破局新生│2021-2022福州楼市发展备忘录

2022-01-11 14:33:09|来源:乐居买房
摘要| 2021年是房地产业最为艰难的一年。三道红线与集中供地,终结了20年来地产业“三高”发展模式。楼市传统的“资源获取+高周转+高杠杆”商业模式已经难以为继,于激进著称的闽系房企而言,多家房企都遭遇生死劫。

  2021年是房地产业最为艰难的一年。三道红线与集中供地,终结了20年来地产业“三高”发展模式。楼市传统的“资源获取+高周转+高杠杆”商业模式已经难以为继,于激进著称的闽系房企而言,多家房企都遭遇生死劫。

  即便如此,当我们复盘2021年福州楼市发现:虽风起云涌,世事多变,但仍旧伴随着破局与新生。

  “零门槛落户”推动楼市回暖

  但市场依旧信心不足

  2021年,福州陆续出台了影响楼市的相关政策,释放多重楼市利好,其中,涉及“零门槛”落户、“两集中”供地、福州都市圈获批、“六年一户学位”政策公布等。

  1月1日,《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施》正式实施,福州打响全省“零门槛落户”第一枪,这意味着,福州的户籍门槛将不复存在。

  按照之前政策,在福州,五城区户籍家庭可最多购买1-2套的商品住房,而无房的非福州五城区户籍家庭必须2年内连续缴纳1年个税或社保,才能购买1套商品住房,条件较为严苛。

  一旦零门槛落户开始实施,所有人都可获得购房资格,限购就土崩瓦解。该政策对楼市直接影响便是推动市场的一波行情,带来上半年成交回暖。

  到了2月份,福州正式成为全国22座实施“两集中”供地模式重点城市之一,影响巨大。直接把土地市场带入了土拍2.0时代。对福州地市而言,尤其在2021年第二轮、第三轮两次拍地上有着肉眼可见的降温。

  5月、9月、12月三轮集中土拍,六区也仅成交390亿元,伴随而来的却是地块取消出让,溢价率走低,国、央企进场兜底等现象。

  7月9日,福建省正式发布《关于印发福州都市圈发展规划的通知》。福州都市圈由以福建省福州市为中心、联系紧密的周边城市共同组成,陆域面积2.6万平方公里。

  福州都市圈正式获批,意味着福州成为全国第二个获得国家批复的都市圈,城市能级再上一个台阶。对福州楼市而言算是一大实质利好,然而,市场却反应相对平淡。

  11月30日,福州市教育局发布了关于实施“六年一户学位”政策的通知。通知政策对于福州楼市影响有限,该项政策仅针对传统学区房,“六年一学位”将延长让学区房转手周期。

 市中心板块房价居高不下

  城市外围争相内卷

  据乐居大数据统计,2021年全年福州五区共计发出预售许可证489张,总许可面积达674万㎡,业态包括住宅、安商房、SOHO、别墅、商铺、办公、车位等,对比2020年的399张呈现上升趋势。

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  表现在价格上,从开盘价格来看,由于各版块受到区位配套、项目产品的区别,开盘区间价跨度十分大,大体呈现以中心城区为核心,向外围逐步递减的格局。

  其中,鼓台两区的楼盘依然热销,哪怕开盘无优惠,但依旧实现了高去化。而位于远郊的楼盘则内卷严重,价格一降再降,即使启动了高点数的分销,或赠送车位,但依旧陷入成交窘境。

  具体来看,福州中心城区,开盘价格约在3.6-4.5万/平;晋安楼盘开盘价格约在1.8-3.6万/平;仓山楼盘开盘价格约在1.9-3.2万/平;马尾楼盘开盘价格约在1.6-2.2万/平;闽侯楼盘开盘价格约在1.2-1.9万/平。

 五区新房成交50959套

  安商房占比近四成

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  根据乐居大数据统计,2021全年福州新房成交50959套,环比2019年49909套,2020年50004套,均有所放大,但整体来看成交量上涨不太明显,属于平稳运行,略微上涨。

  而从成交面积上来看,2021年福州五区新房(含安商房)成交面积约478.83万平方米,对比2020年的380.08万平方米增长了98.75万平方米,增长百分比达25.98%,上涨明显。

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  具体来看,自3月份起,福州五区新房市场迎来一轮局部行情,单月成交套数最高月份为5月,成交套数达6735套。而到9月份之后,受到多方面的影响,新房成交量急转之下,9-12月,成交均不超过3500套。

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  值得注意的是,2021年福州新房成交50959套中,剔除安置型商品房后,成交套数仅则为30765套,意味着在2021年福州五区网签成交的新房中,有接近四成房源为安商房,安商房浪潮依旧汹涌。

  五区二手房成交40201套

  整体行情先扬后抑

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  乐居大数据统计显示,2021年1月至12月份,福州五区二手房已累计成交量突破四万套大关,达到40289套。这是近四年来,福州首次突破4万大关。

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  从上图可以看到,2021上半年,除了二月份受传统春节影响外,福州二手房成交基本每月突破3000套。高峰期则出现在三、四月份,连续两个月突破4千套,四月份达到峰值的4464套。随后,七八月份,市场开始回落,9-12月连续4个月成交不足3000套,在10月份跌至谷底,仅有2201套。

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  进入11月份后,市场触底反弹,结束六连跌,单月成交回升至2763套。12月份成交量也有小幅攀升,达到2905套,但也仅较上月多成交139套。

  价格上看,来自国房网统计数据,2021年,福州二手房均价2-5月呈现增长趋势,6-12月二手房均价则逐渐走低。如果拿价格和成交量进行比较,一个有意思的现象:价格越往上走,成交量越大,反之也是。这一定程度上体现购房者买涨不买跌的心理。

