涨,为13.3个月。北区板块存量最高,去化周期14.5个月,尚在合理范围内;桂湖、亭江去化速度慢,去化周期最长。

本月闽侯普通住宅供应环比大涨,但仍位于近一年低位水平;成交方面,成交量环比小幅下滑,主力成交项目为【金地自在城】,成交均价稳中微降。

7月闽侯普通住宅库存量较上月微涨,流速变慢,去化周期大幅上升至14.7个月;板块方面,南通库存量最大,但去化周期尚在合理范围内;上街存量小,去化速度相对较快,去化周期低于8个月。

2、别墅市场

本月五区别墅供应1.96万㎡/120套,成交1.23万㎡/64套,成交量大幅下滑,成交主力为【泰禾福州湾】,均价环比下滑。

本月五区别墅库存上涨至约52万方,去化周期上涨至30个月;各板块中,北区库存量大,但去化周期合理;帝封江存量大,去化周期长,琅岐、三江口等板块去化速度加快,去化周期在合理范围内。

本月闽侯别墅无供应;成交0.36万㎡/20套,成交量环比小幅上涨,主力成交为【保利和光屿湖】,均价则环比下滑显著。

本月闽侯别墅市场库存量与上月基本持平,去化速度缓慢,去化周期约56个月;各板块中,南屿、上街存量最高,去化速度慢,去化周期均超过50个月。

3、区域成交走势

成交量方面:除鼓楼区外,其余区域均有所上涨,其中台江、晋安、马尾区上涨幅度均超25%;

成交均价方面:马尾区环比上涨明显,其余区域涨跌幅均不超过5%,相对维稳。

4、成交结构分析

【五区】

本月五区70-90㎡面积段成交占据主力,主力项目为【保利云上】;

150-200万总价产品占比最大,主力成交为【福州熙悦府】。

【闽侯】

本月闽侯70-90㎡面积段产品占比近7成,主力项目为【金地自在城】;

闽侯90-130万总价段产品占据主流,其主力成交为【金地自在城】【万科城市花园】。

5、排行榜

【榕发悦乐郡】占据金额、面积榜双榜首;各区域中,晋安、仓山多个项目上榜,表现亮眼。

05SOHO市场

本月五区SOHO市场无新增供应;成交方面,成交量有所下滑,主力成交项目【华润万象城】,成交均价稳中微升。

上月五区SOHO断供,库存较上月有所下滑,本月库存61.58万方,去化周期30个月;各板块中,三江口板块存量较高,去化速度较慢,去化周期高达79.9个月。

本月闽侯SOHO市场【闽越水镇】单盘供应1.1万方;成交方面,成交量价维稳,均维持在近一年较低水平。


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