福州乐居网 资讯中心 楼盘测评

正文

江南CBD板块还适合刚需吗?某楼盘套总价破700万!
来源:新浪乐居2022-01-07 17:48:23
摘要
「海月江南」评测,这个江南CBD的楼盘值不值得入手?

  江南CBD是福州近几年新兴的一个板块,因其占据一定的地理区域优势,也承担着部分鼓楼台江的外溢需求,成为不少刚需、刚改置业的热门板块。如今该板块有所变化,首次出现了250㎡的大平层住宅。该项目由融信、鑫鹏凯佳、中设天俊三家房企联手打造,案名定为——海月江南,打造海月系新作。

       据福州不动产交易信息公示,该套户型共计21套,位于D1#楼栋,最高总价788万/套,最低总价583万/套,套数不多,弥补了该片区平层住宅的空白,可算是眼光独到。

                           

  由于在网络上公示的信息不多,也是板块内难得的纯商社区,有不少网友意向该项目,乐居通过实地探访,带大家一起来了解一下这个项目。

一、土拍溯源

  据乐居福州新闻中心土拍数据查询,2021年2月3日,中设天俊以起始价6.96亿元竞得福州宗地2021-05号(仓山江南CBD出让地块一)。楼面价约7326.12元/㎡,出让面积101.79亩,容积率1.4,同时须配建商贸楼建筑面积10900平及配套停车位53个,集中位于E地块;须配建全龄化养老设施建筑面积2000平、社区卫生服务中心建筑面积2000平;修缮保留在该地块内的10处历史建筑。

  该地块无安商房配建要求,是片区内少有的纯商社区。当时以底价拿下确实有点令人吃惊,但地块有不少配套建设且占据了大部分的面积,存在了10处的古建筑需要修复,住宅部分并不多,加上还要配建政府回购的配套用房,对于开发商而言,周期较长,利润回报率并不算高,有一定压力。

  虽然,地块由中设天骏拿下,但最后变成了中设天骏、融信、凯佳三家联发开发,由融信负责营销操盘。融信在古建修缮方面具有一定经验,营销能力也比较出众,操盘的不少楼盘都做到了高去化。

二、楼盘分析

  海月江南位于位于仓山区盖山镇江边洲路以南,北浦巷以西,项目占地101.79亩,共分五个地块开发,规划有4栋高层住宅、4栋商业大平层、160栋商墅,容积率1.4,绿化率24%。

  目前首推D地块,占地约28亩,规划有4栋11-14F的瞰江高层住宅,沿江、东西错开布局,南北的视野非常开阔。其中D1#为建面约250㎡大平层;D2#和D3#为建面约126㎡、170㎡户型,两梯两户设计;D5#为建面约96㎡户型,一梯两户设计。其余地块信息,暂未公开。

  据福州市自然资源和规划局信息公示:A地块为商业商务混合用地;B地块为商业商务混合用地;C地块为公园绿地;D地块商业居住混合用地;E地块为商业商务混合用地,业态产品形式较为丰富。包含住宅、商业等业态,社区内部还配套规划了公园。

  在社区规划内,海月江南汲取苏州四大园林精髓,还原东方美学精神,将古人《西园雅集图》雅趣,应用于社区场景中,打造出一江、四境、十景的园林布局。四季花卉、移步易景的场景体验,为业主营造出富有仪式感的江南门第生活。

  同时以“修旧如旧”的方式,将地块内的8栋文物古建再度焕新,在海月江南的营销中心可见院落、屋檐、植景、水榭、拱桥、长廊等江南园林元素,体现东方园林的典雅。

三、户型分析

  海月江南产品涵盖建面约96-176㎡住宅、250-270㎡平层、200-260㎡院墅。因为平层、院墅的户型图暂未公开,一起先来看看住宅的户型吧!户型设计尚可,空间上基本没有什么浪费,大阳台、大横厅布局较为符合改善置业的需求。

  建面约96㎡户型,做到三房两厅两卫,一梯两户设计。三开间朝南,南北通透,并且屋内承重墙较少,可改造空间大。

  整体而言,与动静分离户型相比,包心布局,能够避免过道造成的空间浪费,得房率相当高。而且该套户型满足不同阶段的居住需求。与该户型类似的还有126㎡四房户型。空间上较为阔绰。

  建面约176㎡户型,做到四房两厅三卫,一梯一户设计。三开间朝南,南北通透,采光通风效果好。

 

  客厅宽敞,活动空间充裕,而且搭配L型转角阳台,观景优势不错。采用南向双主卧设计,给出了较大的空间,也搭配了书房,双台盆卫生间等设计,居住舒适度高,能满足家庭不同时期的居住需求。

四、区位分析

  江南CBD板块地处新城区与老城区连连接处,与海西金融街CBD隔江相对,东南毗邻会展商圈,西部与烟台山历史风貌区衔接,区位优势明显。板块内配套众多,地铁4号线、福州高级中学小学部和中学部也将落位于此,又有东部办公区政务资源加持,未来升值空间可观。

  在2021年福州市政府和仓山区政府报告中,更是多次提到江南CBD作为重点区域要加快建设,板块整体的宜居属性正在不断提升。

  而海月江南位于江南CBD中北部,周边配套齐全,有地铁4号线花海公园站(在建中,直线距离约400米)、南江滨小学(在建中)、花海公园、金融街万达等各项教育、商业配套,片区内多以住宅用地为主,居住氛围浓厚。

五、价格分析

  海月江南高层住宅参考价格约2.75万/㎡,没有溢价,且该楼盘位于南江滨鳌峰桥头区域,与金融街CBD隔江相望,部分高层楼栋有一定的瞰江效果。同时还是区域内少有的纯商房。对比周边的新盘而言,有一定的稀缺性。

  从价格走势来看,从2019年祥浦苑2.45万/㎡,到2020年禹州融信玺湾2.6万/㎡以及后来入市凯佳江南里的2.75万/㎡,江南CBD的房价一直在涨,涨幅达到近20%。对比周边在售新房价格:

  ①海纳新潮:2.9万/㎡(带装修)

  ③建总领筑:2.5万/㎡

  ④正祥凤林别舍:2.9万/㎡

  ⑤融创福州府:2.75万/㎡(带装修)

  与周边二手房相比,二手房挂牌价格约普遍在2.5万-3.3万/㎡,存在倒挂现象。如:祥浦苑3.1W万/㎡,世欧江上城3.6万/㎡,三盛巴厘岛3.08万/㎡,社区品质与新房还是有一定差异。

  整体而言,海月江南具有一定性价比。同样的预算在东区、市中心买房,只有安置型商品房社区和部分老旧社区可选择。海月江南2.75万/㎡的价格具有一定优势,加上房源总量较小,从去化和操盘难度来看都不大。据悉,目前以取得预售证楼栋的房源,基本已售罄。

重要提示:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公式为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》,用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到的房屋面积如无特别标示,均指建筑面积。

楼盘点评

    暂无评论, 您可以发起评论
    fzfc0591 加入城市买房砍价群。实时讨论购房热点话题
    文章中提到的楼盘 更多