  土地出让金大幅下滑45.7%

  国、央企兜底明显

  2021年,大福州宅地成交总体量为5345.4亩,环比2020年跌43.7%。分区域来看,主城区(鼓楼、台江、晋安、仓山)宅地在成交数量环比上升的情况下,成交体量仅为2273.79亩,环比跌30.85%;高新区2021年成交宅地总体量环比跌幅最大,跌85.81%;长乐、闽侯、永泰、平潭等区域在成交总体量方面也呈现较为明显的下跌。

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  成交金额方面,自2019、2020接连两年大福州宅地成交总金额接连破千亿后,2021年大福州宅地成交总金额为624.2亿,环比2020年跌507.8亿,下跌45.7%,下滑明显。

  出现这种情况,一方面是由于2021年成交体量明显不如前两年,另一方面则是由于2021年推出的宅地在整体品质(地块位置、地块建设要求等方面)相较以往也有所下滑。

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  分区域来看,2021年主城区宅地总成交额368.546亿,环比跌46.93%;高新区、闽侯、永泰、平潭等地宅地成交总额也有不同程度下滑。值得一提的是,今年长乐区虽然在宅地成交数量、成交体量等方面均环比下跌,但成交总额方面却有着环比10.23%的上涨,成交总金额达101.9亿,表现较为亮眼。

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  成交宅地楼面价方面,单独到各个区域来看,高新区、长乐、闽侯、福清、平潭等区域楼面价均有所上升,而四区、永泰、马尾、连江等区域楼面价均呈现下降态势。

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  纵观2021全年土拍市场会发现,国、央企兜底明显。乐居大数据统计,2021福州房企拿地总额排行榜前十的,除了融信和海悦投资两家民营房企外,均为国、央企,其中,厦门建发、保利、华润排前3三,拿地总额超140亿。

  福州房价收入比低

  不吃不喝买房需要18年

  一直以来,房价收入比都是备受关注的一项数据,甚至被房地产专业人士视作楼市健康与否的一项标准,那么,福州房价收入比如何呢?

  根据全国房价行情往统计数据,2021年福州新房均价26600元/㎡,按照全国城镇居民人均住房面积39.8㎡算,三口之家,一套房子面积约120㎡,套均总价约319.2万。

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  那么,福州居民人均收入情况又如何呢?根据前程无忧最新发布的《2021年第二季度薪酬调研报告》,福州第二季度平均薪酬7356元,这意味着家庭每年可支配收入约17.65万元。

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  由此可以算出,福州房价收入比为1:18,这意味着一个家庭,不吃不喝买房需要18年才能买得起房。当然,这只是一个相对数据,根据易居房地产研究院数据显示,福州人居住房面积50㎡,排名全国的第一,因而,收入比不止18,还可能更高。

  租金方面,全国房价行情往统计数据显示,2021年12月,福州租金均价约为38.54元/月,为二线城市平均租金水平,比2020年略有上升。然而,低租金、高房价两个因素造成了福州房价租售比低,为57,租金回报率低。

  购房意愿明显降低

  受访者普遍认为:不着急买房

  为了更详细了解楼市买卖者的心态,乐居通过线上线下问卷方式展开调查,在参与调查的意向购房者中,近69%以上的购房者表示现阶段房价太高了,难以接受,近22%的用户表示现阶段房价偏高,但是勉强可以接受,只有不到9%的用户表示房价属于正常范围内。

  “最近,虽然高层再次明确表态楼市‘稳’字当头,但是,2021年房企接连暴雷,市场信心不足。开发商为了加速回款,房价还会继续探底。”受访者刘强表示。

  而受访者陈剑峰则认为,高房价抑制人口增长,而现在人口生育率急速下降,对于房地产的影响也非常大,要解决这一问题的关键,就是让房地产回归居住属性,房价上涨也就没了动力。

  和刘强、陈剑峰持类似观点的不在少数,近2/3意向购房者对2022年楼市并不看好。此外,不看好的还有房企的从业人员,他们对于2021年福州楼市普遍感到失望。

  除了早期暴雷的泰禾、福晟,2021年更是闽系房企三盛、中庚、阳光城等艰难之年,房企大量的裁员,让不少从业者纷纷转行,留岗的也普遍对行业感到失落。

  “现如今,房地产也是夕阳行业了。”福州某案场置业人员王杰表示:好在,2021年行业表现已经足够差劲了,2022年希望有所改善吧。

  2022年

  “稳”字当头,楼市迎来新起点

  2021年,对于全国的楼市而言,都是极具挑战性的一年。融资管理长效机制落地,可谓是拉响了房地产警报,房地产健康发展将成为未来发展的必然趋势。

  对此,首开股份福州城市公司党支部书记、总经理苏新认为,中央对房地产调控主基调是良性循环和健康发展。此前,因政策从严过紧,导致出现房地产销售骤然下跌和房企集中出现流动性危机等问题,应该会及时进行纠偏,因而,他觉得2022年楼市大概率在政策层面上会有所回暖。

  “2021年‘三道红线’政策效力逐步显现,这是在排雷。在行业洗牌、分化加速的同时,市场将趋于理性发展。”融信福建区域集团常务副总裁郎辉坚信,房地产行业关系到太多的上下游,也关乎老百姓的民生工程,是实现共同富裕的重要组成。2022年,预计融资环境、市场行情都会有所好转。

  展望2022年,克而瑞福州机构公司总经理方明表示,房地产相关政策的核心仍然将以“稳”字当头。在当前错综复杂的内外部经济形势下,防止房价大起大落,实现房地产行业稳定健康发展将是房地产政策的首要目标。2022年,预计在下半年,楼市有望迎来一波局部行情。

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